В этой статье мы подробно рассмотрим, что лучше выбрать — аванс или задаток, разберем плюсы и минусы каждого варианта, выясним, всегда ли эти суммы невозвратны, и дадим рекомендации по снижению рисков при покупке и продаже недвижимости.
Чем отличается аванс от задатка
На первый взгляд, оба платежа выглядят как предоплата, но правовые последствия и обязательства сторон различаются. Разберемся, в чем именно заключаются различия.
Аванс
Так называется предварительный платеж, который вносится до заключения договора купли-продажи. Передача денег оформляется соглашением, однако это не гарантирует, что сделка стопроцентно состоится. Продавец обязан вернуть деньги, если покупка отменяется по любым причинам. При этом дополнительные расходы, связанные со сделкой, — такие как услуги юристов, риелторов, оценщиков, — не возмещаются. Важно: в статьях ГК РФ определение аванса не закреплено.
Задаток
Это сумма, подтверждающая намерение заключить и исполнить договор. Статья 380 ГК РФ (1) закрепляет это понятие и таким образом гарантирует защиту интересов сторон. В случае форс-мажоров деньги возвращаются. Если от сделки отказывается покупатель, продавец вправе оставить задаток себе. Если сделка отменяется по инициативе продавца, покупателю возвращается двукратная сумма плюс затраты на услуги сторонних специалистов.
Решение о задатке и его размере стороны принимают самостоятельно.
Преимущества и недостатки аванса
Это удобный и менее обязывающий способ предоплаты для сторон, однако он не лишен определенных рисков. Плюсы и минусы этого платежа рассмотрим в таблице.
|
| ||
|
| ||
|
| ||
|
| ||
|
| ||
|
|
Плюсы и минусы задатка
Это форма предоплаты, которая играет роль финансовой гарантии и закрепляет обязательства сторон по сделке. Но и здесь есть свои особенности. Рассмотрим их.
|
| ||
|
| ||
|
| ||
|
| ||
|
| ||
|
|
Аванс или задаток: что не возвращается
Одно из главных различий между авансом и задатком заключается в условиях возврата. Аванс, будучи просто предоплатой, подлежит возврату, если одна из сторон отказывается от сделки по любой причине. В этом случае покупатель просто получает назад уплаченную сумму, хотя сопутствующие расходы не компенсируются.
С задатком ситуация иная: он носит обязывающий характер. Если сделка отменяется по инициативе покупателя, задаток остается у продавца. Если отказ исходит от продавца, он обязан вернуть задаток покупателю в двойном размере — это своего рода компенсация за несостоявшуюся сделку и упущенные выгоды покупателя. Также возмещаются все дополнительные расходы, связанные со сделкой.
Когда задаток все же можно вернуть: исключения
Рассмотрим случаи, когда можно рассчитывать на возврат задатка.
Отказ от сделки по инициативе продавца. Если продавец отказывается выполнять условия договора, он обязан вернуть задаток покупателю в двойном размере.
Форс-мажорные обстоятельства. В случае непредвиденных обстоятельств, которые делают выполнение договора невозможным (например, стихийные бедствия, чрезвычайные ситуации), задаток может быть возвращен покупателю.
Недействительность договора. Если договор признан недействительным по решению суда, задаток подлежит возврату, так как сделка не имеет юридической силы.
Отказ от сделки по взаимному согласию. Если обе стороны соглашаются расторгнуть договор, задаток может быть возвращен покупателю по обоюдной договоренности.
Какой размер аванса или задатка лучше установить
Эти цифры законодательством не регламентируются, поэтому покупатель и продавец вправе определиться самостоятельно. Обычно платеж составляет от 2 до 5% от итоговой суммы сделки. Можно сказать, что размер предварительного платежа напрямую зависит от серьезности намерений сторон. При этом задаток может быть несколько выше, чем аванс, поскольку имеет юридические последствия. При составлении сопроводительного документа (расписки) отдельным пунктом следует указать характер платежа — аванс это или же задаток.
Как внести аванс за квартиру
Независимо от того, аванс это или задаток, речь, скорее всего, будет идти о значительной сумме, поэтому внесение платежа требует внимательного оформления. Это позволит избежать неверных истолкований, рисков, сбережет время и нервы. Рассмотрим основные шаги.
1. Проверьте документы
Убедитесь, что продавец предоставил все документы на квартиру и что срок их давности не истек.
2. Составьте авансовое соглашение
В нем пропишите основные условия сделки: данные покупателя и продавца, сумму аванса, сроки заключения основного договора, а также условия возврата аванса, если сделка не состоится.
3. Подпишите соглашение
Передача аванса осуществляется после подписания соглашения в двух экземплярах. Деньги можно передать наличными или перевести на счет продавца, главное — чтобы форма оплаты была зафиксирована в соглашении. Посмотрите, как может выглядеть начальная страница бланка авансового соглашения.
4. Оформите расписку
Покупатель должен получить расписку от продавца, подтверждающую факт получения денежной суммы. Такая расписка — это дополнительная страховка при возникновении спорных ситуаций.
Как оформить соглашение о задатке за квартиру
Оформление задатка схоже с процедурой оформления аванса. Разница в том, что назначение платежа прописывается как задаток.
1. Проверьте документы
Установите наличие всех необходимых бумаг и посмотрите на срок их давности.
2. Составьте соглашение о задатке
В нем упоминаются основные условия сделки, личные данные, сумма задатка, предварительные сроки заключения договора купли-продажи.
3. Внесите задаток
Наличными или безналом — способ оплаты должен быть зафиксирован в соглашении, которое составляется в двух экземплярах. Посмотрите, как может выглядеть первая страница бланка соглашения о передаче задатка.
4. Возьмите расписку с продавца
Она подтверждает факт получения денежных средств в качестве задатка.
В случае с задатком могут возникнуть самые разные ситуации. Например, если банк отказал в ипотеке, нужно определиться: виноват покупатель или же это все-таки форс-мажор. Продавец утаил сведения, накладывающие обременения на недвижимость, — необходимо прояснить, будет ли сделка считаться недействительной. Подобные моменты важно предусмотреть заранее и договориться, как поступать в тех или иных случаях.
Альтернативные варианты подтвердить серьезность намерений
Подтвердить серьезность намерений сторон при заключении сделки можно не только через аванс или задаток. Существуют и другие способы, возможно более подходящие в конкретных обстоятельствах. Рассмотрим несколько таких вариантов.
1. Обеспечительный платеж
Это денежная сумма, которую одна сторона передает другой в обеспечение исполнения обязательств. В отличие от задатка условия возврата обеспечительного платежа могут быть гибко оговорены сторонами в договоре. Этот инструмент позволяет более точно регулировать последствия неисполнения обязательств.
2. Аккредитив
Это форма безналичных расчетов, при которой банк по поручению покупателя обязуется выплатить продавцу определенную сумму при выполнении оговоренных условий. В сделках с недвижимостью аккредитив обеспечивает безопасность расчетов: средства резервируются на счете и перечисляются продавцу только после выполнения всех условий договора.
3. Банковская гарантия
Финансовый инструмент, который подтверждает готовность покупателя выполнить свои обязательства. Банк, выступая гарантом, обязуется выплатить продавцу определенную сумму, если покупатель не выполнит условия сделки. Для получения такой гарантии покупатель может предоставить залог или иное обеспечение, например денежные средства на счете или иное имущество.
4. Нотариальный депозит
Это передача денежных средств на хранение нотариусу до выполнения сторонами своих обязательств. В сделках с недвижимостью покупатель может внести сумму сделки на депозит нотариуса. Средства будут переданы продавцу только после регистрации права собственности на покупателя. Это обеспечивает безопасность расчетов и выполнение условий сделки.
Советы эксперта, что лучше выбрать: аванс или задаток
Вахтанг Кудаков, руководитель юридического отдела Управляющей компании «Единство», город Москва:
— Выбор между авансом и задатком зависит от целей сторон и их уверенности в сделке. Если вы являетесь покупателем и желаете минимизировать риски, связанные с возможным отказом, то лучше выбрать аванс. Этот вариант подходит, если вы до конца не уверены в своем решении или находитесь на стадии предварительных переговоров. Если вы продаете недвижимость и хотите гарантировать исполнение обязательств покупателем, то выбирайте задаток, который имеет правовые последствия и обеспечит вам финансовую защиту.
Важно учитывать один нюанс: если вы получили задаток, но не прописали его таковым в соглашении, в случае возникновения споров по закону он автоматически будет считаться авансом (2). Поэтому не пренебрегайте составлением документов — расписки, соглашения должны быть максимально подробными и точными. И, наконец, не забывайте про альтернативы: если по каким-то причинам вам не подходит ни аванс, ни задаток, рассмотрите другие варианты, которые будут лучше отвечать вашей конкретной ситуации.
Что нужно запомнить об авансе и задатке
Аванс и задаток регулируют обязательства сторон при сделках с недвижимостью. Каждый из них имеет свои особенности, преимущества и риски. Напомним основные моменты, чтобы при необходимости суметь выбрать наиболее подходящий инструмент.
1. Аванс — это предварительный платеж, который подлежит возврату, если сделка не состоялась. Он не имеет юридической силы в отличие от обеспечительного обязательства.
2. Задаток накладывает юридические обязательства. Если покупатель отказывается от сделки, сумма остается у продавца, а если отказ инициирует продавец, задаток возвращается покупателю в двойном размере.
3. Все операции с деньгами должны сопровождаться соглашениями и расписками, где прописан характер платежа. Это особенно актуально в случае с задатком, иначе в спорных ситуациях он будет считаться авансом по умолчанию.
4. Размер платежей не регулируется законодательством: стороны вправе договориться самостоятельно.
5. Помимо аванса и задатка, существует ряд альтернативных вариантов, с которыми следует ознакомиться и выбрать наиболее подходящий.
Список источников
1. Гражданский кодекс РФ (часть 1) от 30.11.1994 № 51-ФЗ, статья 380 «Понятие задатка. Форма соглашения о задатке».
2. Гражданский кодекс РФ, статья 380 «Понятие задатка. Форма соглашения о задатке», пункт 3.
Автор: Залина Хохоева
Эксперт: Вахтанг Кудаков, руководитель юридического отдела Управляющей компании «Единство», город Москва