Чтобы продажа квартиры прошла успешно и быстро, важно разобраться, в какой последовательности действовать и на что обратить особое внимание. Ведь если вы не оформили хотя бы один документ, все может сорваться. Вместе с экспертами разбираемся, какие нюансы учесть при подготовке документов для продажи квартиры, когда есть особые обстоятельства — например, если недвижимость принадлежит несовершеннолетнему собственнику.
План продажи квартиры для собственника
Проще и правильнее всего действовать по намеченному плану. Это отработанный и много раз проверенный алгоритм, и если не пренебрегать ни одним из этапов, все пройдет быстро и гладко. В любом случае, справиться с непредвиденной ситуацией можно гораздо быстрее, когда задача структурирована, а каждый шаг понятен.
Рассмотрим, что входит в план.
| Оценка собственности | На этом этапе нужно определить реальную рыночную стоимость квартиры. Оценка может проводиться самостоятельно, с помощью онлайн-калькуляторов или же при участии профессионального оценщика. Это позволит назначить адекватную цену и расширить круг потенциальных покупателей. Учитываются расположение, развитость инфраструктуры, транспортная доступность, общая площадь, состояние жилья, наличие и качество ремонта, вид из окон и другие факторы |
| Подготовка к продаже | Включает мелкий ремонт, уборку, расхламление. Перед тем, как делать фотографии и размещать объявления, уберите личные вещи — жилье должно выглядеть нейтрально. Подготовьте первичные документы, свидетельствующие о ваших правах на эту собственность, — покупатели, скорее всего, захотят взглянуть и на них |
| Показ квартиры покупателю | После размещения объявления начинается этап показов. Старайтесь быть гибкими и предлагать удобные условия и время для просмотра. Важно честно ответить на все вопросы покупателя, показать преимущества квартиры и окружающей инфраструктуры, рассказать о недостатках |
| Переговоры и составление договора | Когда контрагент найден, начинается этап переговоров. Здесь обсуждаются условия сделки, включая цену и сроки. Необходимо корректно составить договор купли-продажи с указанием всех ключевых моментов — для этого лучше привлечь профильного юриста. На этом этапе может быть перечислен задаток, если есть такая договоренность |
| Проверка документов | Перед подписанием договора нужно проверить паспорта собственников; документ, подтверждающий право собственности; отсутствие обременений и долгов по коммунальным услугам; справку о зарегистрированных лицах и другие документы. Это поможет избежать многих проблем с регистрацией сделки. И на этом этапе также лучше обратиться за профессиональной помощью |
| Оформление сделки | После проверки документов можно переходить к юридическому оформлению сделки. Обычно это делается через нотариуса. Все участники подписывают договор купли-продажи и акт приема-передачи, происходит расчет и регистрация нового владельца недвижимости в Росреестре. Необходимо заплатить налог с продажи, если вы владели квартирой меньше 5-ти лет, купив ее, или меньше 3-х, получив в наследство |
| Передача квартиры | После завершения сделки остается передать ключи от квартиры новому владельцу. Шампанское — на усмотрение |
Перечень необходимых документов для продажи квартиры
Прежде чем переходить непосредственно к продаже, обеспечьте готовность всех необходимых бумаг. Сделать это нужно заранее, учитывая один важный момент: у некоторых документов есть свой срок действия.
Вот основной перечень:
1. Паспорт/паспорта как документ, удостоверяющий личность владельца/владельцев.
2. Договор купли-продажи, который имеет юридическую силу, подтверждает условия сделки и обязательства контрагентов. В дополнение после совершения сделки потребуется составить и подписать акт приема-передачи.
3. Документ, устанавливающий право на собственность: предыдущий договор купли-продажи, свидетельство о приватизации, дарственная либо свидетельство о наследовании собственности.
4. Выписка из ЕГРН, которая равнозначна свидетельству о праве собственности. Также этот документ информирует покупателя, есть ли обременения на приобретаемой недвижимости.
5. Расширенная выписка из домовой книги. Выдается в МФЦ или же оформляется на «Госуслугах», действительна в течение 30 календарных дней. Информирует об истории владения собственностью, удостоверяет, что все прежние жильцы и владельцы выписаны.
6. Техпаспорт с информацией обо всех характеристиках квартиры и ее планировке. Копия документа предоставляется в БТИ или МФЦ, действительна в течение пяти лет.
7. Если по каким-то причинам владелец не участвует в сделке лично, его интересы будет представлять доверенное лицо. Доверенность оформляется у нотариуса.
8. Согласие супруга на продажу жилья. Документ необходим, если имущество приобретено совместно, но оформлено только на одного из супругов.
9. Согласие на продажу от органов опеки. Документ необходим, если в семье есть несовершеннолетние собственники.
10. Квитанции об оплате коммунальных услуг. Отсутствие долгов по ЖКХ служит дополнительной гарантией чистоты сделки.
Какие документы могут потребоваться дополнительно при продаже
Чтобы обезопасить сделку, покупатель вправе потребовать дополнительные сведения о продавце и недвижимости. Например, справку о том, что владелец не состоит на учете в психоневрологическом или наркологическом диспансере. Если квартира была под арестом, необходима справка о том, что обеспечительные меры сняты и недвижимость не находится под обременением. Строго говоря, покупатель может запросить у продавца квартиры любую интересующую его информацию, а если потребуется — документально подтвержденную.
Отзыв эксперта
Вахтанг Кудаков, начальник юридического отдела УК «Единство» раскрывает нюансы сделок с недвижимостью:
— Информирование покупателя о проведенной перепланировке — обязательная часть сделки, и здесь важно, чтобы сам собственник проявил инициативу. Во-первых, скрывать факт перепланировки опасно, ведь если выяснится, что изменения не были согласованы с соответствующими инстанциями, покупатель может потребовать расторжения договора. Это связано с тем, что подобные нарушения могут повлечь штрафы или даже признание квартиры незаконной постройкой, что подразумевает дополнительные проблемы и расходы для нового владельца.
Во-вторых, перепланировка может повлиять на техническое состояние квартиры и безопасность проживания. Например, изменения в несущих конструкциях могут ослабить здание, а перенос инженерных коммуникаций — привести к рискам затопления или повреждений. Покупатель имеет полное право знать об этих нюансах, и собственник обязан предоставить достоверную информацию, так как это влияет на конечную стоимость квартиры и ответственность сторон. Если покупатель узнает о скрытых изменениях после сделки, весьма вероятны судебные разбирательства.
В-третьих, если квартира продается с привлечением ипотечных средств, банк будет проверять все документы, включая легальность перепланировки. Несогласованные изменения могут стать препятствием для одобрения кредита.
И, наконец, давайте не забывать о таком понятии, как порядочность. Ведь честный подход — это не только вопрос законности, но еще и деловой репутации.
Чек-лист собственнику: какие документы нужны для продажи квартиры
Собрали для вас полный список документов.
1. Паспорт владельца или владельцев.
2. Договор купли-продажи с прописанными условиями сделки и обязательствами сторон; по завершении сделки — акт приема-передачи.
3. Правоустанавливающий документ.
4. Выписка из ЕГРН.
5. Расширенная/архивная выписка из домовой книги.
6. Техпаспорт.
7. Квитанции об оплате ЖКХ.
8. Нотариально заверенная доверенность при совершении сделки третьим лицом (если необходимо).
9. Согласие супруга на продажу жилья (если необходимо).
10. Согласие органов опеки (если необходимо).
Вопросы и ответы
Вместе с экспертом мы ответили на самые популярные вопросы о документах на продажу квартиры.
Как продать квартиру, если она принадлежит несовершеннолетнему?
Продажа квартиры, принадлежащей несовершеннолетнему, требует согласия органов опеки и попечительства. Это необходимо для защиты имущественных интересов ребенка. Родители или законные представители должны подать заявление с обоснованием причин продажи и указанием, как будет обеспечено новое жилье для ребенка. Главное требование — условия для проживания не должны ухудшиться. Кроме того, необходимо учитывать возможность предоставления альтернативного жилья. Это может быть покупка новой квартиры, равнозначной по площади и комфорту, либо внесение средств на счет ребенка, которые он сможет использовать по достижении 18 лет. После получения согласия органов опеки, сделка оформляется как обычная продажа, но с обязательным участием нотариуса при составлении договора купли-продажи.
Какие документы нужны покупателю для оформления ипотеки?
Для оформления ипотеки покупателю потребуется несколько основных документов. Во-первых, это паспорт гражданина РФ, который подтверждает личность и регистрацию заявителя. Также понадобятся СНИЛС и справки о доходах — чаще всего это форма 2-НДФЛ или справка по форме банка, которая подтверждает платежеспособность заемщика. Во-вторых, необходимы документы, подтверждающие трудовую деятельность: заверенная копия трудовой книжки с отметками о текущем месте работы и стаже. Если заемщик мужчина моложе 27 лет, потребуется военный билет. Наконец, банк запросит документы на приобретаемую недвижимость: выписку из ЕГРН, техпаспорт, выписку из домовой книги, правоустанавливающие документы на квартиру и оценку объекта, чтобы убедиться, что объект соответствует требованиям банка и обеспечивает кредит.
Какие документы нужно приложить к 3-НДФЛ при покупке квартиры?
Для подачи декларации 3-НДФЛ при покупке квартиры необходимо приложить несколько документов. Во-первых, это договор купли-продажи или другой правоустанавливающий документ. Во-вторых, потребуется выписка из ЕГРН, которая подтверждает регистрацию права собственности на жилье. Также необходимо приложить платежные документы — квитанции, чеки, расписки или банковские выписки, подтверждающие оплату покупки квартиры. Дополнительно нужно предоставить справку о доходах (форма 2-НДФЛ) от работодателя, которая подтверждает размер дохода и суммы удержанного налога, чтобы рассчитать возможный налоговый вычет.
Автор: Залина Хохоева
Эксперт: Вахтанг Кудаков, начальник юридического отдела УК «Единство»