Иногда люди дарят друг другу недвижимость, особенно если они родственники. Но такой презент недостаточно принять с благодарностью: нужно еще правильно оформить на него все документы. Из этой статьи вы узнаете все самое важное о дарении квартиры близкому родственнику в 2024 году. Рассмотрим, кто считается близкими родственниками, в каких случаях потребуется участие нотариуса, нужно ли будет платить налог и как правильно совершить сделку с дарением квартиры.
Что такое договор дарения
Это письменное соглашение дарителя и одаряемого о бесплатной передаче недвижимости в собственность. Оно обязательно регистрируется государством, а в некоторых случаях предварительно заверяется нотариусом (1). В быту договор дарения называют дарственной, она считается одной из самых распространенных сделок между людьми. Важным условием договора дарения одновременно выступают намерение дарителя отдать в дар и согласие одаряемого принять его. Если такого согласия нет, то дарение состояться не может. Поэтому дарственная выступает как разновидность двусторонней сделки.
Наш эксперт Алексей Ушаков, руководитель юридической компании «Ушаковъ», юрист по договорному и хозяйственному праву отмечает:
— В тексте договора дарения недопустимо условие о том, что квартира передается одаряемому после смерти дарителя. В таком случае договор будет считаться ничтожным, потому что подобное условие может быть только в завещании. А это уже другой режим законодательного регулирования и к дарению не относится.
Кто считается близкими родственниками
Во взаимоотношениях людей часто бывает так, что близким считается тот, к кому тянется душа и с кем бывает хорошо. Такого человека, независимо от наличия или отсутствия родственных связей, нередко называют родным. Но законодательство в этом случае менее эмоционально и юридически близкими родственниками считаются следующие категории людей:
супруги между собой;
родители и родные дети;
усыновители и усыновленные дети;
дедушки, бабушки с их внуками и внучками;
братья и сестры, у которых есть общие родители или хотя бы общий отец или мать (2, 3).
К слову, наследственное право пошло дальше, и к родственникам были отнесены юридически менее близкие дяди и тети, прадедушки и прабабушки, двоюродные дедушки и бабушки, двоюродные внуки и внучки, двоюродные правнуки и правнучки, двоюродные племянники и племянницы, двоюродные дяди и тети, пасынки, падчерицы, отчим и мачеха.
Когда нельзя обойтись без нотариуса
Дарение целой квартиры между родственниками можно осуществить путем составления соответствующего договора, впоследствии нужно пройти его государственную регистрацию в Росреестре. Но законом предусмотрены случаи, когда перед государственной регистрацией нужно обязательно посетить нотариуса для совершения им необходимых действий, связанных со сделкой дарения квартиры. Вот эти случаи:
1. При дарении доли в квартире нотариус должен заверить эту сделку. Исключением будет, если дарение происходит по одному договору с участием всех собственников долей в квартире.
2. Когда дарителем выступает несовершеннолетний или ограниченно дееспособный человек, то нотариус здесь тоже должен заверить дарственную до ее государственной регистрации (4). К слову, в этом случае также будет обязательным участие в сделке органов опеки и попечительства.
3. При дарении совместно нажитой в браке квартиры или дарении доли в квартире, принадлежащей мужу или жене потребуется согласие другого супруга. В этом случае нотариус выдает письменное согласие по установленной форме (2).
Пошаговая инструкция как оформить дарение квартиры родственнику
Чтобы подарить квартиру близкому родственнику и эта сделка юридически состоялась, нужно придерживаться примерного алгоритма действий.
1. Выбрать подходящий МФЦ
Подходящим может оказаться ближайший, а вообще сделку по дарению квартиры можно совершить в любом МФЦ. Для этого желательно позвонить или явиться туда, чтобы у консультанта уточнить действующий перечень документов, представляемых на регистрацию вместе с заявлением. К примеру, с июня 2022 при составлении договоров дарения, купли-продажи, ДДУ и аренды больше не нужно включать условие об изготовлении экземпляра для Росреестра.
Даритель и одаряемый сдают в МФЦ на регистрацию только два своих экземпляра договора, а не как раньше три экземпляра. Также на этом этапе нужно записаться на конкретную дату и время, чтобы сформировать заявление и подать документы на регистрацию сделки по дарению квартиры.
2. Подготовить документы
Если у дарителя и одаряемого совпадают намерения и имеется полное взаимопонимание по сделке, дальше наступает ответственный этап — подготовка документов.
Она включает в себя:
проверку наличия и целостности паспорта, потому что паспорт может оказаться недействительным. Если оторвана страница, даритель или одаряемый достиг на момент совершения сделки 20 или 45-летнего возраста, то сначала нужно заменить паспорт, и только после получения нового можно совершить дарение;
получение выписки из ЕГРН на квартиру или представление дарителем правоустанавливающих документов на нее;
получение нотариального согласия супруга/супруги если даритель состоит в браке;
получение нотариального заверения договора дарения, если сделка предполагает дарение доли в квартире;
получение согласия органа опеки и попечительства, если дарителем выступает несовершеннолетний или ограниченно дееспособный гражданин;
получение нотариального заверения договора дарения, если дарителем выступает несовершеннолетний или ограниченно дееспособный гражданин;
составление письменного договора дарения в двух экземплярах;
наличие 2000 рублей, чтобы оплатить госпошлину для регистрации договора дарения квартиры.
3. Оплатить госпошлину
Для совершения сделки по дарению квартиры и ее благополучной государственной регистрации Росреестром дарителю или одаряемому нужно оплатить госпошлину. Размер госпошлины составляет 2000 рублей. Оплатить можно в ближайшем банке, с помощью банковского приложения в смартфоне или через терминал, который, как правило, всегда находится в здании МФЦ.
Далее с платежного документа следует снять ксерокопию и передать специалисту МФЦ для формирования заявления о государственной регистрации.
4. Сформировать заявление и подать его на госрегистрацию
На этом этапе особую роль играет специалист МФЦ, так как он в присутствии дарителя и одаряемого на компьютере составляет заявление на государственную регистрацию договора дарения. После заполнения специалист распечатывает заявление, которое подписывается сторонами сделки по дарению квартиры. Также в присутствии специалиста МФЦ даритель и одаряемый подписывают оба экземпляра договора дарения, которые вместе с остальными документами прикладываются к заявлению и отправляются МФЦ в Росреестр. По результатам визита в МФЦ специалист выдает одаряемому расписку в получении документов и подаче заявления, в котором указывает дату визита, чтобы в дальнейшем одаряемый после регистрации мог получить необходимые документы. Для этого одаряемому в МФЦ стоит взять талон на получение документов в нужную дату и время.
5. Получить в МФЦ документы, подтверждающие дарение квартиры
В соответствующую дату и время одаряемый вместе со своим паспортом должен явиться в МФЦ и получить договор дарения квартиры с отметкой о государственной регистрации Росреестром этой сделки и выписку из ЕГРН на квартиру. С даты, указанной в выписке из ЕГРН одаряемый будет считаться собственником подаренной квартиры или доли в квартире.
Налоги при дарении квартиры родственнику
При дарении квартиры или доли в ней близкому родственнику, а именно: супругу или супруге, отцу, матери, бабушке или дедушке, родному ребенку или усыновленному, брату или сестре, а также внуку и внучке налоговое законодательство считает это получением одаряемым дохода, но освобождает его от налогообложения. Так происходит потому, что он находится в родственной связи и близком родстве с дарителем (5). Такой подход действует в нашей стране относительно давно, с 2006 года.
По отношению к другим родственникам, к примеру: свекрам и тещам, дядям и тетям, прадедушкам и прабабушкам, двоюродным братьям и сестрам, племянникам и племянницам законодательство таких льгот по оплате налога не предусматривает и уравнивает их с любыми другими участниками сделки.
Размер налога для одаряемого в связи с дарением ему квартиры составляет:
для резидентов РФ 13% от актуальной рыночной или кадастровой стоимости подаренной квартиры;
для нерезидентов РФ 30 % от актуальной рыночной или кадастровой стоимости подаренной квартиры.
Подать декларацию 3-НДФЛ одаряемый должен до 30 апреля следующего года после того как квартира перешла ему от дарителя в собственность. А оплатить сам налог одаряемому нужно успеть до 15 июля, иначе придется уплатить государству штраф и начисленные пени.
Нужно ли близкому родственнику подавать декларацию 3-НДФЛ
Близкому родственнику, получившему от дарителя квартиру подавать декларацию 3-НДФЛ не нужно. Это связано с тем, что государство с 1 января 2006 освободило такие категории налогоплательщиков от уплаты подоходного налога.
Образец бланка договора дарения квартиры
Договор дарения квартиры заключается в письменной форме, которая должна содержать следующие данные:
1. Дата и место заключения договора.
2. ФИО дарителя и одаряемого, их паспортные данные.
3. Сведения о квартире: адрес, размер площади, кадастровый номер.
4. Сведения о том, что даритель — собственник квартиры, а также реквизиты правоустанавливающего документа.
5. Информация о том, что квартира переходит в дар одаряемому и принимается им.
6. Информация о близком родстве между дарителем и одаряемым.
7. Сведения о том, что квартира ранее не подарена, не обещана в дар, в залоге, в споре и под арестом не состоит.
8. Сведения о количестве экземпляров договора.
9. К договору должен быть приложен акт приема-передачи квартиры или в самом договоре сведения о приеме-передаче.
10. Подписи дарителя и одаряемого.
Эксперт Алексей Ушаков советует:
— Встречаются случаи, когда отношения между дарителем и одаряемым бывают сложными. Если в составе подаренной квартиры находится разное имущество: встроенная кухня, диваны, шкафы, бытовая техника, и одаряемый на это тоже рассчитывает, то в договоре дарения следует подробно указать такое имущество. Иначе одаряемый может получить только квартиру с голыми стенами.
Особенности оформления договора дарения с юристом и самостоятельно
Для специалистов процесс сопровождения дарения квартиры и подготовка соответствующих документов относится к понятным и несложным процедурам. В действительности, любой человек при желании может быстро освоить его.
Оформить договор дарения стороны могут самостоятельно и без привлечения юриста. Однако иногда возникает риск, что в МФЦ дарителя и одаряемого отправят переделывать такой договор. К примеру, как мы писали выше, в настоящее время даритель и одаряемый в МФЦ представляют два экземпляра договора дарения, в котором прописывается условие о составлении их именно в таком количестве. Это правило действует с 29 июня 2022 года. А днем раньше этой даты стороны должны были еще приносить три экземпляра договора. Если количество экземпляров договора не совпадает с требуемым, то специалист МФЦ заворачивает сделку, и ни о какой регистрации сделки по дарению квартиры не может быть речи. При привлечении юриста такие риски минимальны, так как он своевременно отслеживает изменения в законодательстве и составляет договор дарения в корректном виде и юридически выверенных формулировках.
Алексей Ушаков поясняет:
— После смерти дарителя его наследники зачастую попытаются в суде оспорить договор дарения. Если договор был заключен классическим способом — в простой письменной форме, то шансы на успех у наследников имеются. Но оспаривание договора дарения будет невозможным, если его до регистрации удостоверил нотариус. Визит к нотариусу несет дополнительные расходы по сделке, но гарантировано страхует одаряемого от последующих притязаний на предмет дарения после смерти дарителя.
Отзыв эксперта
Алексей Ушаков сообщает:
— По общему правилу даритель может вполне свободно распоряжаться своей квартирой, в том числе презентовать близкому родственнику. Однако, если квартира находится в залоге или под арестом, то такое волеизъявление дарителя уже будет ограничено, и Росреестр точно не зарегистрирует сделку пока залог или арест не будет снят.
Также нужно помнить, что, в случае банкротства дарителя, у одаряемого несколько лет сохраняется риск потери квартиры. Это может случиться, если суд по заявлению конкурсного управляющего признает договор дарения мнимой сделкой и передаст ее в конкурсную массу для расчетов с кредиторами дарителя. Поэтому такой способ сохранения дарителем квартиры сомнителен.
Что важно помнить о дарении квартиры близкому родственнику в 2024 году
Подведем итог сказанному и отметив самые важные моменты в процессе дарения квартиры близкому родственнику.
1. Договор дарения — письменное соглашение дарителя и одаряемого о бесплатной передаче недвижимости в собственность, которое обязательно регистрируется государством, а в некоторых случаях предварительно заверяется нотариусом.
2. Важным условием договора дарения одновременно выступают намерение дарителя подарить и согласие одаряемого принять дар. Если такого согласия нет, то дарение состояться не может. Поэтому дарственная выступает как разновидность двусторонней сделки.
3. Даритель и одаряемый должны быть юридически близкими родственниками.
4. Договор дарения обязательно должен быть зарегистрирован Росреестром.
5. Одаряемому после получения квартиры в дар не нужно платить подоходный налог, если он близкий родственник дарителю.
Список источников:
1. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая).
2. Семейный кодекс Российской Федерации.
3. Уголовно-процессуальный кодекс Российской Федерации.
4. Федеральный закон от 24.04.2008 N 48-ФЗ «Об опеке и попечительстве».
5. Налоговый кодекс Российской Федерации.
Автор: Василий Литвинов, собственник и управляющий юридической компании «Юрист Литвинов», правовой эксперт и юрист
Эксперт: Алексей Ушаков, руководитель юридической компании «Ушаковъ», юрист по договорному и хозяйственному праву