При покупке нового жилья важно смотреть не только на красивый вид за окном и выгодную цену. Неверно оформленная сделка может обернуться проблемой, а незамеченные дефекты на стенах или трубах заставят потратиться на дорогостоящий ремонт. Составили список советов, как проверить квартиру перед покупкой в 2024 году: какие документы нужно запросить у продавца, на что обращать внимание при осмотре жилья и что делать, если недостатки выявили уже после заключения сделки.
Почему важно проверять квартиру перед покупкой
Изучение документов и состояния недвижимости — решающий этап перед сделкой по покупке жилья. Он важнее стоимости новой квартиры и выгоден не только покупателям, но и продавцам. Проверять квартиру перед покупкой нужно по нескольким причинам.
|
| ||
|
| ||
|
|
Что нужно проверить о квартире перед покупкой
С покупкой недвижимости связано много рисков. Некоторые из них можно предотвратить, если внимательно изучать документы на жилье перед покупкой. Одни ошибки продавцы допускают из-за незнания законов, а другие делают умышленно, чтобы совершить мошенническую сделку. Рассказываем, какие документы нужно изучить прежде, чем получить ключи от квартиры.
1. Документы, подтверждающие личность собственника
Проверьте паспорта у всех совершеннолетних собственников. Если частью квартиры владеют дети, посмотрите их свидетельства о рождении. Если собственник — иностранный гражданин, кроме паспорта у него нужно проверить нотариально заверенный перевод документа.
В первую очередь необходимо проверять, совпадают ли сведения, указанные в бумагах на квартиру, с данными удостоверяющих личность документов. Внимательно сравнивайте Ф. И. О., серии и номера, даты выдачи паспортов.
Кроме того, нужно проверить, действует ли документ, который вам показали. Например, собственник мог приобрести поддельный паспорт. Или, если владелец вовремя не заменил документ, удостоверяющий личность, тот считается недействительным (1).
Получать новый паспорт нужно:
в 20 и 45 лет;
при смене каких-либо личных данных, например фамилии;
в случае потери или порчи документа (1).
Проверить подлинность документа можно на портале «Госуслуги». Необходимо заполнить серию и номер паспорта, а также фамилию и имя его владельца. После проверки сервис выдаст информацию о статусе документа: действителен он или нет.
2. Правоустанавливающие документы на квартиру
В свидетельстве о государственной регистрации права собственности будет указано, каким образом владелец получил квартиру:
по договору купли-продажи: проверьте дополнительно этот документ, а также расписку о получении денег и акт приема-передачи жилья, чтобы убедиться, что сделка прошла «чисто» и у вас не возникнет проблем с предыдущими хозяевами;
в наследство: правоустанавливающим документом будет свидетельство о праве на наследство по закону или по завещанию — проверьте его, чтобы другие наследники не могли оспорить вашу сделку;
после приватизации: в этом случае нужно смотреть договор передачи квартиры в собственность;
приобрел в строящемся доме: правоустанавливающими документами будут договор долевого участия в строительстве, а также акт приема, если новостройка сдана.
Также бывает, что квартира попадает в собственность по договору ренты, мены, дарения или по решению суда. В этих случаях проще провести мошеннические схемы, поэтому лучше нанять юриста, чтобы тот проверил подлинность документов.
3. Выписка из ЕГРН
Документ поможет узнать, нет ли обременений на жилище, не пытается ли собственник втайне от других владельцев продать жилье и какая на самом деле у квартиры площадь.
С 1 января 2017 года вся информация из кадастра недвижимости и реестра прав собственности перешла в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН). Теперь, чтобы проверить возникновение, переход прав и кадастровые сведения о жилье, нужно получить выписку из ЕГРН. Там будет указана следующая информация:
в каком году дом ввели в эксплуатацию;
кадастровый номер;
этаж, площадь и протяженность;
вид, наименование, назначение и разрешенное использование жилья;
кадастровая стоимость;
сведения о правообладателе и всех владельцах, в том числе бывших;
вид, дата и номер госрегистрации собственности;
название и реквизиты документов о праве собственности;
сведения о заявленных в судебном порядке правах требования.
С 1 марта 2023 года в выписке из ЕГРН не указывают персональные данные владельца недвижимости, если ее заказывают третьи лица (2). Получить документ с этими сведениями собственник может лично на портале «Госуслуги», а затем показать его покупателям жилья. Онлайн-документ с цифровой подписью они смогут проверить на подлинность в специальном сервисе.
Если нужен бумажный вариант, его можно заказать в МФЦ. В этом случае сотрудник распечатает выписку и заверит ее печатью.
Еще один способ: собственник может подать заявление в личном кабинете Росреестра и разрешить третьи лицам получить выписку о своей недвижимости с персональными данными. В этом случае покупатели смогут сами заказать документ через сервис «Предоставление сведений ЕГРН»:
1. На портале нужно авторизоваться через «Госуслуги».
2. Указать цель обращения — «Получить выписку из ЕГРН», далее — «Об объекте недвижимости».
3. Выбрать нужную выписку: «О характеристиках и правах на недвижимость» или «О переходе прав на объект недвижимости», а лучше — обе.
4. Ввести данные о нужном объекте и подать заявление.
4. Доверенность
Бывает, что собственник не присутствует лично при продаже недвижимости, а действует через доверенных лиц. В этом случае сделка получается рискованной. Например, представитель собственника может действовать по поддельным документам, а реальный владелец будет не в курсе продажи. А если с хозяином квартиры что-то случится, то доверенность перестанет действовать и сделку признают незаконной.
Если собственник не может присутствовать на встречах, нужно убедиться, что его представитель имеет право действовать от его имени.
Проверьте срок действия доверенности;
сверьте паспортные данные доверителя и представителя с оригиналами или заверенными копиями их документов;
изучите, какой перечень действий может совершать представитель;
убедитесь в подлинности доверенности, проверив ее на сайте Федеральной нотариальной палаты;
посмотрите, зарегистрирован ли нотариус, оформивший доверенность, на сайте Федеральной нотариальной палаты;
наведите камеру смартфона на QR-код в углу доверенности: на экране должны появиться сведения о заявителе и дата совершения нотариального действия — сверьте эту информацию с бумажным документом, чтобы убедиться в его достоверности.
5. Документ жилищного учета
Его еще называют справкой о составе семьи или справкой о регистрации по форме 9. В документе указывают всех прописанных жильцов, в том числе несовершеннолетних и временно выписавшихся. Справка поможет проверить, не зарегистрированы ли в квартире другие собственники. Если они не присутствуют на сделке, то могут в дальнейшем заявить свои права на жилье и оспорить продажу.
В зависимости от региона документ оформляют в разных ведомствах. Чаще всего справку можно получить в МФЦ, местной администрации или управляющей компании.
6. Разрешение супруга
Если квартиру приобрели в браке, она считается совместно нажитым имуществом. Даже если муж и жена уже в разводе, продать эту недвижимость без согласия супруга(-и) нельзя (3).
Из этого правила есть исключение: если жилье получили в дар или в наследство, можно распоряжаться им на свое усмотрение, не спрашивая разрешения у «второй половинки». В остальных случаях нужно запросить нотариальное согласие супруга. При проверке недвижимости необходимо убедиться, что у этого документа не истек срок действия, а также сверить информацию о жилье: адрес и характеристики квартиры.
7. Справка по ипотеке
Если владелец покупал жилье по ипотечному кредиту, убедитесь, что у него не осталось задолженности перед банком. В выписке из ЕГРН должно быть указано, что на квартире нет обременений. Дополнительно стоит запросить справку о погашении ипотеки. На документе должны стоять исходящий номер, синяя печать кредитной организации, подписи сотрудника и руководителя отделения. Также можно попросить показать кредитный договор, чтобы сверить его номер с цифрами, указанными в справке.
Если ипотека не погашена, такое жилье тоже можно приобрести. Придется заключать новый договор с банком и оформлять кредит на себя.
8. Справка об остатке материнского капитала
Нередко при покупке квартиры используют маткапитал. На словах владелец может это отрицать, поэтому справка поможет убедиться, были ли израсходованы средства или нет.
Если жилье приобрели с помощью материнского капитала, ребенку или детям должны быть выделены доли. Тогда сделку нужно дополнительно согласовывать с органами опеки.
9. Технический паспорт
Дополнительные сведения о квартире можно получить из ее техпаспорта. По этому документу можно сверить, не наврал ли продавец о количестве квадратных метров и высоте потолков. Кроме того, если сравнить квартиру с планом из техпаспорта, можно понять, делал владелец перепланировку или нет.
Если собственник сносил перегородки или делал новый дверной проем, эти действия должны быть узаконены. Квартиру с незаконной перепланировкой в дальнейшем сложно продать, а самостоятельно согласовывать чужое переустройство жилья — долго и дорого.
10. Справка об отсутствии задолженности по коммунальным платежам
Можно взять ее в ТСЖ, МФЦ или управляющей компании. Если купить квартиру с долгами по коммунальным платежам, новый собственник не обязан их оплачивать. Но нужно будет доказать, что задолженность возникла не по его вине. А если бывший владелец не платил за капремонт, долг придется оплатить новому собственнику (4).
11. Справка из ПНД и НД
Эти документы нужны для подтверждения, что собственник не стоит на учете в психоневрологическом и наркологическом диспансерах, не страдает психическими заболеваниями и зависимостью. Сами по себе такие справки не являются поводом отказаться от сделки. Например, в некоторых случаях дополнительно практикуется медицинское освидетельствование, чтобы оценить, способен ли продавец отдавать отчет в своих действиях, несмотря на подтвержденные заболевания.
12. Судебные дела
Дополнительно можно проверить, не заведено ли на продавца судебное дело, не является ли он банкротом или должником. Как проверить эту информацию:
статус банкротства можно выявить с помощью Единого федерального реестра сведений о банкротстве;
судебные дела, которые рассматривают в мировых и судах общей юрисдикции, — через портал «Правосудие»;
в арбитражных судах — в Картотеке арбитражных дел;
исполнительные листы — на сайте судебных приставов.
Как смотреть квартиру перед покупкой: пошаговая инструкция
Плесень на стенах, плохая проводка или старые трубы — внешний осмотр должен помочь выявить подобные недостатки жилья. Но собственники часто умышленно скрывают все минусы квартиры, а потенциальные покупатели не знают, что проверять, и оценивают только общий вид. Рассказываем, как правильно осмотреть жилье перед покупкой.
1. Оценить инфраструктуру
Осмотр лучше начинать «издалека» и для начала понять, насколько удобно расположен дом. Оцените, комфортно ли вам добираться до работы и других районов, есть ли рядом остановка общественного транспорта или парковка, если у вас машина.
Уточните, нет ли поблизости вредных производств и шумных общественных заведений. Осмотрите местность в разное время суток. Утром можно заметить, что на дороге возле дома регулярно образуется пробка, а вечером — что район плохо освещен и добираться до квартиры придется в потемках.
Желательно, чтобы поблизости было несколько магазинов: так и выбор будет больше, и очередей меньше. Неподалеку должна быть поликлиника. Если в семье есть или планируются дети — детский сад и школа, а также обустроенные площадки для прогулок. Если приобретаете квартиру в новостройке и жилой комплекс только застраивается, уточните, когда будут сданы нужные здания.
Остальные объекты выбирайте на свое усмотрение. Для одних важнее наличие рядом парка для прогулок, а другим нужен поблизости салон красоты и спортзал.
2. Проверить состояние дома
Осмотрите дом снаружи и проверьте, нет ли повреждений на стенах. Определите, куда выходят окна квартиры: возможно, это будет внутренний двор, шумная магистраль или заброшенный пустырь.
Обратите внимание на состояние дорожек возле дома и входной группы. Работает ли домофон? Не сломаны ли лавочки и не разбросан ли мусор во дворе?
Пройдитесь по лестнице и посмотрите на состояние подъезда. Внешне сразу будет заметно, живут ли в доме асоциальные элементы. Дополнительно можно пообщаться с соседями, уточнить, нет ли проблем с управляющей компанией: регулярно ли вывозят мусор и чистят снег, не отключают ли часто воду и хорошее ли в доме отопление.
3. Осмотреть квартиру
С помощью косметического ремонта можно скрыть внешние недостатки, но сильные дефекты все равно будут заметны. На что необходимо обращать внимание:
потолок, стены и пол: посмотрите, нет ли пятен плесени, следов затопления, не скрипят ли половицы;
дверные и оконные проемы: откройте двери и окна и посмотрите, в каком они состоянии. Створки не должны самопроизвольно двигаться и захлопываться при отсутствии сквозняка — это признак, что дверной проем или оконный блок установлены с отклонением;
вентиляция: достаточно поднести к вентиляционному окошку небольшой листочек. Если его притянет воздухом, значит, вентиляция работает. Кроме того, обращайте внимание, какой в квартире запах, нет ли сырости и затхлого воздуха;
сантехника и трубы: посмотрите, нет ли ржавчины, подтеков, откройте и закройте краны и проверьте напор воды. Более современные трубы изготовлены из полипропилена. В старых домах они обычно из металла: встретив такой материал, можно понять, что коммуникации не меняли долгие годы;
проводка: посмотрите состояние щитка, проверьте, работают ли выключатели, осмотрите розетки. Можно подключить к ним патрон-переходник с лампочкой, чтобы проверить, какие из них не работают;
отопление: если проверяете квартиру в холодное время года, проведите рукой по батареям. Радиаторы должны быть достаточно теплыми, а от стены не должно веять холодом. Также осмотрите соединение труб — нет ли ржавчины и подтеков. Проверьте, хорошо ли открываются и закрываются вентили отопления;
шумоизоляция: лучше осматривать квартиру вечером, когда большинство соседей дома и можно понять, насколько хорошо их слышно через стены.
Что делать, если после покупки квартиры обнаружились дефекты
Когда сделка уже оформлена и осталось только забрать ключи, вдвойне обидно увидеть в жилье недостатки, которые не заметили при первом осмотре. Чтобы избежать таких ситуаций, нужно заранее подготовить план действий.
1. Осмотрите квартиру не только на этапе сделки, но и перед тем как получить ключи.
2. Зафиксируйте осмотр на фото и видео. Так вы докажете, что дефекты были на момент приема квартиры, а не после вашего проживания там.
3. Составьте акт приема-передачи собственности. Если при осмотре обнаружили какие-то недостатки, перечислите их в документе.
Если ничего не заметили, оставьте место для маневра. Не пишите: «Все хорошо, дефектов нет», а сделайте более нейтральную отметку. Например: «На момент осмотра видимых повреждений не выявлено».
Распишитесь на обоих экземплярах акта. Если риелтор предлагает бланк с готовыми формулировками, на которых нужно только поставить подпись, найдите место сбоку или внизу, чтобы все равно зафиксировать свои замечания.
4. Если недостатки обнаружили вскоре после покупки, не спешите устранять их самостоятельно. Если, конечно, у вас не прорвало трубу и вы не топите соседей.
5. Если дефекты мелкие, их обычно исправляют без привлечения бывшего владельца. Так быстрее и проще.
Если недостатки серьезные, для начала стоит позвонить продавцу и попробовать договориться об устранении дефекта устно. Бывает, что бывшие собственники с пониманием относятся к проблеме и идут навстречу. Но на всякий случай разговор лучше записать.
6. Если предыдущий владелец договариваться не намерен, составьте свою претензию в письменном виде. Лучше попросить помощи у юриста. В документе нужно зафиксировать перечень обнаруженных недостатков и размер ущерба, а также стоимость его возмещения.
7. Акт нужно направить продавцу в письменном виде на домашний адрес. Дополнительно можно продублировать по электронной почте и в мессенджерах.
8. Предложите продавцу несколько вариантов решения проблемы. Например, он может собственными силами устранить недостаток, нанять мастера или оплатить вам ремонт. Если соглашение не будет достигнуто, следующий этап — обратиться в суд и решать спор уже на юридическом уровне.
Советы эксперта
Екатерина Газдалиева, юрист по наследству и недвижимости, член Ассоциации юристов России, дает список рекомендаций, что нужно проверить перед покупкой квартиры:
наличие (отсутствие) залогов и иных обременений;
соответствие данных об объекте, содержащихся в ЕГРН, и фактической реальности;
технические характеристики;
наличие или отсутствие перепланировки;
данные продавцов.
— Обязательно нужно убедиться, что перед нами лицо, которое является собственником квартиры, а не мошенник. Понятно, что квартиру может показать риелтор в отсутствие продавцов или лицо по доверенности. Тогда перед подписанием задатка необходимо связаться с владельцем через его риелтора и убедиться в его волеизъявлении продать квартиру, даже если это будет онлайн, — советует эксперт.
По словам Екатерины, важно обратить внимание на вменяемость продавца: не пьян ли он, насколько адекватен. То же самое стоит проверить в отношении доверенного лица. Также нужно убедиться, действует ли его доверенность, не отменена ли она и продавцом ли выдана. Сделать это можно на сайте нотариата.
Сразу нужно обращать внимание на наличие собственников — детей. В таком случае требуется разрешение органов опеки на продажу, а это влияет на сроки сделки.
Эксперт дает советы, как осмотреть квартиру перед покупкой:
Стоит проверить, что именно остается в квартире из обещанных вещей. Например, продавцы сказали, что оставляют мебель на кухне. Тогда нужно проверить перед заключением договора о задатке ее наличие в квартире, а не только по фото в объявлении, и зафиксировать это в договоре.
Важно обращать внимание не только на напольное покрытие, но и на такие нюансы, как конденсат на сантехнике и окнах, нет ли желтых пятен на потолке, плесени — возле батарей и в мокрых местах.
Для себя нужно отметить, имеются ли в квартире кондиционер и бойлер. Уточнить, не планирует ли продавец забрать это с собой или оставляет покупателю.
— Желательно смотреть квартиру дважды: до задатка и перед подписанием договора купли-продажи, и обращать внимание на состояние жилья. Например, продавцы после просмотра квартиры могут поменять смесители на более дешевые или вообще их скрутить. Некоторые скручивают линолеум, снимают ламинат и люстры, — рассказывает Екатерина Газдалиева.
Нередки ситуации, когда после покупки квартиры вскрываются мелкие дефекты или существенные недостатки, о которых стороны ничего не обговаривали или не знали о них. Эксперт объясняет, что в этом случае придется написать претензию продавцу или в управляющую компанию — в зависимости от характера дефектов и недостатков квартиры. Можно решить спор миром либо расторгнуть договор купли-продажи. Существенные недостатки квартиры, препятствующие ее использованию, можно зафиксировать актом управляющей компании и заключением экспертизы. Если дело миром урегулировать не получится, придется обратиться в суд.
— Бывают ситуации, когда покупатель приезжает в квартиру после получения ключей, а она пустая, хотя продавец обещал оставить что-то конкретное из мебели, — рассказывает Екатерина Газдалиева. — Если в договоре это прописано, то мебель входит в стоимость жилья. Ее отсутствие является кражей имущества, в связи с чем можно обратиться в полицию с заявлением или попробовать договориться с продавцом о снижении цены и возврате части денежных средств. Если в договоре не зафиксированы такие договоренности, то доказать обратное будет сложно. Поэтому лучше проводить передачу ключей именно в квартире и по акту приема-передачи, где можно отобразить состоянии жилья и то, что в нем находится.
В заключение эксперт поделилась небольшим чек-листом по проверке недвижимости перед сделкой:
1. На осмотре квартиры обращаем внимание на общее состояние и на нюансы: например, фирма сантехники и ее состояние.
2. Проверяем мокрые места на желтые и зеленые пятна, которые говорят о сырости и затоплении соседями.
3. Проверяем выписку ЕГРН и техпаспорт или план, сверяем данные продавца, проверяем доверенности и просим риелтора связаться с владельцем, чтобы убедиться в его личности и волеизъявлении, его состоянии и адекватности.
4. Проверяем отсутствие залогов, ограничений, обременений, технические характеристики.
5. Проводим полную проверку юридической чистоты сделки, которую планируют совершить стороны.
Руководство для покупателя: как проверить юридическую чистоту сделки
Покупка недвижимости — сложная процедура со множеством нюансов. Составили чек-лист рекомендаций, на что обратить внимание при проверке юридической чистоты сделки.
1. Проверьте собственника, у которого приобретаете недвижимость:
действителен ли его паспорт;
нет ли задолженности и исполнительных листов;
не осужден ли за мошенничество;
нет ли психических заболеваний и наркотической зависимости;
жилье приобретал в браке или нет, есть ли согласие супруга;
есть ли несовершеннолетние собственники;
действительна ли доверенность, если продавец действует через третьих лиц.
2. Проверьте квартиру:
технические характеристики;
право собственности;
как приобретена квартира и законны ли предыдущие сделки;
нет ли временно выписанных и отсутствующих собственников;
нет ли арестов и обременений.
Список источников
1. Постановление Правительства РФ от 08.07.1997 № 828 (ред. от 15.07.2021) «Об утверждении Положения о паспорте гражданина Российской Федерации, образца бланка и описания паспорта гражданина Российской Федерации».
2. Федеральный закон от 14.07.2022 № 266-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон „О персональных данных“, отдельные законодательные акты Российской Федерации и признании утратившей силу части четырнадцатой статьи 30 Федерального закона „О банках и банковской деятельности“».
3. Семейный кодекс Российской Федерации. Статья 35.
4. Жилищный кодекс Российской Федерации. Статья 158.
Автор: Яна Шапошина
Эксперт: Екатерина Газдалиева, юрист по наследству и недвижимости, член Ассоциации юристов России