По крайней мере, в области ипотечного кредитования это чувствуется особенно сильно, потому как еще в начале 2024 года многоуважаемые банкиры пытались протолкнуть комиссию за выдачу ипотеки при покупке квартиры на первичном рынке в размере 6 — 8 процентов от суммы кредита. То есть хочешь купить квартиру в новостройке — изволь помимо первоначального взноса в день подписания кредитного договора оплатить банку комиссию, которая исчисляется сотнями тысяч рублей.
Технически они это называли субсидией от застройщика, и предполагалось, что эту комиссию будет платить застройщик. Однако все прекрасно понимают, что застройщик эти затраты переложит на потребителя, потому что в его финансовую модель затраты такого масштаба явно не заложены, а большая часть прибыли от строительства и так оседает у банкиров, а не в строительной отрасли. Тогда в конфликт вмешались на самом высоком уровне, а со стороны распорядителя государственными субсидиями и регулятора начали поступать сообщения, что банки, которые требуют субсидии с застройщиков, могут перестать получать компенсацию от государства по льготным и семейным ипотечным программам.
Однако в сентябре банкиры пошли на второй заход. Как мы помним, как раз была отменена льготная ипотека на первичном рынке и активно разгонялась паника, что отменят еще и семейную ипотеку (в итоге пока не отменили). Так, рынок сотрясали новости о поочередном повышении ключевой ставки ЦБ РФ. Ставку в итоге подняли до 21 процента годовых, и все ожидали, что поднимут до 25. В такой мутной ситуации большинство банкиров решили выжать максимум выгоды. Например, финучреждения в середине октября объявили, что если покупатели хотят воспользоваться семейной или ИТ-ипотекой, то должны либо внести первоначальный взнос 50 процентов вместо 20, либо заплатить комиссию, начиная от шести процентов от суммы кредита вплоть до 18 процентов. Тут уж кто во что горазд, и аппетиты в каждом банке отличаются.
Получается, что банк, выдавая заемщику кредит по семейной или ИТ-ипотеке, получает от государства компенсацию за разницу в ставке, но при этом еще и требует от заемщика или застройщика дополнительно оплатить комиссию, чтобы бедным и несчастным банкирам хорошо жилось. Несколькими годами ранее под предлогом решения проблемы обманутых дольщиков банковское лобби протащило переход всей системы взаимоотношений между застройщиком и покупателем на эскроу-счета.
Идея подавалась как способ борьбы с недобросовестными застройщиками и защиты интересов покупателей, однако была и обратная сторона. После перехода на эскроу-счета стоимость квартир только из-за этого увеличилась на 15 — 20 процентов. Случилось это потому, что если ранее застройщик строил на собственные средства и деньги дольщиков, то теперь стройку финансирует банк. И если на этапе разработки и согласования законопроекта обсуждались процентные ставки от 0,5 до 12 процентов годовых, то сегодня застройщики получают проектное финансирование минимум под 18 процентов годовых, и уже известны случаи, когда ставка по проектному финансированию поднимается до 24 — 25 процентов.
Сегодня мы видим замечательную картину: банк при покупке квартиры в новостройке выдает кредиты населению под 25 процентов годовых, если нет льготных программ. Если есть, то за разницу ставки получает компенсацию от государства, а также требует заплатить ему комиссию в размере от восьми до 18 процентов от суммы займа. Далее эти деньги попадают на эскроу-счета и фактически этими же деньгами банк кредитует застройщика под двадцать процентов годовых (в среднем).
При этом зачастую комиссию требуют еще и с застройщиков. Казалось бы, за господ банкиров можно порадоваться, однако несколько печалит тот факт, что из-за их непомерного аппетита цены на недвижимость с каждым годом растут все выше и выше, хотя вроде бы как ЦБ, повышая ключевую ставку, борется с инфляцией. Удивляет также и способ борьбы ЦБ с инфляцией — путем удушения спроса вместо стимуляции роста предложения. По логике должно быть как раз наоборот: чтобы удовлетворить растущий спрос, нужно увеличивать предложение, то есть развивать промышленность и производство, которое при нынешних ставках вряд ли способно справиться с этой задачей.
Также и в строительной сфере. Высокая ставка кредитования значительно влияет на рост себестоимости строительных материалов. Далее это выражается в росте стоимости самой недвижимости, с которым якобы борются наши банкиры во главе с ЦБ. В результате каждый год происходит подорожание недвижимости, снижение ее доступности и прибыли строительного сектора, но зато многократно растет прибыль банковского сектора, которая, по некоторым данным, за последние три года выросла в 15 раз.
Любой сектор экономики позавидовал бы таким темпам роста, притом что эти деньги делаются буквально из воздуха. Вот и застройщики уже сегодня заговорили о том, что при рентабельности строительства в 20 — 25 годовых проще закрыть все стройки и положить деньги в банк под процент. К успеху ли мы идем такими темпами? Сильно сомневаюсь.