Одно из главных преимуществ долевого участия в строительстве — возможность приобрести жилье по цене существенно ниже среднерыночной. Однако в профессиональном сленге юристов все еще бытует выражение «уголовные новостройки», которое подразумевает недостроенные объекты, бесследно исчезнувших владельцев строительных компаний и обманутых дольщиков. Безопасность инвестиций в долевое строительство в 2024 году предполагает ряд мер — например, использование эскроу-счетов. Кроме того, с 1 сентября 2024 года вступили в силу новые положения Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» (1). Об этом и не только рассказываем подробно в нашей статье.
Что такое долевое строительство
Это форма финансирования строительства многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, при которой покупатели заключают с застройщиком особый договор и вкладывают в объект деньги на ранних этапах строительства. Такой механизм дает возможность приобрести жилье по более низкой стоимости. Но при этом нужно тщательно проверять надежность застройщика и правильно оформить документы. Участие в долевом строительстве подразумевает заключение договора долевого участия (ДДУ), использование эскроу-счетов, а также предусматривает законодательную ответственность для застройщика при нарушении условий и обязательств, прописанных в ДДУ.
Какой федеральный закон защищает права участников в долевом строительстве объектов недвижимости
Федеральный закон № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», защищающий права дольщиков, был принят 30 декабря 2004 года. Закон регламентирует привлечение денежных средств граждан для долевого строительства недвижимости и гарантирует правовую защиту на всех этапах (2).
Рассмотрим немного подробнее, какие именно меры предусматриваются законом.
1. Договор долевого участия — основной документ, регулирующий отношения между дольщиком и застройщиком. Договор юридически закрепляет права дольщика на объект недвижимости и устанавливает ответственность застройщика за выполнение своих обязательств. Этот документ в обязательном порядке должен быть зарегистрирован в Росреестре (3).
2. Все расчеты должны проводиться через специальные эскроу-счета в банке, где внесенные деньги депонируются.
3. Закон устанавливает ответственность застройщика за нарушение сроков строительства, а также утверждает права дольщиков на компенсации, если объект не сдан вовремя.
4. Фонд защиты прав граждан — участников долевого строительства, работа которого ведется в рамках Федерального закона № 214. Эта правовая организация, которая регулирует отношения между застройщиками и дольщиками. Фонд участвует в проверке финансовой документации компаний, контролирует ход строительства. Но самое главное — формирует компенсационный бюджет в случае банкротства девелопера, а также финансирует завершение строительства. Деньги на это собираются из взносов застройщиков — 1,2% от суммы сделки по ДДУ. Однако компании, работающие с эскроу-счетами, от таких взносов освобождаются.
С 1 сентября 2024 года действуют изменения, внесенные в Федеральный закон № 214. Согласно нововведениям, минимальный срок гарантии на объекты сокращается с 5 до 3 лет — в течение этого времени застройщик обязан устранить все выявленные в объекте недвижимости недочеты. Снижаются штрафы и пени за нарушение застройщиком ряда сроков, а также выплаты за неустраненные вовремя дефекты.
Что такое счет эскроу
С 1 июля 2019 года законом запрещается возводить объекты на деньги дольщиков. Девелоперы могут строить дома только на свои средства или же на кредиты, взятые в банке. Тем не менее приобрести новостройку на этапе котлована можно, но только с применением эскроу. Эскроу-счет — это специальный банковский счет, куда депонируются деньги дольщиков при заключении ДДУ. Деньги недоступны застройщику вплоть до введения объекта в эксплуатацию. Эта мера значительно снижает риски сделки: если строительство не будет завершено, деньги вернутся дольщику. Таким образом, средства дольщиков защищены от возможных проблем застройщика.
Кроме того, эскроу-счета обеспечивают контроль за финансами: дольщик знает, что его деньги не будут использованы до полного завершения строительства, а застройщика это стимулирует исполнить свои обязательства по ДДУ в полном объеме и в оговоренные сроки. В случае банкротства девелопера деньги с эскроу-счетов возвращаются дольщикам или же по их решению остаются на счету, а объект достраивает другая СК.
Как долевое участие через счет эскроу влияет на цены
Основной смысл расчета через эскроу-счет заключается в снижении рисков граждан, покупающих недвижимость в новостройках. Однако этот способ расчета в конечном итоге способствует росту цен на недвижимость. Дело в том, что если до июля 2019 года девелоперы имели возможность вовлекать деньги дольщиков, то теперь они имеют право строить только на свои собственные средства или же на кредиты, взятые в банке под проектное финансирование. Кредиты — это еще и проценты, и расходы на обслуживание. Логично, что все неудобства и затраты застройщик захочет компенсировать наиболее простым для себя способом — повысив стоимость квадратного метра. Таким образом, любое увеличение расходов будет перекладываться на плечи покупателей.
Есть еще ряд нюансов. Например, если банк, где создан эскроу-счет, разорится, дольщику вернут не более 10 миллионов рублей по системе страхования вкладов. А если обанкротится компания-застройщик, то дольщик получит ту сумму, которую внес на эскроу-счет, но без учета того, что «съест» инфляция. Долевое участие в строительстве действительно сопряжено с рисками, и ни один из них со счетов сбрасывать нельзя.
Как правильно заключить договор долевого участия в строительстве многоквартирного дома (ДДУ)
Заключение договора долевого участия (ДДУ) — важный этап при покупке квартиры на стадии строительства. Чтобы избежать рисков и проблем, важно быть придирчивым и дотошным: внимательно читайте все документы, уточняйте условия сделки, перепроверяйте всю информацию. И будет совсем нелишним, если вы обратитесь за помощью к профессионалам — юристам, работающим в сфере недвижимости.
Давайте рассмотрим ключевые аспекты, которые обязательно нужно учесть при подписании договора.
Проверка застройщика
Начните с изучения «трудовой биографии» девелопера, поскольку вы заинтересованы в надежном и добросовестном партнере.
Расскажем, что нужно проверить.
Рейтинг надежности застройщика на Едином ресурсе застройщиков (4). Посмотрите и сравните скорость строительства, качество и объемы жилья, сданного в эксплуатацию. Однако помните, что даже если рейтинг высокий, вам все равно потребуется более детальная проверка конкретного ЖК.
Посмотрите, какие проекты были реализованы, и ознакомьтесь с отзывами дольщиков, которые уже сотрудничали с этой компанией.
Поищите сведения о фактах банкротства и/или судебных споров строительной компании — например, в Едином федеральном реестре сведений о банкротстве (5).
Изучение строительной документации
Существует перечень документов, который застройщик обязан предоставить своим соинвесторам для ознакомления:
действующая лицензия на строительство;
заключение госэкспертизы проектной документации;
технико-экономическое обоснование проекта;
документы о правах на земельный участок, где возводится объект в соответствии с градостроительным планом;
проектную документацию со всеми дополнениями и изменениями.
Изучить проектную документацию дольщик может по приглашению застройщика — как правило, в присутствии специалиста или представителя строительной компании. Законом не предусматривается выдача ПД на руки или же снятие копий. Предварительно необходимо написать заявление на имя руководителя СК и указать срок, когда бы вам хотелось явиться для ознакомления. Заявление вручите лично или отправьте почтой с обязательным уведомлением. Если реакции не последует, это повод составить жалобу для начала в жилинспекцию, а затем в суд.
Изучение содержания ДДУ
Суть договора заключается в том, что дольщик принимает обязательства перечислить обозначенную в ДДУ сумму в качестве оплаты за жилье, а СК — завершить строительство в оговоренные сроки и с учетом пожеланий соинвестора, затем ввести объект в эксплуатацию и передать ему ключи. Важный нюанс: в случае этой модели расчета квартира существует пока только на бумаге. Федеральный закон берет под контроль такие сделки и обязывает стороны регистрировать их в Росреестре.
Подписывая ДДУ, обязательно обратите внимание на пункты из списка:
полная информация о СК: название, реквизиты, Ф. И. О. руководства и ответственных лиц — эти сведения из ДДУ следует перепроверить;
фактический адрес строящегося объекта;
номер земельного участка, на котором разрешено строительство;
сведения об этажности, а также наличие разрешения на строительство именно такой этажности;
полная информация о квартире и ее характеристиках, которую получит дольщик: номер квартиры, этаж, планировка, общая площадь, высота потолков, лоджия/балкон;
как именно приобретается недвижимость: ипотека, маткапитал, личные средства;
стоимость квадратного метра и стоимость всей площади квартиры;
сроки ввода в эксплуатацию;
гарантийные сроки после заселения.
Особенности, плюсы и минусы покупки квартиры через счет эскроу
При использовании эскроу-счетов застройщик не будет иметь доступа к деньгам дольщиков вплоть до введения дома в эксплуатацию.
Плюсы:
Значительно снижаются риски при проведении сделки, денежные средства остаются защищенными, а в случае любых форс-мажоров без лишней волокиты возвращаются дольщикам
СК, взявшие кредит в банке, стараются как можно быстрее завершить строительство, чтобы не выплачивать проценты
Минусы:
Все свои дополнительные расходы застройщик постарается компенсировать путем повышения цены на квадрат жилья
Появление третьей стороны — банка как кредитной организации — может усложнить организацию процессов и увеличить сроки строительства
Особенности, плюсы и минусы покупки по договору с застройщиком
Для застройщика этот вариант расчетов наиболее предпочтителен. И хотя он будет стремиться стимулировать и заманивать дольщиков различными «плюшками», нужно понимать, что риски в этом случае ощутимо выше.
Плюсы:
Низкая стоимость жилья; возможность выбрать планировку
Возможность получить дополнительные скидки и бонусы
Минусы:
Отсутствие у застройщика стимула отстроиться как можно быстрее, поскольку не надо выплачивать проценты по кредиту
Сложная и долгая процедура возврата денежных средств в случае форс-мажоров
Отзыв эксперта
Особенности покупки недвижимости по договору долевого участия прокомментировал Вахтанг Кудаков, руководитель юридического отдела управляющей компании «Единство», г. Москва:
— Когда вы покупаете квартиру через долевое участие, главное не торопиться и не принимать импульсивных решений. Часто на стадии переговоров дольщики находятся в состоянии эйфории: перспективы новостройки, выгодная цена… Но нужно помнить, что за красивыми обещаниями скрываются юридические нюансы, которые могут сильно усложнить жизнь. Поэтому все нужно проверять досконально и лучше всего — с юристом.
Еще один важный момент: внимательно отнеситесь к срокам строительства. Обратите внимание, ведутся ли фото- или видеоотчеты со строительных площадок вашего застройщика — по закону он обязан размещать такую информацию на сайте наш.дом.рф и обновлять ее ежемесячно. Не поленитесь лично побывать на разных объектах и самостоятельно оценить ситуацию. Если на стройплощадках работа кипит и техники хватает, то это аргумент в пользу ЖК. Если же энтузиазма не наблюдается — не рискуйте, рассмотрите лучше другие предложения.
Что нужно запомнить о долевом участии в строительстве в 2024 году
Долевое участие в строительстве по-прежнему остается одним из самых распространенных способов покупки жилья. И если внимательно и ответственно отнестись ко всем этапам и нюансам сделки, любые риски можно минимизировать.
Резюмируем, о чем следует помнить при заключении ДДУ.
Эскроу-счета повышают безопасность сделки, но могут также увеличить стоимость недвижимости.
Проверка застройщика — ключевой этап. Убедитесь, что компания имеет разрешительные документы, пользуется репутацией надежного застройщика и обладает финансовой устойчивостью.
Изучение проектной и правовой документации обязательно. Во все технические и юридические нюансы лучше всего вникать с помощью профессионалов.
Договор долевого участия должен включать четкие и конкретные условия.
Фонд защиты дольщиков — дополнительная гарантия в случае проблем с застройщиком.
Список источников
1. Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (с изменениями и дополнениями).
2. Статья 23.2 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (с изменениями и дополнениями).
3. Статья 48 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».
4. Единый ресурс застройщиков.
5. Единый федеральный реестр сведений о банкротстве.
Автор: Залина Хохоева
Эксперт: Вахтанг Кудаков, руководитель юридического отдела Управляющей компании «Единство», г. Москва