Выбор квартиры — это не просто вопрос квадратных метров и местоположения. Классы жилья помогают покупателям лучше понять, что можно ожидать от своего будущего дома. У каждой категории есть свои характеристики и целевая аудитория. Рассказываем, какие бывают классы недвижимости и чем они отличаются друг от друга.
Что такое класс жилья
Это понятие не закреплено официальным законом, а его характеристики выделяют достаточно условно. Классы жилья — это разделение жилой недвижимости на несколько видов по целому комплексу признаков: инфраструктуре, площади, благоустройству и т. д.
Изначально терминологией пользовались только риелторы и застройщики, но со временем понятия стали доступны и простым обывателям. Есть только один официальный документ, в котором зафиксированы характеристики разных типов жилья, — это «Единая классификация многоквартирных жилых новостроек» (1). Ее разработала «Российская гильдия риэлторов» в 2013 году на основе Жилищного Кодекса, Градостроительного Кодекса РФ, действующих технических стандартов, приказов и сводов правил по проектированию и строительству жилья.
Согласно этому документу жилье делится по качеству проектов на два больших класса: массовое и повышенной комфортности. Каждый из них в свою очередь подразделяется еще на два типа. Массовое — на эконом и комфорт-класс, жилье повышенной комфортности — на бизнес- и элит-класс.
По словам Натальи Сухановой, совладельца агентства недвижимости «Город М171», консультанта по инвестициям в недвижимость, принятая классификация носит рекомендательный характер. Она довольно условная и может меняться в зависимости от региона и ситуации на рынке недвижимости. По мнению эксперта, такое разделение произошло в результате различных предпочтений и возможностей людей, а также внутренней культуры разных городов.
Зачем разделяют жилье по классам
Классификация служит своеобразным ориентиром для застройщиков, риэлторов и покупателей.
Застройщики, определяя класс жилья, формируют будущую концепцию дома: какие материалы использовать при строительстве, какая будет площадь комнат и как благоустроить двор.
Агентства недвижимости лучше понимают особенности жилья и ориентируются, каким клиентам его предложить.
Покупатели могут больше узнать о плюсах и минусах недвижимости. Не каждый обладает нужными знаниями по жилищному строительству, а классы доступно помогают определить, какой дом можно приобрести за имеющиеся деньги.
«Разделение жилья по классам помогает застройщикам обращаться к своей аудитории, учитывать ее запросы и разнообразить предложения, а покупателям — выбрать именно тот сегмент недвижимости, который соответствует их потребностям и финансовым возможностям. Кроме того, наличие категорий застройки позволяет создавать более гармоничные и удобные городские среды, способствует улучшению инфраструктуры, разнообразию общественных пространств и повышению качества жизни горожан. Такой подход также помогает бороться с социальными проблемами, такими как бедность, бездомность и преступность» — объясняет эксперт Наталья Суханова.
Какие бывают классы жилья в России
Каждый тип недвижимости обладает определенными особенностями. По словам Натальи Сухановой, в конкретном случае различия между классами могут быть индивидуальными и зависеть от места строительства, застройщика и конкретного проекта, но в целом можно ориентироваться на эти характеристики при выборе дома.
Экономкласс
Самое распространенное жилье с базовыми параметрами. Главный его плюс — невысокая цена.
«Чаще всего экономкласс предполагает малую площадь и много квартир на этаже с большим количеством студий и однушек. В отделке застройщики используют простые и доступные по цене материалы: линолеум, краску для стен, простую плитку, ДСП-двери. Места общего пользования и входные группы таких домов организованы максимально просто, не имеют дополнительных помещений, например колясочных. Такие жилые комплексы расположены в удаленных районах или на окраинах города, у нихограниченный доступ к социальной инфраструктуре и услугам» — рассказывает Наталья Суханова.
Дома экономкласса не отличаются разнообразной архитектурой и планировкой. Обычно это типовые многоэтажки. Квартиры в них — с небольшими кухнями и прихожими, низкими потолками.
Придомовая территория благоустроена минимально: есть детская площадка, скамейки, газон. Парковка не выделена, поэтому двор часто заставлен машинами.
Комфорт-класс
Еще один популярный тип жилья. Его также называют «улучшенным» экономом, но стоит он в среднем на 30% дороже.
«Жилье комфорт-класса отличается от эконома более продуманной планировкой и качеством отделочных материалов. Здесь уже встречаются квартиры евро-формата с кухней-гостиной, двумя санузлами, помещениями для гардеробной или постирочной. Более внимательно застройщики комфорта относятся и к прилегающим территориям, а также инфраструктуре ЖК — наличию парковочных мест или крытых паркингов, закрытых площадок. Районы застройки имеют развитое транспортное сообщение и инфраструктуру, а также доступ к различным услугам и удобствам: школам, магазинам, паркам» — поясняет Наталья Суханова.
Жилье комфорт-класса может быть и панельным, и кирпично-монолитным. Обычно квартиры продаются с чистовой отделкой. Планировка тоже типовая, но ее можно изменить.
Бизнес-класс
Жилье этого типа обычно строят в центральных районах или в местах с хорошей экологией и красивыми видами. Обычно в таких домах не больше 120 квартир. В каждой из них — высокие потолки, просторные комнаты и кухни.
«Квартиры в домах высокого класса отличаются большой площадью, улучшенной звукоизоляцией, деревянными стеклопакетами и окнами в пол, индивидуальной вентиляцией. Такие жилые комплексы чаще всего продаются без отделки и со свободной планировкой, чтобы каждый мог сделать ремонт «под себя». Закрытые территории дома оснащаются дополнительными удобствами: спортивной площадкой, зоной для прогулки и отдыха, местами для работы и проведения мероприятий. Порядок часто обеспечивает охрана, а также консьерж-сервис» — комментирует Наталья Суханова.
Элитное жилье премиум-класса
Это самые дорогие квартиры, которые обычно расположены в центре города или в исторических местах с развитой инфраструктурой и живописными видами. Дома построены по дизайнерским проектам и выглядят как объекты современного искусства. Фасады и холл отделаны дорогими материалами, есть подземный паркинг с большим количеством машино-мест, а на крыше может располагаться обустроенная терраса.
На этаже — 2—3 квартиры. Планировка обычно свободная, потому что владельцы хотят выделять комнаты и делать ремонт на свой вкус. Могут работать независимые системы отопления и электроэнергии.
Возле дома — закрытая благоустроенная территория с магазинами, салонами и спортивным залом. Есть оборудованный пост охраны и система видеонаблюдения.
Основные критерии оценки класса новостроек
Разница между типами жилья может быть незаметна на первый взгляд. Особенно, если это соседние классы. Для удобства Российская гильдия риэлторов выделила несколько критериев оценки каждого типа новостроек (1).
1. Архитектура
У жилья экономкласса стандартная архитектура. В одном районе можно увидеть несколько одинаковых домов, которые построены по серийному проекту.
В комфорт-классе — более разнообразные архитектурные решения. Могут различаться планировки, фасады, этажность. Кроме серийных, встречаются индивидуальные проекты.
Жилье бизнес-класс отличается индивидуальным архитектурным обликом. Такие дома строят по авторским проектам.
Элитные дома возводят с учетом рельефа и окружающего ландшафта. Все детали проекта серьезно прорабатывают. Его автором может быть известный архитектор, а новостройка — местным памятником архитектуры.
2. Несущие и ограждающие конструкции
В экономклассе и комфорт-жилье нет ограничений по этому критерию. Новостройки могут быть панельными, бескаркасными из керамического кирпича или монолитно-каркасными. Решение принимает только застройщик. Бизнес- и элит-жилье — это только бескаркасные из керамического кирпича и монолитно-железобетонные каркасные дома.
3. Остекление
У окон в эконом-новостройках — двойные или одинарные рамы из пластикового или деревянного профиля. Производитель обычно отечественный, а стеклопакеты недорогие.
В домах комфорт-класса устанавливают импортные пластиковые окна средней ценовой категории. Либо остекление может быть отечественным, но высокого класса и по современным технологиям.
В жилье повышенной комфортности (бизнес и элитное) используют энергосберегающие стеклопакеты. Профили — импортные: пластиковые или деревянные, но всегда самые дорогие. Площадь остекления фасадов — повышенная, поэтому внутри квартир много естественного света.
4. Объемно-планировочные решения
В типовых новостройках высота потолков не превышает 2,7 м. Застройка стандартная, поэтому перепланировка ограничена.
В жилье комфорт-класса все комнаты изолированы. Есть большие балконы, кладовки, иногда — эркеры и летние помещения. Потолки — минимум 2,7 м и выше.
У жилья бизнес-класса — свободная планировка. Часто она нестандартная: можно встретить пентхаусы, двухуровневые квартиры. Владелец может зонировать пространство на свое усмотрение.
Потолки в доме высокие — от 2,75 м. Есть просторные балконы и лоджии, нередко в квартире два санузла.
В элитных квартирах — гибкое объемно-планировочное пространство. Планировка часто оригинальная, либо ее можно сделать на свое усмотрение.
В цокольном этаже настройки размещают хозяйственные помещения: прачечные, кладовые, гардеробные. В квартирах — просторные комнаты с высокими потолками от 3 м, кухня совмещена со столовой, есть минимум два туалета.
5. Внутренняя отделка общественных зон
В зависимости от типа жилья она бывает следующих видов:
стандартная — в экономклассе;
улучшенная — в комфорте;
высококачественная — в бизнес-классе;
эксклюзивная, в соответствии с дизайн-проектом — в элитном.
6. Внутренняя отделка квартир
Бывает следующих видов:
стандартная — в экономклассе;
улучшенная — в комфорт-жилье;
улучшенная отделка «под ключ» — в бизнес-классе;
эксклюзивная, по авторскому дизайн-проекту — в элитных квартирах.
Кроме того, во всех четырех классах жилье может продаваться без отделки.
7. Характеристика входных групп и дверных блоков
В стандартном жилье нет требований по этому критерию. В новостройках комфорт-класса обычно устанавливают металлические двери в подъездах и квартирах. В домах есть домофон и помещение для консьержа.
То же самое есть в жилье бизнес-класса, но также добавляется повышенная тепло- и
звукоизоляция входных групп. В квартирах могут устанавливать металлические сейф-двери, с наружной и внутренней отделкой и четырехсторонним запиранием.
Входные группы и дверные блоки элитного жилья похожи на бизнес-класс. Но обычно в таких домах более надежные замковые защиты, есть видеонаблюдение, просторный холл и ресепшн.
8. Инженерное обеспечение
Энергоснабжение в эконом-новостройках составляет 10 КВт на каждую квартиру. В домах — центральное отопление.
Такие же характеристики и в комфорт-классе. Отопление может быть не только центральное, но и радиаторное или конвекторное с регуляцией.
В бизнес- и элит-классах энергоснабжение выше — от 10 КВт на квартиру. Также есть аварийное электроснабжение домов.
В каждой квартире, кроме централизованной вентиляции, есть климат-контроль. Сделаны дополнительные уровни водо- и воздухоподготовки, а в элитных квартирах — еще и многоступенчатая система фильтрации.
Отопление может быть автономным или центральным, с индивидуальным тепловым пунктом. В домах скоростные лифты, с индивидуальной отделкой кабин.
9. Придомовая территория двора и безопасность
В новостройках экономкласса — стандартное благоустройство: дворы неогороженные, есть небольшие детские площадки.
В комфорт-жилье возможна ограда по периметру и нередко территорию охраняют. В подъезде установлен домофон, и работает консьерж. Кроме детских, бывают хозяйственные площадки. Посажены деревья и газон.
Еще более благоустроенная территория — в новостройках бизнес-класса. Площадь возле дома — с хорошим озеленением и оформлена с помощью ландшафтного дизайна. Кроме ограждения и консьержа, есть электромагнитные замки, служба охраны с несколькими постами и видеонаблюдение.
Похожим образом обустроены элитные новостройки. Дополнительно в них установлены системы пожаротушения и проверки всех сетей с информированием о сбоях и авариях.
10. Социальная инфраструктура
Рядом с жильем экономкласса и комфорт-класса находятся различные социальные объекты: поликлиники, школы, детские сады, парки — в среднем на расстоянии 1 км от дома. Бизнес- и элитную недвижимость строят в районах с большой концентрацией административных, общественных и коммерческих зданий. Они находятся на расстоянии менее 1 км от жилых домов — в шаговой доступности. Рядом с премиум-жильем также могут находиться исторические памятники, другие элитные объекты, культурные и развлекательные центры.
11. Паркинг
В эконом и комфорт-классах недвижимости парковки строят согласно генеральному плану. Выделенных мест может быть меньше, чем машин в доме.
В новостройках бизнес-класса паркинг закрытый: наземный или подземный. Можно оставлять автомобиль на придомовой территории. На каждую квартиру выделено минимум одно машино-место.
В элитном жилье паркинг тоже закрытый. Обычно его отапливают, а рядом есть мойка и автосервис. Попасть на парковку можно не выходя на улицу — просто спуститься на лифте. Для каждой квартиры выделено 1,5 машино-места.
Какие характеристики обязательны для всех классов жилья
Перечисленные в предыдущей главе критерии носят рекомендательный характер. Каждый застройщик может их менять в рамках одного класса и принимать собственные решения. Однако есть ряд обязательных характеристик, которые должны соблюдать все строительные компании, иначе проект дома просто не согласуют. Их утверждают приказом Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства.
К этим требованиям относятся:
надежные несущие и ограждающие конструкции;
наличие газа, света, вентиляции и других инженерных систем;
защита от протечек дождевых, талых, грунтовых и бытовых вод;
соблюдение минимальных показателей высоты потолка и площади квартир;
наличие естественного освещения в комнатах и на кухне;
соблюдение техники пожарной безопасности;
создание доступной среды для людей с инвалидностью;
благоустройство дворов;
наличие социальных объектов на расстоянии максимум 1 км от дома и другие требования (2-5).
Какие органы определяют класс жилья новостроек
Каждый застройщик определяет класс жилья самостоятельно еще на этапе проектирования. Экспертная комиссия Российской гильдии риэлторов оценивает новостройку, когда дом сдан. Покупатель может посмотреть присвоенный класс на сайте Единой информационной системы жилищного строительства (https://наш.дом.рф/).
Отличия в уровне строительства и комфорта в зависимости от класса жилья
Собрали основные характеристики каждого типа новостройки. Посмотрите, чем отличается эконом, комфорт, бизнес и элитное жилье.
Список источников:
1. Единая классификация многоквартирных жилых новостроек. Российская гильдия риэлторов
2. СП 532.1325800.2024. «Градостроительство. Модель городской среды центральная. Общие положения»
3. СП 533.1325800.2024. «Градостроительство. Модель городской среды малоэтажная. Общие положения»
4. СП 534.1325800.2024. «Градостроительство. Модель городской среды среднеэтажная»
5. СП 531.1325800.2024. «Градостроительство. Модели городской среды. Общие положения»
Автор: Яна Шапошина
Эксперт: Наталья Суханова, совладелец агентства недвижимости «Город М171», консультант по инвестициям в недвижимость