Сокращение программ государственной поддержки, включая субсидирование ипотеки и льготные условия для отдельных категорий граждан, привело к изменению спроса на жилье. Как это отразится на рынке новостроек и вторичного жилья в долгосрочной перспективе? Эксперты говорят о значительных последствиях для покупателей и арендаторов. Если коротко: продажи падают, аренда дорожает.
Эксперт рынка недвижимости компании «Dомиан» Андрей Кравцов отмечает, что спрос на новостройки начал падать сразу после сокращения программ господдержки. По его словам, это явление пока сложно отследить по официальным сделкам, так как статистика учитывает контракты, предварительно забронированные до вступления новых правил в силу. Однако в августе уже стало очевидно, что заключенных договоров на покупку новостроек стало значительно меньше. У некоторых застройщиков продажи упали на 70 процентов, говорит эксперт.
— Причиной стало резкое сокращение категории людей, подходящих под госпрограммы. Соответственно, спрос на новостройки упал. Банки и застройщики пытаются найти обходные пути, но это лишь временные меры, — считает Кравцов.
Он указывает на то, что цены на недвижимость начинают снижаться, и мы можем увидеть продолжительное падение стоимости квадратного метра. По его мнению, если рынок останется под давлением высоких ипотечных ставок, это неизбежно приведет к дальнейшему падению цен, что будет особенно заметно в реальном выражении с учетом инфляции.
Ксения Рысенко, директор департамента аналитики федерального девелопера «Неометрия», придерживается иной точки зрения. По ее мнению, пока что завершение программы господдержки и изменения в таких программах, как «Семейная ипотека» и «Ипотека для ИT-специалистов», не оказали глобального влияния на цены на первичном рынке. Да, некоторые девелоперы скорректировали стоимость своих объектов, но это носит точечный характер, а массового снижения цен пока не наблюдается.
— Для поддержания спроса многие застройщики предлагают альтернативные программы, такие как рассрочка, траншевая ипотека и трейд-ин. Например, наша компания реализует программу обмена старой квартиры на первоначальный взнос. Это эффективно для тех, кто хочет приобрести недвижимость в новом жилом комплексе, — поясняет Рысенко.
Она также отмечает, что традиционно осенью и в начале зимы растет интерес к покупке жилья, что может сгладить краткосрочные негативные последствия от завершения господдержки.
Снижение спроса на новостройки в сочетании с высокими ипотечными ставками приводит к тому, что многие предпочитают аренду вместо покупки. По словам Андрея Кравцова, это логично: рост ставок по кредитам и депозитам вынуждает людей арендовать жилье, особенно при невозможности или невыгодности покупки.
— Что касается арендных ставок, они сильно выросли. Например, в прошлом году я сдавал свою квартиру за 15 тысяч рублей, хотя уже тогда цены поднимались. Сейчас такая же квартира стоит 27 тысяч и больше. Найти за 27 — это вообще большая удача, скорее всего, цены ближе к 30 тысячам, — говорит ростовчанин Михаил Сулименко. — Это нормально, так как ставки по кредитам и депозитам растут. Люди все чаще вкладывают деньги в банки, получают проценты и арендуют жилье. Я продал свою квартиру на пике цен, в ноябре прошлого года. Сейчас такая квартира стоит на полмиллиона дешевле.
В рекламе фигурируют одни цены, но реальные сделки проходят по другим, и этот разрыв статистика не показывает. Люди еще по инерции держат высокие цены, отмечает Андрей Кравцов.
Таким образом, рынок аренды, особенно в крупных городах, может продолжить свой рост, если спрос на покупку жилья останется низким. В то же время рост арендных ставок может стать одним из индикаторов будущих тенденций на рынке недвижимости.
— Рост арендной ставки не означает, что в стране все хорошо, это просто говорит о том, что ипотеку брать невыгодно. Но как только ставки по ипотеке начнут снижаться, возможен эффект гиперинфляции, потому что люди начнут возвращать деньги с депозитов на рынок. Это может спровоцировать резкий рост цен на недвижимость, — говорит при этом Андрей Кравцов. — Центробанк должен как-то управлять этой ситуацией, но повышение ключевой ставки не всегда спасает. Возможно, мы движемся по турецкому сценарию, где из-за гиперинфляции ставка сейчас 50 процентов.
Что касается вторичного рынка, то здесь ситуация в некоторой степени другая. Как отмечает Андрей Кравцов, падение спроса на вторичное жилье началось раньше, и этот сегмент уже адаптировался к высоким ипотечным ставкам.
— Вторичный рынок уже привык к нынешней ситуации, и большинство сделок здесь совершаются с клиентами, у которых есть наличные средства, — отмечает эксперт.
По его мнению, значительного изменения на вторичном рынке не предвидится, но цены будут постепенно снижаться, а количество сделок — стагнировать. Это делает вторичный рынок привлекательным для тех, кто выжидал момента для покупки недвижимости по сниженным ценам.
— Я продал квартиру за шесть миллионов, снимаю за 30 тысяч в месяц, а проценты по депозиту больше, чем стоимость аренды. И потом я могу выкупить эту же квартиру на полмиллиона дешевле, — соглашается Сулименко.
Сокращение программ господдержки и высокие ставки ипотеки, вероятно, могут заметно изменить ландшафт российского рынка недвижимости. Спрос на новостройки, скорее всего, в обозримом будущем будет снижаться, что может привести к падению цен. В то же время рост арендных ставок станет закономерным следствием этого снижения спроса, при этом и вторичный рынок продолжит медленное, но стабильное снижение. В итоге, как говорят эксперты, рынок ждет период перестройки, а будущее зависит от того, как государство и застройщики будут реагировать на новые вызовы.