По итогам 2023 года в России введено в эксплуатацию свыше 110,44 млн кв. м многоквартирного жилья — рекордная цифра, свидетельствующая о том, что строительная отрасль переживает настоящий бум (1). Это напрямую касается возведения жилых объектов. Спрос на квартиры стабильно растет, и новым владельцам недвижимости хочется получить функциональное и уютное пространство. Типовые решения, предложенные застройщиком, устраивают их далеко не всегда, поэтому услуги по перепланировке квартиры так востребованы.
Что такое перепланировка квартиры
Статья 25 ЖК РФ (2) дает исчерпывающее пояснение: это изменение границ и/или площади помещения; образование новых помещений; изменение внутренней планировки с сохранением изначальных границ и/или площади (3). В рамках перепланировки могут быть оборудованы дополнительные санузлы и кухни, перенесены дверные проемы, стены и т. д. Иными словами, все, что меняет первичную задокументированную планировку от застройщика, относится к перепланировке.
Перепланировка тесно связана с другим понятием — переустройством. Однако в этом случае речь может идти, например, о замене газового, электрического, сантехнического и другого оборудования, о переносе мокрых зон, но планировка при этом сохраняется.
Закон
Действия по перепланировке жилья регулируются Федеральным законом «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и Федеральный закон „О государственной регистрации недвижимости“», вступившим в силу 1 апреля 2024 года (4). Новый закон уточняет само понятие перепланировки, а также называет документы, где она должна быть зафиксирована. Теперь малейшие изменения, связанные с изменением конфигурации жилплощади, необходимо согласовывать, даже если вы захотите разобрать встроенный шкаф, изначально обозначенный на плане квартиры. Что касается документов, то перепланировка не может считаться оконченной, пока полные сведения о ней не будут внесены в ЕГРН и технический план.
Глава 4 ЖК РФ (5) рассматривает виды переустройства и перепланировки и основания для их проведения, поясняет последствия самовольных действий.
Кроме того, есть еще целый ряд СНиПов, СанПиНов, ГОСТов, которые охватывают весь спектр строительных работ, чего бы он ни касался. Суть одна: это нормы, регулирующие и регламентирующие любые действия с инженерными системами, несущими стенами и конструкциями, дверными проемами, полами, потолками и т. д. Таких норм много, ведь перепланировка — дело крайне ответственное, связанное с интересами и безопасностью всех жителей многоквартирного дома.
Какие документы нужны для согласования перепланировки
Прежде чем обратиться в уполномоченные органы, необходимо подготовить проект. Его можно заказать в любой строительной или архитектурной компании. До оплаты услуги обязательно попросите показать вам свидетельство СРО — документ, официально разрешающий проектные и строительные работы. Затем специалисты проведут экспертизу помещения, предложат проект перепланировки с перечислением всех ее этапов по всем видам работ. Документ также будет содержать заключение о состоянии инженерных сетей и коммуникаций, информацию о противопожарной безопасности. Составленный по результатам экспертизы проектно-технический план подается вместе с другими документами.
В зависимости от специфики перепланировки и от региона список документов может незначительно различаться, но основной пакет таков:
1. Заявление, в котором указываются адрес, планируемые сроки и объемы работ, а также перечисляются прилагаемые документы.
2. Паспорт заявителя.
3. Свидетельство из ЕГРН как подтверждение права собственности на объект.
4. Если собственников квартиры несколько, то необходимо их письменное согласие. Если изменения касаются общих площадей коммунальной квартиры, то требуется согласие всех владельцев комнат.
5. Технический паспорт на квартиру из БТИ.
6. Проект перепланировки.
Что не нужно согласовывать
Разрешение на перепланировку — обязательное условие, однако есть ряд работ, которые не требуют согласования.
Например:
замена электропроводки, элементов отопительных систем;
прокладка новых труб в ванной и на кухне;
установка дверей, окон, ванны, унитаза, раковины;
поклейка обоев, покраска стен, любые штукатурные и малярные работы;
замена покрытий пола или потолка.
Отметим, что остекление балконов и лоджий также возможно, но только в том случае, если оно не изменяет внешний облик фасада. То же относится к установке стеклопакетов и дверей: запрещается менять конфигурацию дверных и оконных проемов. А если речь идет об исторических зданиях, то тут все еще строже: закон требует сохранения и материала, и конструкции рамы. Стоит отдельно уточнить моменты с установкой кондиционеров и антенн.
Пошаговая инструкция по согласованию перепланировки квартиры
Итак, вы решили сделать перепланировку, и никаких формальных препятствий для этого нет. Пусть масштабы предстоящих свершений вас не пугают: любой, даже самый сложный, процесс можно разбить на этапы и далее двигаться по намеченному маршруту.
Обозначим его:
1. Соотнесите свои желания с объективными возможностями. На первом этапе важно убедиться, что все запланированные изменения входят в список разрешенных. А чтобы никаких сомнений на этот счет не оставалось, пригласите для оценки специалиста.
2. Закажите проект перепланировки в уполномоченной строительной или архитектурной компании. Четко и детально объясните, какой результат вам нужен в итоге.
3. Подготовьте пакет документов, необходимых для согласования:
заявление;
паспорт;
выписка из ЕГРН или свидетельство, подтверждающее право собственности;
письменное согласие собственника/собственников жилья;
техпаспорт на квартиру;
проект перепланировки.
4. Документы необходимо передать в МФЦ либо оформить их передачу в электронном виде на портале «Госуслуги».
5. Дождитесь ответа, заявления рассматриваются не дольше 45 дней. Если ответ отрицательный, его можно обжаловать в суде в течение трех месяцев.
6. Проведите сдачу-приемку выполненных работ, оформите соответствующие акты.
7. Если необходимо, внесите информацию об изменениях в Росреестр.
Что можно и нельзя делать при перепланировке
Какие бы наполеоновские планы ни вдохновляли вас, самодеятельность — последнее, чем стоит руководствоваться при их осуществлении. В таблице приведена информация об основных моментах того, что допустимо, а что нет. Но каждый конкретный случай потребует собственной экспертизы и оценки специалиста.
| Можно | Нельзя |
| Переустанавливать и заменять сантехническое, отопительное, газовое оборудование — кухонные плиты, ванные, душевые кабинки | Присваивать общую территорию — тамбуры на лестничной площадке, чердаки, подвалы |
| Проводить работы с инженерными системами, при необходимости заменять их (вентиляция, отопление, канализация, водоснабжение, газ, электричество) | Оборудовать полы с подогревом, подключая их к общедомовым системам водоснабжения или отопления |
| Менять конфигурацию квартиры — переносить стены, возводить перегородки, объединять и разделять помещения | Выносить отопительные батареи, подключенные к общедомовой системе, на балкон, лоджию, веранду |
| Увеличивать жилую площадь за счет нежилых квадратных метров | Увеличивать нежилую площадь за счет жилой |
| Устанавливать антресоль при условии, что она занимает не больше 40% от всей площади | Пристраивать лоджии и/или террасы на этажах от второго и выше |
| Убрать или, напротив, обустроить дополнительные санузлы и/или кухни, но строго в пределах прилегающих вспомогательных помещений с учетом мокрых зон | Демонтировать вентиляционные и технические короба, ликвидировать или менять сечение каналов вентиляционных систем, закрывать свободный доступ к кранам и вентилям инженерных систем. Также запрещается устанавливать по своему усмотрению отключающие или регулирующие устройства на общедомовых инженерных сетях |
| Добавлять/менять оконные проемы при условии, что это не нарушает общего архитектурного облика МКД | Вырубать ниши/проемы/отверстия в пилонах, диафрагмах и колоннах, нарушать целостность и прочность несущих стен |
| Менять напольные покрытия и конструкцию полов | Обустраивать проемы без дверей между газифицированной кухней и жилой комнатой |
Последствия незаконной перепланировки
Недальновидные граждане, желая сэкономить время и полагаясь только лишь на собственные представления о прекрасном, начинают перепланировку самовольно. Как правило, ничем хорошим это не заканчивается.
За неразрешенную перепланировку для физлиц предусмотрены следующие санкции:
1. Штрафы. В соответствии со статьей 7.21 КоАП РФ за незаконную перепланировку квартиры устанавливается штраф в размере от 2000 до 2500 рублей (6). Несогласованная перепланировка апартаментов в МКД также наказывается штрафом до 3000 рублей. Если в течение 60 дней штраф не погашен, сумму могут удвоить, арестовать должника на срок до 15 суток или же обязать его выполнять общественные работы сроком до 50 часов.
2. Компенсации. Неквалифицированное вмешательство в инженерные системы и архитектуру МКД может угрожать жизни, здоровью и имуществу соседей. В этом случае виновник обязан компенсировать все негативные последствия своих незаконных действий. Оценку ущерба проводят эксперты, дело передается в суд.
3. Требования устранить все несогласованные изменения и привести квартиру в первоначальный вид за свой счет.
4. Юридические ограничения операций с недвижимостью. Любые действия с квартирой станут крайне затрудненными или вовсе запрещенными до тех пор, пока планировка не будет узаконена или пока не будет возвращен первоначальный вид помещения. Более того, собственника обяжут заказать новый техпаспорт, где незаконные изменения будут помечены красными линиями. Квартира с таким обременением, даже если и продастся, может потерять в цене до 30% стоимости.
Особенности оформления перепланировки в разных регионах
Любые изменения конфигурации жилого помещения должны быть предварительно согласованы с надзорными ведомствами. В Москве этими вопросами занимается Мосжилинспекция (7), в Санкт-Петербурге — межведомственные комиссии при районных администрациях (МВК) (8).
В городах, где есть МФЦ, можно обратиться туда или же напрямую в муниципальные органы. Перечень документов будет незначительно различаться в зависимости от сложности перепланировки и от региона.
В какую стоимость обойдется самостоятельное согласование перепланировки квартиры
В любом из регионов России всю бумажную волокиту, все этапы согласования можно поручить компании, которая специализируется именно на этих услугах. Ценник в Москве может доходить до 100 000 рублей и выше, в Санкт-Петербурге согласование под ключ начинается от 70—75 000 рублей, в Самаре — от 40 000 рублей.
Но можно обойтись своими силами и сократить расходы. Тогда основные траты будут связаны с разработкой проекта перепланировки и технического заключения. Вам нужно обратиться в строительную или архитектурную компанию, имеющую свидетельство СРО. Примерный порядок цен таков:
| Москва | От 18 до 40 тыс. руб. |
| Санкт-Петербург | От 15 до 40 тыс. руб. |
| Самара | От 10 до 25 тыс. руб. |
| Тюмень | От 7 до 15 тыс. руб. |
| Владивосток | От 15 до 25 тыс. руб. |
| Мурманск | От 25 до 40 тыс. руб. |
| Ростов-на-Дону | От 10 до 20 тыс. руб. |
Отзыв эксперта
О нюансах перепланировки квартир нам рассказал Юрий Герасимов, ведущий юрист Юридического центра «Лемикс», город Москва:
— Не поддавайтесь искушению начинать перепланировку до получения официального разрешения, даже если вы уверены на 100%, что такое разрешение получите. Только специалисты могут дать заключение, что новые конструкции не обрушат, к примеру, перекрытия между этажами, или что ваше решение перенести водопроводные трубы не обернется потопом для всего МКД.
Весьма авантюрной будет и другая затея — оформление перепланировки задним числом. Здесь риски ничуть не меньше: вам не только могут отказать в согласовании, но еще и вежливо попросят вернуть как было, за ваш счет, конечно же. Не экономьте на экспертной оценке, потому что скупой платит дважды. А в случае с неудачной перепланировкой заплатить, возможно, придется и трижды, и четырежды — в зависимости от количества исков соседей, пострадавших от ваших действий.
Вопросы и ответы
Вместе с экспертом ответили на самые популярные вопросы о перепланировке квартир.
Есть ли особенности согласования перепланировки квартиры в ипотеке?
В случае с ипотекой владельцем квартиры формально является банк, и он заинтересован в сохранении высокой ликвидности кредитной недвижимости. А перепланировка — это всегда риск снизить ликвидность и уронить стоимость, если что-то пойдет не так. Поэтому банки, как правило, против любых перепланировок, тем более что такую квартиру сложнее продать, если заемщик не сможет выплачивать ипотеку. Но шансы договориться все же есть. Для начала внимательно изучите свой кредитный договор, посмотрите, какие действия разрешены. Далее обратитесь в банк с готовым проектным планом. Возможно, для усиления собственной позиции имеет смысл пригласить на переговоры техэксперта, который будет представлять ваши интересы.
Различается ли процесс получения разрешения на перепланировку однокомнатной квартиры и двухкомнатной?
Если говорить о типовых решениях, то значительных различий нет. Но бывают варианты, когда от количества комнат зависит вид перепланировки. Например, это может быть связано с объединением газифицированной кухни и жилой комнаты. В ряде случаев это допускается только тогда, когда имеется еще одна — и обязательно изолированная — комната.
Можно ли продать квартиру со сделанной перепланировкой?
Если перепланировка выполнена в полном соответствии с требованиями закона и нормативов, то вопросов возникнуть не должно. Продажа квартиры с несогласованной перепланировкой также возможна, но здесь есть объективные риски. Например, покупатель вправе усомниться в качестве проведенных работ и в том, что проживание в квартире безопасно для его жизни и здоровья. Как новый владелец квартиры, он будет нести ответственность за имущество соседей, если по итогам перепланировки случится ЧП. Кроме того, банки крайне неохотно одобряют ипотеку для покупки жилья с незаконной перестройкой.
Список источников
1. Новость «Подведены итоги жилищного строительства в 2023 году». Сайт Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации. 2024.
2. Жилищный кодекс РФ от 29.12.2004 № 188-ФЗ. Статья. 25 «Виды переустройства и перепланировки помещения в многоквартирном доме».
3. Жилищный кодекс РФ от 29.12.2004 № 188-ФЗ. Статья 40 «Изменение границ помещений в многоквартирном доме».
4. Федеральный закон от 19.12.2023 № 608-ФЗ «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и Федеральный закон „О государственной регистрации недвижимости“».
5. Жилищный кодекс РФ от 29.12.2004 № 188-ФЗ. Глава 4 «Переустройство и перепланировка помещения в многоквартирном доме».
6. Кодекс РФ об административных правонарушениях от от 30.12.2001 № 195-ФЗ. Статья 7.21 «Нарушение правил пользования жилыми помещениями. Самовольные переустройство и (или) перепланировка помещения в многоквартирном доме».
7. Государственная жилищная инспекция города Москвы, официальный сайт.
8. МВК Санкт-Петербурга, официальный сайт.
Залина Хохоева
Юрий Герасимов, ведущий юрист Юридического центра «Лемикс», город Москва