Непогашенная ипотека, аресты от налоговых органов или судебных приставов, нотариальные запрещения — лишь часть причин, по которым сделка с жильем может не состояться. Эксперты aif.ru разъяснили, что может сделать покупатель, чтобы предотвратить эту неприятность.
Какими могут быть ограничения?
Одно из самых распространенных — запрет на регистрационные действия по решению суда или судебных приставов. По словам президента Российской гильдии риелторов Артемия Шурыгина, чаще всего запрет накладывается из-за имеющихся задолженностей по кредитам и коммунальным услугам. Но он может быть наложен и из-за судебных споров — например, раздел имущества при разводе или в связи со спорами при вступлении в наследство.
Еще один популярный вид обременения — ипотека в пользу банка или физического лица. «Доля объектов, находящихся в ипотеке, растет, и на данный момент таких объектов в продаже около 20% от общего числа, — говорит эксперт. — Кроме ипотеки, сделку могут застопорить договоры ренты, а также сервитуты — право ограниченного использования объекта».
Аресты накладывают на весь объект?
Чаще всего, именно так и происходит. Но могут быть исключения, поясняет заместитель руководителя юридического департамента компании «ТСН Недвижимость» Елена Сунцова.
«Если один из владельцев является должником или же в отношении него есть судебное производство, то запрет на регистрационные действия или арест могут наложить на его долю на квартиру или дома, — говорит собеседница. — Бывает, что у одного из супругов возникли серьезные долги. И тогда кредитор требует выделить из совместно нажитого имущества долю, даже если собственником является другой супруг. А затем на долю должника будет наложен арест».
При этом остальным собственникам жилья не запрещается распоряжаться своей частью имущества — продавать или дарить ее. Такие сделки всегда регистрируются у нотариуса.
Где искать информацию об арестах и обременениях?
Есть несколько рабочих методов проверки. Самый простой и доступный каждому — изучении информации от Росреестра. Нужно зарегистрироваться на официальном сайте организации и получить доступ в личный кабинет. После этого можно увидеть сведения об обременениях на любой объект жилой недвижимости, зная его кадастровый номер либо точный адрес. Кадастровый номер будет предпочтительней, так как у каждого помещения в стране он индивидуален.
«У информации об обременениях на недвижимость на сайте Росреестра существует несколько минусов, — уточняет генеральный директор агентства недвижимости ЦДН Анатолий Пысин. — Она актуальна на момент проверки, а уже на следующий день или даже через несколько часов может не соответствовать действительности. Так, арест на объект по какой-то причине может быть снят, а потом повторно наложен, если судебные разбирательства будут продолжены. Поэтому при проведении сделок купли-продажи информацию придется проверять постоянно».
В выписке будут видны не все данные. Например, будет отсутствовать информация о собственнике. Соответственно, нельзя будет проверить самого владельца, а если в будущем он будет признан банкротом, то сделку по покупке квартиры у него могут оспорить.
Еще один способ получить выписку из ЕГРН — зайти на портал «Госуслуг» или же в МФЦ.
«В выписке будет указано, когда был наложен арест или запрет, — поясняет Сунцова. — Кроме этого вносится информация о том, какой орган наложил ограничения и на основании какого документа. Если перед сделкой станет понятно, что имеется запрет или арест, то необходимо выяснить, почему он возник. А затем уже принимать меры. Например, если запрет наложен из-за долгов продавца, их нужно погасить до сделки и обратиться к приставам-исполнителям за снятием запрета или ареста, а уже после этого заключать сделку».
А если покупатель не знал об обременениях?
Даже если продавец по какой-то причине умолчал об арестах или других ограничениях, Росреестр не даст зарегистрировать сделку.
«Купить проблемный объект, а только потом узнать, что он находится под арестом, нельзя, — добавляет эксперт Пысин. — Но, чтобы себя защитить от возможных неприятностей, категорически не стоит передавать деньги за квартиру покупателю до регистрации перехода прав собственности. Иначе с возвратом средств обратно потом могут возникнуть сложности. Кроме этого, рекомендую использовать безналичные механизмы оплаты — сервисы безопасных расчетов или аккредитивные методы».