Окончание программы льготной ипотеки для новостроек привело к значительным изменениям на подмосковном вторичном рынке жилья. Из-за обострившейся конкуренции среди продавцов вырос объем предложений. А вот спрос сильно упал, поскольку многие покупатели решили дождаться момента, когда цены на готовые квартиры начнут снижаться. Часть из них перешли на рынок аренды. Куда в этой ситуации пойдут цены на вторичку?
В середине лета на подмосковном рынке жилья набирают силу несколько интересных тенденций. Как сообщила «МК» директор департамента вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова, сегодня большой спрос на объекты в городах-спутниках столицы. Кроме этого, вслед за Москвой в Подмосковье пришла тенденция покупки готового жилья «под ключ». «Разница в ценовом соотношении между “без ремонта” и “с ремонтом” достаточно весомая. Поэтому получается, что многие объекты априори не продаются в Московской области только по той причине, что они без отделки и срок экспозиции этих объектов достаточно высокий. Даже дисконт не спасает ситуацию при реализации данных объектов», — пояснила эксперт.
По ее словам, еще недавно многие продавцы делали скидку просто ради того, чтобы успеть до 1 июля зайти в льготную ипотечную программу. Сейчас многие из них взяли паузу до лучших времён и не торгуются. Потому что тот торг, который сегодня предлагают покупатели, немного неадекватен. На этом фоне происходит затоваривание на рынке вторичной недвижимости Подмосковья. «При этом наблюдается острый дефицит на крупноформатные объекты. Многокомнатных квартир не хватает как на рынке аренды, так и на рынке продажи», — заметила Дымова.
В мае и июне из-за отмены льготных ипотечных программ «для всех» активность на вторичном рынке упала, — подтвердил руководитель «Циан. Аналитики» Алексей Попов. Однако в ближайшие месяцы ситуация, по его мнению, кардинально изменится: недоступность ипотеки, что на первичном (для тех, кто не подойдет в качестве заемщика по семейной или IT-программе), что на вторичном рынке приведет к перераспределению сократившегося спроса в сегмент готового жилья, где общий уровень цен чуть ниже.
«В условиях высокой стоимости ипотеки возросла популярность сделок с обменом жилья», — рассказала «МК» директор федеральной компании «Этажи Прайм» в Москве Ригина Гордеева. Это позволяет покупателям улучшить жилищные условия без значительных дополнительных затрат. Нередко продавцы в таком случае соглашаются на предоставления рассрочек без участия банков. Кроме этого, многие потенциальные покупатели предпочли перейти на рынок аренды, ожидая улучшения условий на рынке жилья. Эти тенденции будут продолжаться, пока экономическая ситуация и ставки по ипотеке не станут более благоприятными для покупателей. При этом спрос на рынке будет поддерживаться за счет квартир, где собственники заинтересованы в срочной продаже и готовы делать существенный дисконт.
По словам Гордеевой, повышенным спросом пользуются студии и однокомнатные квартиры из-за их доступности по цене. Многие покупатели, особенно молодые пары и одинокие люди, предпочитают эти варианты, так как они требуют меньших первоначальных затрат и обеспечивают более низкие ежемесячные платежи по ипотеке. «Быстрее всего можно продать компактные квартиры, в которых выполнен ремонт в ЖК с хорошей транспортной доступностью», — отметил Попов.
По его словам, в Московской области действует четкая закономерность — чем дальше от столицы расположен город, тем ниже в нем цены. Исключения из этого правила возникают для городов-наукоградов (в Протвино и Пущино квартиры дороже, чем в Серпухове, в Дубне дороже, чем в Дмитрове), а также для случаев, когда населенные пункты сильно отличаются по численности населения (к примеру, расположенный чуть ближе к столице Хотьково дешевле Сергиева Посада). Среди городов Подмосковья самые высокие средние цены квадратного метра на вторичном рынке в Реутове (220 тыс. руб.), среди всех населенных пунктов — в поселке Заречье Одинцовского района (330 тыс. руб.). Самые низкие цены зафиксированы в городе Рошаль (63 тыс. руб.). В удаленных поселках на востоке региона (Черусти, Мишеронский, Мещерский бор) уровень цен еще ниже — около 50−55 тыс. руб. В начале июля за 1 «квадрат» в регионе просят 164,9 тыс. руб.
Как считает Гордеева, одним из самых дорогих городов Подмосковья по уровню цен на вторичное жилье является Красногорск. Это связано с близостью к Москве, развитой инфраструктурой и престижностью района. На втором месте Химки, здесь высокие цены на жилье, обусловлены удобным транспортным сообщением с Москвой и развитой инфраструктурой. Самые доступные квартиры продаются в г. Рошаль (средняя цена квартиры составляет около 2,62 млн руб.) и г. Руза (около 5,6 млн руб.).
В Подмосковье, как и в «старой» Москве, наилучшую ценовую динамику показало качественное жилье «для жизни» — современная панель (+1,1%) и кирпичные дома (+1,4%), а также монолит-кирпич (+0,8%), который в области, в отличие от «старой» Москвы, относится скорее к комфорт-классу, чем к «бизнесу», — сообщил руководитель АЦ «Индикаторы рынка недвижимости» Олег Репченко. По его словам, больше рынка в среднем подорожали и просторные квартиры — двушки (+0,6%) и трешки (+1,2%).
В разрезе географии в Подмосковье больше всего подорожали самые дальние (+1,7%) и, соответственно, дешевые локации, а также те, что примыкают к МКАД (+0,5%). Среднее Подмосковье при этом ушло в минус (-0,1%). Иная ситуация складывается в Новой Москве, где по итогам полугодия больше всего прибавили в цене однокомнатные квартиры (+1%) в панельных домах (+0,2%) — то есть относительно дешевое жилье. При этом ближайший к «старой» Москве Новомосковский округ все же демонстрирует положительную ценовую динамику (+0,1%), за исключением Коммунарки (-0,8%), где на вторичном рынке (впрочем, как и на первичном) высока конкуренция среди продавцов. А главным аутсайдером стал дальний и сильно переоцененный Троицкий округ (-1,3%), продолжающий увеличивать отрыв от Новомосковского, который благодаря бурному строительству метро и прочей инфраструктуры уже не сильно отличается от спальных районов внутри МКАД.
Несмотря на существенное снижение оборотов рынка из-за недоступности ипотеки, цены на жилье, фактически, топчутся на месте. Спрос сохраняется только на хорошие квартиры по умеренной цене — но и они не дорожают. При этом переоцененный бизнес-класс тоже не сказать, чтобы дешевеет.
Сверху на цены давят заоблачные ипотечные ставки (уже от 18−20% годовых — «МК»), но снизу их поддерживает недостаток предложения. С начала этого года число квартир в экспозиции в московском регионе увеличилось лишь примерно на 10%. «В отличие от 2022 г., когда на фоне паники в связи с СВО и мобилизацией многие уезжали из страны и срочно продавали квартиры, сейчас собственники жилья ведут себя очень осторожно. Понимая, что продать жилье дорого при нынешнем уровне ставок не получится, они снимают его с продажи и сдают в аренду», — говорит Репченко. По мнению, скорее всего, такая ситуация сохранится в ближайшие месяцы — рынок будет существовать при низком спросе, но относительно стабильных ценах в объявлениях. При этом будет увеличиваться размер торга "под конкретного покупателя.
До конца 2024 года цены на готовые квартиры в Подмосковье будут подвержены влиянию нескольких внешних и внутренних факторов, — уверены эксперты. Макроэкономическая стабильность, инфляция и уровень доходов населения будут ключевыми. Многое также будет зависеть от денежно-кредитной политики ЦБ РФ, которая влияет на ипотечные ставки и, соответственно, на доступность кредитов для покупателей.
«В условиях растущего предложения и снижения спроса продавцы могут быть вынуждены предоставлять скидки и снижать цены. Отмена или корректировка льготных ипотечных программ для новостроек будет способствовать увеличению спроса на вторичное жилье, что может поддержать цены в этом сегменте рынка», — считает Гордеева. При этом, по ее оценке, в районах с активным инфраструктурным развитием и высоким спросом, таких как Красногорск и Химки, возможно сохранение или даже небольшой рост цен, обусловленный ограниченным предложением и высоким спросом. Цены на элитное и дорогое жилье могут оставаться стабильными или расти из-за ограниченного предложения и стабильного спроса в этом сегменте. В то же время, в более доступных сегментах рынка, особенно в дальнем Подмосковье, возможно более заметное снижение цен.
«На протяжении последних семи месяцев номинальные цены предложения почти не меняются. Колебания идут в очень узком диапазоне (163−165 тыс. руб.)», — отметил Попов. Он ожидает, что спад спроса на рынке новостроек в ближайшие недели сформирует соответствующий информационный фон, который будет «наведен» и на рынок вторичного жилья. В такой ситуации вполне вероятно снижение цен предложения (на 3−5%), в особенности на наиболее конкурентных рынках и локациях.