В мае этого года банки России выдали 77 тысяч ипотечных льготных кредитов на новостройки — это вдвое больше, чем год назад. Но в июне кредиторы поставили на стоп прием заявок по основным субсидируемым программам. 1 июля банки свернули ипотеку с господдержкой, а условия по другим программам стали жестче.
Эксперты Aif.ru оценили, смогут ли застройщики предложить альтернативу, и что будет с ипотекой, предложением и ценами.
Почему отменили ипотеку с господдержкой?
За счет того, что государство субсидировало часть процентной ставки по ипотеке, спрос на жилье начал расти. Люди активно покупали жилье по сниженной ставке, что стало хорошим стимулом в нелегкие времена для застройщиков. Но широкая доступность ипотеки с господдержкой привела к тому, что квартиры приобретали не только для собственного проживания, но и с инвестиционными целями. Цены на новостройки быстро пошли вверх.
«Когда кто-то начинает сам платить деньги продавцам, субсидируя им часть цены, те перестают ориентироваться на ожидания потребителей и заботиться об эффективности, о снижении издержек, — говорит юрист адвокатского бюро Asterisk Софья Волкова. — С ипотекой так и вышло: спрос на жилье резко вырос, поднялись цены, застройщики забыли о какой бы то ни было оптимизации затрат — и так все сметут, государство ведь само дает гражданам деньги на покупку. Что имеем в итоге? Льготные ипотечные программы сворачиваются, коммерческие кредиты надо брать под безумные проценты, а цены на квартиры застыли на своих высоких отметках. И снижать их никто не готов: иначе вся отрасль понесет огромные убытки».
Какая ипотека сохранится?
До 2030 года будет работать «Семейная ипотека». C 1 июля ею смогут воспользоваться родители с двумя детьми, если хотя бы один из детей на момент займа является несовершеннолетним. Ставка — 6%, сумма кредита — до 12 млн руб. в Москве, Московской области, Санкт-Петербурге, Ленинградской области; до 6 млн руб. — в остальных регионах. Кредит можно оформить и на квартиру, и на строительство дома — правда, стройка возможна только с подрядчиком.
«Дальневосточная и Арктическая ипотека» действуют до 31 декабря 2030 года. Ставка — до 2%; сумма кредита — до 6 млн руб., если объект более 60 кв.м — до 9 млн руб. По программе можно взять готовое или строящееся жилье, включая ИЖС, на территории ДФО и населенных пунктов, которые входят в Арктическую зону.
«Сельская ипотека» — бессрочная программа, позволяющая взять жилье по ставке до 3%. Максимальный размер кредита — 6 млн руб. (Москва, Московская область и Санкт-Петербург в программе не участвуют). Распространяется на готовое или строящееся жилье в сельской местности, а также покупку земли и строительство на нем частного дома.
«IT-ипотека» действует до конца текущего года, ставка — до 5%. Можно приобретать новостройку, готовое жилье, индивидуальные жилые дома. Сумма кредита — до 18 млн руб., если объект находится на территории с численностью более 1 млн жителей; до 9 млн руб., если численность субъекта — до 1 млн человек.
Что будет вместо ипотеки с господдержкой?
Застройщикам придется подумать, как стимулировать спрос на квартиры и дома. И для этого, вероятно, будут использоваться разнообразные программы.
«Например, рассрочка платежей. Клиент покупает квартиру, вносит первоначальный взнос, а оставшуюся сумму должен вернуть до ввода дома в эксплуатацию, — считает основательница компании Frontiers, эксперт по финансам Мария Кузнецова. — Или же трейд-ин, когда клиент покупает квартиру, а в качестве частичной оплаты предлагает свое прежнее жилье».
Плюс к этому вырастет спрос на арендное жилье, считает собеседница. Ведь обслуживать ежемесячно ипотечный кредит в большинстве крупных городов выходит дороже, чем снять качественную жилплощадь. Это шанс для застройщиков, которые планируют строить дома под сдачу в аренду.
«Особенно востребованными станут такие программа, когда у человека останется возможность проживания в своей квартире до момента получения ключей от новой — так называемый “выкуп с проживанием”, — добавляет руководитель департамента новостроек компании “ТСН Недвижимость” Роман Поручик. — Большинство россиян не может себе позволить платить и ипотеку, и еще за аренду квартиры на период строительства нового ЖК. Можно ожидать альтернативных программ по улучшению доступности жилья от государства. Власти заинтересованы в развитии отрасли жилищного строительства, поэтому не должны дать ей “умереть”.
Как изменятся цены на новостройки?
Опрошенные эксперты сходятся во мнении, что резкого снижения цен на новостройки после отмены ипотеки с господдержкой не будет. Вероятнее всего, считает Роман Поручик, будет корректировка цен на квартиры, на которые застройщики сделали наценку на фоне очередной волны повышенного спроса, вызванной скорым закрытием программы. Такие лоты могут подешеветь на величину наценки, а в отдельных проектах она достигала 10−15%.
«Цены на новостройки вообще не будут падать в связи с рядом факторов, — уточняет генеральный директор агентства недвижимости ЦДН Анатолий Пысин. — Ключевой из них — это проектное финансирование, по которому строится абсолютное большинство жилых комплексов. Она исключает возможность того, что застройщики сразу начнут снижать цены, как это было в 2014 году, когда девелоперы, чтобы сохранить кассовый разрыв и иметь возможность дальше строить, вынужденно снизили стоимость жилья в своих проектах в среднем на 25%, а иногда даже больше. В итоге какое-то время продавали объекты по ценам ниже себестоимости. Цены на будущие проекты будут уже рассчитываться исходя из той ситуации, которая в условиях новых правил по льготным ипотекам сформируется на рынке жилой недвижимости. Все будет зависеть от баланса спроса и предложения».
Однако можно ожидать, что отмена льготной ипотеки в первую очередь приведет не к тому, что цены на квартиры начнут падать, а к тому, что количество строящихся жилых комплексов начнет сокращаться. Из-за снижения спроса застройщики будут откладывать строительство и вывод новых проектов.