В июле 2024 года массовая льготная ипотека на новостройки, предположительно, канет в Лету. За этим может последовать падение цен на новостройки и, рассказали эксперты aif.ru, те, кто покупал квартиры с помощью господдержки, а теперь хочет продать, могут оказаться в минусе.
Снижение цен и акции
Сейчас в России все еще действует льготная ипотека под 8% годовых для всех, кто хочет купить жилье в новостройках. Но уже в следующем месяце ее срок действия подходит к концу. Как рассказала стратегический партнер бизнес-подразделения МАСП БРИКС по недвижимости, эксперт по инвестиционной недвижимости Наталья Найденкова, чтобы понять, что будет происходить после этого с «первичкой», достаточно взглянуть на количество сделок на вторичном рынке.
«Оно сильно уменьшилось на фоне большой ключевой ставки, и есть тенденция к снижению стоимости. Когда в июле будет отменена льготная ипотека с господдержкой, останутся семейная, IT и сельская программы, но основная масса покупателей уйдет, так как именно ипотека под 8% сейчас самая масштабная. С одной стороны, уже в декабре 2023 года застройщики перестали активно запускать новые проекты, потому что не понимали, что будет с рынком. Сейчас идет продажа тех объектов, которые стартовали еще до изменения ситуации на рынке. Но с другой — у застройщиков есть обязательства перед банками по объему продаж. Да, от этого зависит размер, проценты проектного финансирования и так далее. Поэтому застройщики будут делать акции и уменьшать таким образом цены», — пояснила эксперт.
Новых проектов не будет
По словам Найденковой, цена квартир, которые люди покупали на этапе котлована или когда дом был ближе к сдаче, сейчас стагнирует, не увеличивается и, может быть, в дальнейшем даже уменьшится. Однако, уточнил основатель управляющей компании Smarent Виктор Зубик, многие из тех покупателей не планируют продавать жилье через полгода-год.
«Многие пользуются данной программой для покупки первого жилья или спасают свои накопления от инфляции, то есть используют накопления для первоначального взноса и берут льготную ипотеку. Сейчас многие новостройки действительно продаются дороже, чем квартиры на вторичном рынке. Но и сам по себе новый дом является более дорогой и ликвидной недвижимостью, чем старый фонд. Скорее всего, за счет отмены льготных программ в 2025 году мы можем увидеть снижение цен на вторичном рынке, но вот из застройщиков никто не захочет идти на серьезный дисконт. У них сейчас большие расходы на строительство и проектное финансирование. Вероятно, девелоперы просто не будут строить новые проекты, и в 2026 году планируется серьезное снижение ввода жилья, так как мы не видели новых стартов продаж новостроек в 2022 году и начале 2023 года», — предположил Зубик.
Если покупателю придется срочно продавать свою квартиру в новом доме или он покупал ее по льготной ипотеке для инвестиций, чтобы продать в течение года, он может даже потерять весь свой первоначальный взнос при продаже, подчеркнул собеседник.
«Но это вопрос покупателя и его рисков. Целью же льготной ипотеки изначально было улучшение жилищных условий и покупка квартиры для себя. Впрочем, дом строится 2−3 года, около года еще делается ремонт. Так что, если оценить и сравнить цены, которые будут в 2027 году, с текущими, скорее всего, новостройки через три года будут дороже, чем сейчас. Поэтому серьезных рисков для владельцев квартир, приобретенных с помощью льготной ипотеки, в данный момент нет. Тем более если учитывать, что много домов строится в новых районах на бывших промзонах, и в течение 5 лет, скорее всего, территория будет активно наполняться инфраструктурой. Спрос на данную недвижимость будет выше», — подчеркнул эксперт.
Аренда на выручку
Но все же Найденкова добавила, что есть несколько вариантов защиты от убытков для тех, кому необходимо продать квартиру. «Можно сдавать ее в аренду. Когда ключевая ставка выросла, на 30% подросла и аренда. Люди, которые не могли покупать вторичку, отложили сделку и стали снимать жилье. Именно это и взвинтило ставку аренды. Поэтому квартиру можно сдавать и перекрывать так ипотечные платежи. Еще один вариант подходит для некоторых банков. Сейчас есть программы, которые позволяют продать ипотечную квартиру покупателю сразу с кредитом. То есть условия ипотеки передать новому покупателю», — подытожила она.
Если же клиенты банков опасаются, что после отмены льготной ипотеки будет повышена ставка по уже действующим кредитам, можно расслабиться.