Что будет с ценами на новостройки с 1 февраля
Потенциальный спрос на новостройки в январе на 16% меньше относительно аналогичного периода прошлого года. Это следствие изменений в льготных ипотечных программах в худшую сторону.
В конце прошлого года ЦБ взял курс на охлаждение рынка через повышение первоначального взноса, ограничение максимальной суммы кредита и перекладывания на застройщиков субсидирования процентной ставки.
Это привело к тому, что сейчас рынок находится в состоянии лихорадки из-за спора между застройщиками и банками, а страдают потребители. Они просто не успевают адаптироваться к быстро меняющимся ипотечным условиям и продуктам.
Так охарактеризовал обстановку на рынке директор направления «Новостройки» агентства «Инком-недвижимость» Валерий Кочетков.
По его прогнозам, в 2024 году падение рынка может составить 35%. Затем эти покупатели вернутся, когда условия ипотечного кредитования станут мягче.
— Хочется надеяться, что это произойдёт во второй половине этого года, но, скорее всего, всё-таки в первой половине 2025-го. Что касается цен, на первичном рынке они складываются не только в зависимости от спроса, но и в значительной степени от себестоимости строительства, а она пока не снижается.
В ближайшей перспективе удешевление тоже маловероятно.
Цены в Москве будут стагнировать или немного корректироваться вниз, до 5−7% в сегменте трёх- и четырёхкомнатных квартир.
Бюджетное предложение начнёт активно сокращаться. За такими объектами будет охота, а цена вырастет на 10−15%. В Подмосковье вслед за спросом рост цен может составить плюс 5−10%, — рассказал Валерий Кочетков.
Он добавил также, что если застройщики не договорятся с банками по субсидированию ставки, то рост цен во всех сегментах будет 10−15%.
Есть один момент, касающийся рынка недвижимости Москвы и Московской области: в локациях, где предлагаются востребованные квартиры, снижение стоимости квадратного метра маловероятно.
Дело в том, что там качественных объектов, которые интересны покупателям, сегодня на рынке мало.
И даже при средней ставке по ипотеке 18% люди готовы приобретать ликвидное жильё в Москве и Подмосковье. За счёт этого в ближайшие месяцы не ожидается снижения среднего ценового показателя.
Такой прогноз сделала руководитель офисов «Митино» и «Крылатское» агентства «Инком-недвижимость» Наталия Борзенкова.
— Застройщики делают точечные скидки, предоставляют различные новые программы финансирования, рассрочку, траншевую ипотеку. Всё это потихоньку начинает появляться.
В тех проектах, которые не распроданы, где маленький спрос, конечно, будет коррекция цены, но сильно первичный рынок, думаю, не пойдёт вниз. Возможно, коррекция будет составлять 5−10%, и то это очень сомнительно, ведь на ликвидные лоты всегда есть спрос, — рассказал инвестиционный брокер, эксперт агентства «Министерство недвижимости» Пётр Зверев.
Как будут меняться цены на вторичном рынке
Октябрь, ноябрь и декабрь были очень активными месяцами, поэтому на особый торг рассчитывать возможности не было. Скидки предоставляли не более 30% продавцов.
Например, в сегменте до 15 млн рублей в среднем готовы были уступить от 100 до 350 тысяч.
На конец января уже примерно половина от общего числа продавцов согласна на торг.
В том же сегменте — жильё до 15 млн рублей — готовы уступать от 100 до 850 тысяч (в зависимости от ситуации продавца и локации), где расположен объект. Такие цифры привела Наталия Борзенкова.
— В связи с неоднородностью рынка стоит обращать внимание на ликвидность жилья. На менее ликвидные объекты легче получить скидку, а качественные квартиры в востребованных локациях могут быть легко проданы без всякого дисконта.
Но в среднем скидки составляют около 5%. Только если собственнику нужно срочно продать жильё, он может сделать скидку до 10%. Но это частные случаи, которые не повлияют на среднюю стоимость квадратного метра на вторичном рынке, — добавила Наталия Борзенкова.
Если такие высокие ставки будут оставаться на вторичном рынке, то коррекция цен может произойти через полгода и затем продолжиться. Такой прогноз сделал Пётр Зверев. Он отметил, что качественные квартиры, объекты с ремонтом, квартиры в хороших локациях и с интересной планировкой пользуются спросом.
Никакой просадки цен по ним нет. Те квартиры, которые находятся в старом жилом фонде, пяти-, девяти- и даже некоторых двенадцатиэтажках, квартиры под ремонт, имеют определённые трудности с реализацией.
— Я думаю, что на вторичном рынке коррекция будет, безусловно. При этом на рынке не может быть большого разрыва между первичным и вторичным жильём.
Если новостройки будут держать тот же уровень или будут стоить ещё дороже, то вторичный рынок тоже сильно не просядет.
Исключение составит только старый жилой фонд в состоянии, где требуется ремонт.
Всё остальное будет точно так же продаваться. Людям постоянно нужно решать свои жилищные проблемы. Нужно разъезжаться, нужно что-то новое покупать. Так что сильной коррекции и тем более обвала цен на 30−40−50% не будет точно, — считает Пётр Зверев.
Что будет с ценами на загородную недвижимость
Пока сегмент индивидуального жилищного строительства (ИЖС) находится в ожидании. Объявлены существенные изменения и инициативы: введение счёта эскроу и новых программ льготного кредитования, пересмотр старых с выделением ипотеки на ИЖС как отдельного продукта.
Об этом рассказал владелец строительной компании «Дом Лазовского» Максим Лазовский.
Но всё это произойдёт не ранее конца первого квартала 2024 года. А возможно, и позже — к 1 июля, окончанию срока действия льготной ипотеки. Всё зависит от скорости движения законопроектов, их согласования.
— Поэтому пока цены на дома на первичном рынке не изменились после индексации на 10−15% по сравнению с прошлогодними. И вряд ли существенно изменятся до лета.
Спрос будет подогреваться ожидаемым завершением льготных ипотечных программ, а возросшие затраты девелоперы будут компенсировать за счёт оптимизации строительства и снижения своей прибыли, — добавил Максим Лазовский.