Проблемы с документами на жилье могут доставить немало хлопот владельцу недвижимости: они могут быть не оформлены должным образом, иметь разнобой в данных или и вовсе потеряться. Эксперты рассказали сайту «РИА Недвижимость», какие сложности могут возникнуть в этих ситуациях и как быстро привести бумаги в порядок.
Все пропало?
При ревизии документов на недвижимость порой оказывается, что часть из них просто утеряна. Но в этом случае не стоит сильно переживать, успокаивают юристы.
«На сегодняшний день доказательством права собственности на квартиру или дом является запись в Едином государственном реестре недвижимости, и его документальным подтверждением будет выписка из реестра. Так что если вы случайно потеряли выписку из ЕГРН или свидетельство о праве собственности, которое выдавалось ранее, то ничего страшного», — объясняет советник адвокатского бюро «БВМП» Сусана Киракосян.
Также можно заказать в том же ведомстве дубликат документа-основания права собственности — договора купли-продажи, дарения, ренты, ДДУ, отмечает Киракосян. Правда если договор был заключен до 31 января 1998 года, то запрос следует сделать в БТИ или к нотариусу.
Если в сделке принимал участие банк, то возможно получить документы и там, говорит адвокат, партнер юридической фирмы Ru.Courts Алексей Агеев Хотя кредитная организация и не обязана это делать, но, скорее всего, пойдет навстречу клиенту в данном вопросе.
А копию техпаспорта квартиры можно получить, подав заявление в МФЦ или у кадастрового инженера.
Все это в принципе некритично и не потребует много времени — так, например, получить новую выписку из ЕГРН можно в течение 3 рабочих дней. Но если квартиру собрались продавать, то стоит проверить наличие всех документов на недвижимость заранее и восстановить их, чтобы не пришлось уже при выходе на сделку терять несколько дней, советуют юристы.
В том же случае, когда сделка по продаже будет проводиться через нотариуса, то он и решит все вопросы с получением утраченных документов, рассказывает вице-президент нотариальной палаты Ленинградской области Николай Быстров. Собственнику в этом случае вообще не придется никуда ходить и тратить свое время на восстановление бумаг.
Меры предосторожности
При утере правоустанавливающих документов на квартиру есть очень серьезный риск — если бумаги попали в руки мошенников, они могут незаконно составить доверенность и по ней продать квартиру.
Так что, обнаружив потерю, стоит как можно быстрее подать заявление в Росреестр о запрете на проведение любых операций с недвижимостью без личного участия собственника, советует представитель Краснодарского регионального отделения Ассоциации юристов России Валентина Семушкина.
Кроме того, избежать возможных проблем поможет и наличие нотариально заверенных копий документов на недвижимость, которые будут иметь законную силу на случай утраты оригиналов.
За цифрой будущее
Для того чтобы избежать проблем с хранением документов, возможно, стоит перевести их в цифровой вид с сохранением юридической силы. В этом случае не возникнет проблем с восстановлением в случае потери.
Правда тут есть и исключения, предупреждает Быстров. По закону нельзя применять это нотариальной действие для документов, удостоверяющих личность, и сделок, совершенных в простой письменной форме. А вот выписки из ЕГРН в бумажном формате, а также другие документы, выданные Росреестром, можно оцифровать.
Сделать это, по его словам, можно у любого нотариуса страны. Он удостоверит равнозначность документа на бумаге и его цифрового «аналога» и предоставит заявителю необходимый файл. Документ будет лежать в специальном хранилище на базе Единой информационной системы нотариата. Если потребуется в дальнейшем, можно, обратившись в любую нотариальную контору, вновь перевести электронный документ в традиционный бумажный вид.
С июля 2024 года перевод документов «в цифру», по словам Быстрова, будет доступен и для граждан России, находящихся за рубежом. Перевести необходимый документ в электронный вид можно будет через сотрудников консульских учреждений, обращает внимание нотариус.
В том случае, если квартира впоследствии будет продаваться, то в договоре купли-продажи надо будет прописать, что стороны придают такую же юридическую силу документам, направленным в виде копий, как и документам в печатном виде, рассказывает Полищук.
Звучит оно примерно так:
Договор, а также дополнения и приложения к нему, заключаются путем обмена сторонами скан-копиями по электронной почте: адрес эл. почты заказчика продавца; адрес эл. почты покупателя в формате jpeg или pdf. Направленные таким образом документы считаются подписанными простой электронной подписью и признаются сторонами равнозначными бумажным, подписанным собственноручной подписью сторон. Стороны в порядке ст. 431.2 ГК РФ заверяют друг друга о том, что указанные в настоящем договоре адреса электронной почты действительно принадлежат каждой из сторон и они обязуются обеспечить конфиденциальность доступа к ним.
Но даже в этом случае все равно не лишним будет сохранить бумажные документы, советует адвокат Екатерина Тютюнникова. Ведь покупатель все равно может попросить показать их для собственного успокоения.
Послесвадебные хлопоты
Привести в порядок документы на недвижимость желательно и при смене личных данных — чаще всего это необходимо сделать из-за изменения фамилии после заключения брака или развода.
В этом случае есть ряд обязательных документов к переоформлению: паспорт РФ, заграничный паспорт, полис ОМС, СНИЛС, водительское удостоверение, свидетельство о регистрации транспортного средства, военный билет, банковские карты, перечисляет Семушкина.
А вот менять документы на недвижимость не обязательно.
«Главное, чтобы были документы, подтверждающие изменения: свидетельство о браке, свидетельство о расторжении брака, свидетельство о смене фамилии, так как, например, свидетельство о браке сдается в суд. И лучше сделать его нотариальную копию», — рекомендует Тютюнникова.
Сведения о новом паспорте продавца обычно поступают в Росреестр в порядке межведомственного взаимодействия, то есть обновятся автоматически. Но нужно держать руку на пульсе, и если данные все-таки не передали, то стоит обратиться в Росреестр с заявлением о внесении соответствующих изменений.
Какого-то срока для уведомления ведомства законодательно не установлено, соответственно и сделать можно в любой момент. Но лучше не затягивать.
Исключение составляет ситуация, когда на квартиру оформлена ипотека. Как правило, этот пункт предусмотрен условиями договора с банком, в нем же указан и срок, в который необходимо представить в банк соответствующие документы, чтобы избежать проблем с идентификацией платежей.
То же самое касается и дачи: стоит проинформировать председателя СНТ об изменении своей фамилии. Правоустанавливающие документы на земельный участок и садовый дом менять не обязательно, но также желательно чисто из соображений собственного удобства.
Не помешает уведомить о смене своих личных данных и управляющую компанию. В принципе платить за услуги ЖКХ можно и под старой фамилией, главное, чтобы было подтверждение, что оплата была с нужных реквизитов. Но, если понадобится получение справок, оформление льгот, пособий, то могут возникнуть бюрократические проблемы, предупреждает Тютюнникова.
Необходимо написать заявление о внесении изменений с просьбой скорректировать данные по лицевому счету, приложить к нему подтверждающие документы и направить в управляющую компанию, занимающуюся обслуживанием дома.
Пора узаконить
В России по-прежнему остается немало загородных домов, на которые должным образом так и не оформлены документы. Сделать это все-таки стоит, так как есть риск, что такое строение выявят и признают его самовольным, после чего заставят снести.
В сложную ситуацию попадет владелец незарегистрированного дома или земли и в том случае, если его владения захотят изъять для государственных или муниципальных нужд — например, построить дорогу, проходящую через участок.
В стандартной ситуации он может претендовать на выплату компенсации от государства — она включает рыночную стоимость собственности, понесенные убытки и упущенную выгоду.
Коме того, у хозяев «бесхозного» дома возникнут проблемы с его продажей или сдачей в аренду. Много сложностей впоследствии будет и у наследников.
Амнистия в помощь
До 2031 года в России действует «Дачная амнистия», которая позволяет зарегистрировать право собственности на загородный дом в упрощенном порядке, рассказывает руководитель практики недвижимости и строительства адвокатского бюро «Леонтьев и партнеры» Тамази Мстоян.
Воспользоваться программой можно в отношении домов, построенных до 2011 года. К новым домам это не относится, но их следует в обычном порядке зарегистрировать в Росреестре.
До этого же нужно было получить разрешение в разных службах — например, у пожарных или в службе геодезии и картографии — все узаконить, предоставить проект дома, подтвердить, что дом правильно установлен на участке. А сейчас этого не требуется.
По амнистии в Росреестр или МФЦ предоставляется технический план дома. Этот документ оформляется кадастровым инженером, за его составлением можно обратиться в БТИ, отмечает Мстоян.
Для регистрации по программе у земельного участка должен быть один из видов разрешенного использования:
- Для садоводства;
- Индивидуальное жилищное строительство;
- Личное подсобное хозяйство, если такой участок находится в населенном пункте.
Есть еще два важных критерия:
- Находится ли участок в зоне с особыми условиями использования территорий;
В том случае, например, если земля под домом располагается в санитарно-защитной или водоохранной зоне, то такой дом в Росреестре не зарегистрируют.
Зоны с особыми условиями можно найти в расширенной выписке из ЕГРН об объекте недвижимости. Она позволит узнать, попадает ли земельный участок в границы охранной зоны или зоны с особыми условиями использования территории, а также включен ли объект в реестр объектов культурного наследия.
- Соответствует ли дом предельным параметрам строительства
Например, для земель под ИЖС дом должен быть не более 20 метров высотой, иметь не более трех надземных этажей, состоять из комнат и помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения бытовых нужд.
Еще, как правило, власти устанавливают минимальные отступы от границ смежного участка до дома и хозяйственных построек.
Предельные параметры строительства прописаны в правилах землепользования и застройки, которые можно найти на сайте местной администрации.
В рамках «дачной амнистии» также можно зарегистрировать право собственности на гараж, расположенный на дачном участке, в том же порядке, добавляет Мстоян.