Крупные банки в январе ввели комиссии для застройщиков в 7−10% при выдаче льготной ипотеки. Объясняется это, в первую очередь, снижением госсубсидирования льготной ипотеки еще на 0,5 процентных пункта с декабря 2023 года.
Однако, как пояснил представитель «Домклик», есть и другие факторы. Субсидии уже снижали на 0,5 п.п. в сентябре прошлого года. В октябре ЦБ ввел макронадбавки при выдаче «плохих» кредитов, с октября был возвращен временно отменявшийся норматив краткосрочной ликвидности, что в целом снизило прибыль еще на 0,9 п.п.
Играет роль и то, что банки получают компенсации из бюджета с задержкой на полтора месяца. В итоге, по словам эксперта, маржа банков снизилась с 0,6% в июле до отрицательных величин в −1,2% в декабре.
Взимание комиссий с застройщиков может вернуть банкам прибыль в 1%, но с марта вступит в силу требование ЦБ о введении макронадбавок по кредитам с предельно допустимой нагрузкой более 80%, что снова, по его словам, приведет к нулевой прибыли.
Изменения размера первоначального взноса по льготной ипотеке и максимального размера кредитов уже, по расчетам, сокращает объем выдачи ипотеки по госпрограммам на 35%, рассказал начальник управления ипотечного кредитования банка «ВТБ» Сергей Бабин.
Банк России борется за снижение доли выдач высокорискованной ипотеки.
Он предложил вернуть прежние параметры госсубсидирования ипотеки, а объем господдержки регулировать другими опциями — размером первого взноса, предельной ставкой, ограничением категорий получателей госпрограмм.
Как сообщил и.о. замдиректора Департамента финансовой политики Минфина Осман Кабалоев, изменения в параметры льготной ипотеки уже внесены и возврат к прошлым параметрам выдачи этих кредитов на текущем этапе не обсуждается.
Нормы резервирования, которые были ужесточены ЦБ в последние полгода, направлены, прежде всего, на снижение доли высокорискованных кредитов, выдаваемых населению (с низким уровнем отношения долга к стоимости актива и с высокой долговой нагрузкой заемщика), пояснил начальник Центра анализа рынка недвижимости Департамента банковского регулирования и аналитики Банка России Александр Копылов в ответ на вопрос, возможно ли снизить расходы банков, смягчая другие нормы.
Здесь, по его словам, вряд ли возможны какие-то изменения и послабления. Если же говорить о более общих нормативах, то ситуация сейчас рассматривается и пока нельзя сделать каких-либо предположений.
Комиссии для застройщиков — это своего рода последствия того, что в какой-то момент масштабы льготной ипотеки, против которой давно выступает ЦБ, не были ограничены, отметил Копылов. Банки апеллируют к снижению их доходности, сказал он. При этом оценивать доходность можно очень по-разному. ЦБ сейчас очень плотно общается с ведущими банками, чтобы понять, что стоит за выводами о снижении прибыльности и какие расчеты в основе этого лежат. Первые расчеты уже получены и первые обсуждения прошли.
Кроме того, ЦБ призвал ДОМ.РФ заняться перераспределением лимитов выдачи льготной ипотеки между банками, увеличив их для тех, кто не вводил комиссии (по данным платформы «Сделка.рф», таких банков 13). В ЦБ, по словам Копылова, рассчитывают, что эти банки смогут большую часть рынка взять на себя и это отчасти сбалансирует ситуацию в краткосрочном периоде. «Хотя этот ресурс ограничен», — отметил он.
«Мы выражаем озабоченность, видим риски. И в рамках наших компетенций и возможностей предпринимаем меры, чтобы с ситуацией разобраться. И дальше уже по результатам этого будем смотреть, что и как можно будет сделать», — пояснил представитель ЦБ.
Понятно, что застройщики будут пытаться переносить дополнительные расходы на комиссии на покупателей квартир, и этот механизм не будет полностью прозрачным. Следовательно, на рынке появится сегментированность, считает он: будут проекты с комиссией, без комиссии, проектное финансирование для застройщиков, которые платят комиссию и которые не платят. Это будет приводить к искажениям, и ЦБ видит в этом риски для финансовой системы.
Сейчас 50% ипотечного портфеля субсидируется бюджетом, рассказал Кабалоев. И после неоднократных обсуждений с ЦБ и правительством было принято решение об ужесточении льготных программ.
«Проблем с выдачами глобальных сейчас нет, выдачи идут», — сказал он. Диалог, который сейчас выстраивается между банками и застройщиками, не должен перекладываться на граждан, подчеркнул представитель Минфина.
«Мы со своей стороны за ситуацией пристально следим. Нужно, чтобы прошло какое-то время, чтобы посмотреть в региональном разрезе, какие сейчас будут идти выдачи. Как ситуация с выдачами перестроится по субъектам, по округам. Дальнейшие обсуждения можно будет проводить после того, как мы этот мониторинг проведем», — сообщил Кабалоев.
Как рассказал председатель комиссии РСПП по жилищной политике, президент Национального объединения застройщиков жилья (НОЗА) Леонид Казинец, застройщикам сложно поднимать цены на квартиры, поскольку это снижает спрос и покупательная способность ограничена. Те же банки следят за финансовым балансом девелоперов и требуют соблюдения объемов продаж, следят, чтобы наполнение счетов эскроу соотносилось с суммами, которые они получают в качестве проектного финансирования на строительство. Если оговоренный уровень продаж не выполняется, банки приостанавливают выдачу средств на строительство, и увеличиваются сроки строительства дома. Это, в свою очередь, увеличивает расходы застройщика на проценты по этим кредитам. «Если сильно снижается доступность квартир для покупателей, то уменьшается объем рынка и растет себестоимость строительства», — подытожил он.
Сейчас, по его мнению, важно найти сбалансированное решение по дальнейшему взаимодействию банков и застройщиков.