Рынок недвижимости России вступает в 2024 год в условиях по-прежнему непростой экономической конъюнктуры. И в грядущем году его точно ждут интересные изменения, как позитивные, так и не очень. Стройотрасль вновь будет пытаться продемонстрировать рост жилого строительства, причем на фоне нестабильных цен, спроса и ситуации с ипотекой. Ожидаются перемены в части аренды, ЖКХ и расселения аварийного жилья, а также запуск новых масштабных проектов. РИА Недвижимость традиционно рассказывает о самых ожидаемых событиях рынка в 2024 году.
Риски снижения ввода жилья
В последние несколько лет каждый год возникают сомнения — а будет ли годовой ввод жилья сопоставим с предыдущим? И каждый год вновь становится рекордным.
В 2022 году не все верили, что отечественной стройотрасли удастся перешагнуть отметку в 100 миллионов квадратных метров — тем не менее было построено более 102. В 2023 году экономическая ситуация стала сложнее, начал увеличиваться объем нераспроданного жилья, энтузиазм застройщиков в плане вывода новых проектов, казалось, поутих, а потому в кулуарах вновь стали шептаться — не надо, дескать, было обещать.
Сомнения усилились после публикации данных Росстата по вводу за десять месяцев — показатель снизился по сравнению с аналогичным периодом прошлого года на 2%. А в октябре и вовсе зафиксировано падение на 26%. Населением же было сдано только 2,1 миллиона квадратных метров, что на 59% ниже показателя октября 2022 года. Но уже под конец года министр строительства и ЖКХ Ирек Файзуллин пообещал президенту Владимиру Путину, что ожидается 104 миллиона квадратных метров или даже 105, а позже курирующий стройотрасль вице-премьер Марат Хуснуллин и вовсе заявил о 107−108 миллионах.
Сохранять ввод на таком же уровне, а тем более превысить его, в следующем году будет невероятно сложно, это признают даже чиновники, которые традиционно предпочитают больше говорить об успехах, нежели о проблемах.
Так, замминистра строительства Никита Стасишин, говоря о большом градостроительном потенциале, более 420 миллионов квадратных метров, признавал, что это еще не гарантия большого ввода. «Градпотенциал — это подготовленная земля со всей необходимой разрешительной документацией. Но можно получить разрешение на строительство, но не начинать строить и привлекать средства граждан, если финансирование слишком дорого. Сегодня с учетом действующей ключевой ставки, конечно, мы видим риски сокращения объемов выхода новых проектов», — отметил замминистра.
По его словам, если Минстрой увидит снижение объема запуска новых жилых проектов в России, то ведомство будет дополнительно предлагать меры поддержки девелоперов жилья.
Кроме того, рекорды предыдущих лет в значительной степени осуществлялись за счет объектов, легализованных в рамках «дачной амнистии». Теперь на них рассчитывать особенно не приходится. По данным Росреестра, их доля в общем объеме зарегистрированных прав на объекты недвижимости не превышает 2%.
Ценовая неопределенность
Принято считать, что недвижимость — актив, который всегда только дорожает. В последние годы динамика цен только укрепила это расхожее мнение. Однако не стоит забывать, что рост не может быть бесконечным, и в цикличности экономики он нередко сменяется падением, что случалось уже не раз в истории разных стран.
По разным аналитическим данным, в 2023 году цены на первичном рынке в России выросли примерно на 15%, на вторичном — на 12−14%. В новом году картина прогнозируется уже иная, и главным образом из-за изменения спроса в связи с ростом ипотечных ставок. Если первичный рынок еще может продержаться за счет льготных программ, то на вторичном на ипотеку рассчитывать не приходится.
По мнению гендиректора «Циана» Дмитрия Григорьева, спрос на ипотеку в следующем году может снизиться до уровня начала 2023 года, по сравнению с пиковыми значениями августа-сентября года падение составит примерно 40%. И если на новостройки большой коррекции цен не ожидается, в том числе и потому, что у застройщиков имеются контракты с банками, не предполагающие серьезной гибкости, то на вторичном рынке цены за год могут снизиться на 10−12%.
Между тем, разрыв цен между «первичкой» и «вторичкой», по данным ЦБ, уже приблизился к 40%. Снижение цен на готовые квартиры может привести к еще более серьезному дисбалансу. Не стоит и забывать, что объем непроданных новостроек в стране уже превысил 70 миллионов квадратных метров, чего ранее никогда не бывало. И если предположить, что часть покупателей с «живыми» деньгами перетечет на вторичный рынок, этот показатель может стать критичным.
Дальнейшая судьба льготной ипотеки
После роста ключевой ставки ЦБ рыночные ипотечные ставки поднялись, по сути, до заградительного уровня, приблизившись едва ли не к 20%. Льготная программа при этом не изменилась и фактически осталась главным инструментом для развития ипотечного рынка и обеспечения продаж застройщиков.
Однако ЦБ продолжает с ней бороться, считая ее причиной раздувания ипотечного пузыря и роста цен на жилье. В конце прошлого года подобные заявления стали слышны и от Минфина. Например, замдиректора департамента финансовой политики Минфина Алексей Яковлев заявлял, что льготные программы должны завершить свое действие в определенный им изначально срок, при этом оговариваясь, что министерство готово обсуждать точечные меры поддержки.
В конце декабря условия все-таки были скорректированы — первоначальный взнос по льготной ипотеке повысился с 20% до 30%. При этом максимальный размер кредита для всех регионов теперь составит 6 миллионов рублей (ранее в Москве, Санкт-Петербурге и столичных областях лимит был 12 миллионов рублей).
«Изменение размера первоначального взноса и лимита кредита по программе льготной ипотеки является шагом к ее окончательному сворачиванию», — прокомментировал управляющий директор компании «Метриум» Руслан Сырцов. Придерживающийся аналогичного мнения руководитель портала «ЕРЗ.РФ» Кирилл Холопик также заявил, что после вступления в силу новых требований объемы выдачи льготной ипотеки сократятся минимум наполовину.
Насколько эксперты окажутся правы — покажет грядущий год. Пока же программа действует до 1 июля 2024 года. Вероятность, что она будет продлена, пусть и с корректировками, достаточна велика. Все же стройотрасль сильно от нее зависит, и у нее слишком много сторонников — банки, застройщики, депутаты, Минстрой и вице-премьер Хуснуллин.
Кроме того, возможное продление косвенно анонсировал в ноябре на выставке-форуме «Россия» Файзуллин. «Льготные ипотечные программы в каком-то виде будут сохранены и после 1 июля, обсуждается несколько вариантов», — отмечал он.
Развитие ИЖС
«Приоритет у правительства РФ в части развития жилья сегодня смещается в сторону индивидуального жилищного строительства. Многоквартирное жилье мы разогнали, раскачали, но у людей должен быть выбор с одинаковыми условиями приобретения такого жилья», — заявил осенью Стасишин.
В общем объеме ввода жилья в стране на ИЖС приходится примерно половина. До недавнего времени значительная доля частных домов приходилась на объекты, легализованные в рамках дачной амнистии. Теперь же этот потенциал исчерпан, а значит, нужно стимулировать новое строительство. Одной из таких стимулирующих мер стало распространение механизма эскроу-счетов, используемого в многоквартирном строительстве, на частное домостроение с привлечением подрядчиков. Соответствующий законопроект принят Госдумой в первом чтении. Для поддержки механизма на этапе внедрения утверждена пилотная программа субсидирования кредитов с использованием счетов эскроу по ставке до 1%. Программа реализуется за счет средств «Дом.РФ» в размере 1 миллиарда рублей.
Если «пилот» будет успешным, а законопроект примут без проволочек, механизм распространится по всей стране и результаты можно будет оценить уже в новом году.
Кроме того, в ноябре Файзуллин на встрече с Путиным предложил выделить ипотеку на ИЖС в отдельную льготную программу. Президент инициативу поддержал, и вопрос, по словам Файзуллина, уже прорабатывается. Какими будут параметры программы и каковы будут ее практические результаты, опять же, увидим в этом году.
Интересно не только то, какими будут условия льготной ипотеки на ИЖС, но и каков будет рыночный контекст на момент ее внедрения. Не исключено, что ипотека на многоквартирное жилье к тому времени станет менее доступной, и интерес как покупателей, так и застройщиков переместится именно в сторону частных домов.
Где и как вырастут тарифы ЖКХ
В новом году россиян ждет повышение платы за жилищные и коммунальные услуги, но разное, в зависимости от конкретного региона.
Правительство утвердило предельные индексы повышения тарифов для регионов. Это значит, что местные власти могут повысить тарифы только до определенной величины. Учитывая, что коммунальная сфера испытывает хроническое недофинансирование, а источников средств, помимо самого населения и бюджетных субсидий, не так уж много, можно предположить, что субъекты воспользуются лимитом по максимуму.
В первом полугодии 2024 года средний индекс по всем субъектам РФ равен нулю, а со второго полугодия его величина варьируется в зависимости от региона. Наименьший — в Хакасии, 4%, наибольший — в Забайкальском крае, 15%. Также среди самых высоких пределов — Омская область (14%), Челябинская область (11%), Башкирия (10,9%), Татарстан (10,8%), Московская (10,7%) и Ленинградская области (10,2%). В Санкт-Петербурге тарифы могут вырасти на 9,8%, в Москве — на 11%.
По данным доцента базовой кафедры Финконтроля, анализа и аудита Главного контрольного управления Москвы РЭУ им. Г. В. Плеханова Дмитрия Осянина, на ноябрь российская семья в многоквартирном доме платит за услуги ЖКХ почти 5,3 тысячи рублей в месяц. «В результате увеличения индексов счета на ЖКУ в среднем по стране вырастут на 10−11% или на 520−580 рублей», — подсчитал финансист.
Падение инвестиций в недвижимость
Объем инвестиций в недвижимость России в 2023 году стал рекордным, достигнув, по предварительным оценкам, 750−850 миллиардов рублей. А вот новый год таким удачным уже не станет, предупреждают консультанты.
«Мы ожидаем, что в связи с завершением процесса ухода зарубежных игроков с российского рынка в 2024 году общий объем вложений в недвижимость России может снизиться относительно рекордного 2023 года и составить около 400−500 миллиардов рублей, но при этом ожидаем, что сохранится высокая ликвидность на уровне выше 2021 года, который за последнюю декаду был самым успешным годом до ухода иностранных игроков», — рассказала руководитель платформы консалтинговых услуг и отдела инвестиций и рынков капитала CORE.XP Ирина Ушакова.
По прогнозам NF Group, в 2024 году доля сделок с площадками под девелопмент составит в общем объеме инвестиций до 30%, 25% придется на офисы, 20% — на торговые объекты, 15% — на склады, 10% — на гостиничную недвижимость.
Также в NF Group подсчитали, что если в 2023 году доля сделок с иностранными активами составит около 40% против 22% в 2022 году, то в 2024-м показатель снизится до 20%. В то же время доля иностранного капитала в объеме инвестиций так и останется на уровне менее 1%.
Убийственное регулирование посуточной аренды
В конце прошедшего года депутаты решили зарегулировать рынок посуточной аренды, разработав ряд поправок. Ключевой из них является необходимость получать разрешение ⅔ собственников, проживающих в подъезде многоквартирного дома.
Как заявлял автор законопроекта депутат Владимир Кошелев, на такой вид аренды поступает много жалоб от жителей, к нему много претензий, в том числе и по линии правоохранительных органов. Теперь же Жилищный кодекс дополнится нормой об обязанности собственника квартиры при заключении договора аренды соблюдать права и интересы соседей, а также правила содержания общего имущества, даже если такой договор заключается всего на сутки. Предполагается, что поправки будут способствовать приведению рынка в более цивилизованный вид.
Однако эксперты высказываются, что эффект может оказаться не столь позитивным. На практике вероятен дефицит мест доступного проживания, вырастут цены на гостиничные услуги и сформируется теневой сектор экономики.
В частности, по мнению президента Гильдии владельцев посуточной аренды жилья и иных малых средств размещения России Яны Бабиной, получение согласия на сдачу жилья от 75% собственников практически невозможно, поэтому те, кто сдают квартиры посуточно, продолжат это делать в обход закона. «Рынок просто уйдет в тень. А это не сокращение, а целый теневой сектор экономики, который будет процветать, потому что его лишили права работать в рамках правового поля», — заявила она.
«Посуточная аренда в результате принятия законопроекта подорожает. Но насколько — сложно сказать», — считает гендиректор сервиса онлайн-бронирования жилья «Суточно.ру» Юрий Кузнецов, полагая, что предложение арендных квартир сильно сократится, а собственники жилья, приобретенного в ипотеку, потеряют возможность ее выплачивать за счет арендаторов.
Руководитель направления краткосрочной аренды «Авито Недвижимость» Артем Кромочкин в свою очередь сказал, что сокращение предложения квартир для краткосрочной аренды также приведет к росту стоимости размещения в отелях, что может негативно отразиться на развитии внутреннего туризма.
Коллега Кошелева по думскому комитету Сергей Пахомов убежден, что сдавать жилье посуточно после принятия закона люди не перестанут: «Перестанут люди сдавать посуточно? Не перестанут, потому что сложно администрировать, сложно ловить». На вопрос же о том, не убьет ли рынок краткосрочной аренды в России требование согласия 75% собственников, депутат ответил так: «Конечно, убьет. Но вопрос, если ли рынок».
Между тем, рынок есть, и весьма внушительный. По оценкам Центра стратегических разработок, в настоящее время он оценивается в 230 миллиардов рублей, а к 2026 году он может достичь 495 миллиардов. Число объявлений о краткосрочной аренде в стране — 318 тысяч, к 2026 году оно может вырасти до 655 тысяч. При этом только 32% владельцев жилья, сдающих его в краткосрочную аренду, платят налоги.
Новые механизмы расселения аварийного жилья
Программа расселения аварийного жилья, признанного таковым до 1 января 2017 года, практически завершена, и часть регионов уже приступила к следующему этапу — она охватывает 2 миллиона квадратных метров, признанных аварийными на 1 января 2022 года. Значительная часть новой программы, вероятно, будет уже реализовываться в измененном формате — в последнее время много говорилось о разработке новых подходов, и вскоре они начнут воплощаться на практике.
В частности, по словам Хуснуллина, предлагается пересмотреть долю софинансирования программы со стороны регионов. В настоящее время, уточнил чиновник, этот показатель равен 18%. «С 2018 года часть регионов экономически развилась, и мы предлагаем увеличить их долю софинансирования, чтобы можно было увеличить площадь расселяемого жилья», — рассказал вице-премьер.
Также в обновленной программе должны появиться меры, стимулирующие интеграцию непригодных для проживания домов в проекты комплексного развития территорий с участием инвесторов, отметил Хуснуллин. Как рассказывал в интервью РИА Недвижимость первый замглавы Минстроя Александр Ломакин, коммерческим застройщикам могут предоставить выплаты для компенсации затрат на расселение аварийного жилья в рамках механизма комплексного развития территорий.
Кроме того, добавил вице-премьер, новая программа должна предусматривать ремонт и расселение аварийных домов, являющихся памятниками архитектуры.
Возможно, в следующем году также заработает финансирование расселения аварийного жилья с помощью облигационных займов, механизм которого разрабатывал Фонд развития территорий. «Мы как институт развития можем привлекать облигационные займы, в том числе с поддержкой государства. Наша задача здесь — не заработать, а выйти в ноль. Формат работы такой: мы привлекаем деньги на долговом рынке, тратим их на формирование участка, расселение людей и снос зданий, а затем получаем небольшую прибыль, которая нужна на проценты по облигациям, за счет продажи площадки девелоперу или доли при реализации квартир», — пояснял в интервью РИА Недвижимость гендиректор ФРТ Ильшат Шагиахметов.
При этом может быть распространен механизм долгосрочных займов за счет средств компенсационных фондов саморегулируемых организаций, соответствующие поправки должны были разработать еще в начале прошедшего года.
Не исключено также, что в каком-то виде будет учтена и инициатива депутатов о предельном сроке расселения аварийного жилья в три месяца. По словам первого зампреда комитета Госдумы по строительству и ЖКХ Владимира Кошелева, встречаются ситуации, когда 90% дома расселено, но оставшиеся семьи продолжают там жить. «Мы прорабатываем законопроект, которым будет предусмотрено, что расселение всего аварийного дома не должно будет превышать три месяца. Если такого не будет, то чиновник, отвечающий за расселение, будет иметь серьезные последствия в плане наказания», — говорил он, уточняя, что соответствующую инициативу предполагалось выдвинуть на рассмотрение осенью текущего года.
Начало строительства «Москвы-Сити 2.0»
Расселение квартала № 804 «Камушки», построенного в 50-х годах прошлого века и расположенного по соседству со знаменитым кластером «Москва-Сити», обсуждалось еще в середине 90-х годов. Его включали в различные городские программы, однако стоящие там 24 пятиэтажных дома до последнего времени по-прежнему контрастировали с небоскребами «Москвы-Сити». Наконец квартал попал в программу реновации, его жители переехали в новостройку в Мукомольном проезде, и теперь территория будет застроена проектом под неформальным названием «Сити-2».
Девелопером проекта будет компания Capital Group. Впрочем, ее владелец Павел Те утверждает, что она младший партнер города с долей в 40% и в первую очередь занимается управлением. Также предполагается привлекать и других девелоперов.
По словам Те, территория разбита на 11 участков, два из которых начнут осваивать в 2024 году. Он говорил, что проводился международный конкурс на мастер-план, в котором участвовало несколько команд архитекторов, в том числе швейцарское архбюро Herzog & de Meuron, чей проект и был выбран. «Они взяли за основу квартальность Патриарших прудов: центральная часть будет общественная — музеи, магазины, пруд и прочее. Вокруг нее будет низкая застройка, а затем доминанты. В итоге у них получилось “разыграть” старую Москву и при этом учесть все правила: ветровые нагрузки, пешеходную инфраструктуру, связь с “Москва-Сити”, — рассказывал он в интервью “Ведомостям”.
При этом главный архитектор столицы Сергей Кузнецов в конце года говорил, что архитектурный облик будущего квартала до сих пор не определен.
Еще в 2021 году на общественные слушания выносился проект, предполагавший, что комплекс будет состоять из трех высотных зданий предельной высотой 450 метров. Сейчас самое высокое здание Москвы — башня «Восток» делового комплекса «Федерация» (374 метра). Строящийся комплекс One Tower должен его превзойти, достигнув отметки 443 метра. Таким образом, «Сити-2» мог стать самым высотным комплексом Москвы и одним из самых высоких в России и Европе, уступая лишь петербургскому «Лахта-центру» (462 метра).
Но, как подчеркнул заммэра Москвы по строительству Андрей Бочкарев, таких высоких зданий там не будет. «Не будет зданий 400 метров в высоту. Это вопрос экономической целесообразности. Ставить низкие здания офисные неразумно, потому что цена коммуникаций и участков слишком дорогая. Но, с другой стороны, должно органично смотреться, нельзя просто навтыкать частокол небоскребов. Нужно, чтобы район стал интересным местом», — сказал он.
Новая жизнь грузовых дворов РЖД в Москве
В Москве планируется застроить территории шести грузовых дворов: «Москва-Товарная-Киевская», «Москва II-Митьково» у станции метро «Сокольники», «Москва-Бутырская» у Савеловского вокзала, «Москва-Товарная-Павелецкая», «Москва-Товарная-Рязанская» Казанского направления и «Москва-Товарная-Смоленская» у Белорусского вокзала. Как следует из распоряжений Москомархитектуры, компания «РЖД-Недвижимость» (в ОАО «РЖД» утверждают, что с конца 2022 года структура вышла из холдинга) готовит документацию для дальнейшего строительства, которое охватит почти 300 гектаров.
По оценкам консультантов, на этих территориях можно построить около 2,5 миллионов квадратных метров недвижимости, причем большая часть может прийтись на жилье. Это огромный объем даже по столичным меркам. Инвестиции тоже потребуются немалые — едва ли не 400 миллиардов рублей, считают консультанты.
Скорее всего, осваиваться участки будут постепенно, и если в этом году на каких-то из них и начнется непосредственное строительство, весь проект завершится через несколько лет. Впрочем, есть вероятность, что весь этот год будет только разрабатываться концепция, а может и проводиться большой архитектурный конкурс, как принято со знаковыми проектами.
Кроме того, интересно будет понаблюдать, попытается ли компания застроить все дворы самостоятельно или все-таки привлечет в качестве партнеров кого-то, имеющего подобный опыт.