Расприватизация и деприватизация. Эти слова отсутствуют в законодательстве, но часто используются на практике. Резберемся, в чем разница между ними?
Расприватизация означает, что договор передачи квартиры был в судебном порядке признан недействительным. Его применение связано с тем, что до недавнего времени в законодательстве в принципе отсутствовала возможность расприватизировать квартиру без обращения в суд. Для того, чтобы признать договор приватизации недействительным, необходимо обратиться к статьям 168, 169, 170, 171, 176, 177, 179 ГК РФ, причем основная сложность этого способа заключалась в том, что он не давал стопроцентной гарантии, да еще, к тому же, отнимал много времени и сил. Дело в том, что доказать, что при заключении договора были допущены нарушения текущего законодательства, довольно сложно.
Деприватизация представляет собой совершенно иной способ возвращения (передачи) квартиры в собственность государства или муниципалитета. Он основан на добровольности и предполагает, что жилые помещения, которые москвичи будут передавать в собственность городу, будут предоставлены им обратно в пользование, но теперь уже на основании договоров социального найма.
Какие документы необходимы для деприватизации
До июня 2006 году жилое помещение можно было только расприватизировать через суд, но затем, благодаря принятию новых законов о деприватизации, процедура стала несколько проще. Если гражданин хочет передать принадлежащую ему квартиру в собственность города Москвы, ему необходимо обратиться в исполнительные органы городской власти по месту жительства. В течение месяца, который начинает отсчитываться с дня подачи заявления и правоустанавливающих документов, с гражданином должны заключить договор.
Для того чтобы заявление приняли, нужно, чтобы его подписали все собственники жилья. Кроме заявления, необходимо представить следующие документы: - правоустанавливающие документы (оригиналы) – свидетельство о праве собственности, договор дарения и т. д.; - документы, которые подтверждают отсутствие каких-либо обременений или ограничений (выдается Департаментом или Москомрегистрацией – это зависит от того, в какое время была приватизирована квартира); - выписка из домовой книги с момента заселения помещения (срок действия выписки – 2 месяца); - копия финансового лицевого счета для передачи комнат в коммунальных квартирах (срок действия счета – 2 месяца); - поэтажный план и экспликация передаваемых жилых помещений, причем на каждый объект нужно представить отдельные план и экспликацию (срок действия – один год); - документы, удостоверяющие личность граждан, желающих передать приватизированные жилые помещения в собственность города Москвы (ксерокопии); - квитанция об оплате регистрационного сбора.
Собранные документы необходимо представить в Управление Департамента жилищной политики и жилищного фонда г. Москвы по месту жительства.
Если все документы представлены и находятся в полном порядке, договор передачи приватизированного жилого помещения в муниципальную собственность будет оформлен в течение двух месяцев (срок отсчитывается со дня подачи заявления).
Договор, как и заявление, должны подписать все собственники жилья. В том случае, если в роли собственников выступают несовершеннолетние дети, подписи за них ставят родители или законные представители, причем предварительно нужно будет получить разрешение органов опеки и попечительства.
После подписания договора его требуется зарегистрировать.
После того, как получена государственная регистрация
После того, как процедура государственной регистрации закончена, бывший собственник получает на руки официально зарегистрированный экземпляр договора. Департамент получает свидетельство о государственной регистрации права, а также экземпляр договора. После этого Департамент должен будет внести запись в Реестр объектов собственности города Москвы в жилищной сфере, подтверждающую факт принадлежности данного жилого помещения к собственности города.
Согласно текущему законодательству, после подписания договора Департамент в течение 15 суток обязан предоставить гражданину жилое помещение, а гражданин, в свою очередь, может использовать его только для проживания. При этом, если в предоставленном Департаментом жилом помещении будет производиться капитальный ремонт, либо возникнут какие-либо проблемы, указанные в текущем законодательстве и требующие выселения жильцов, именно Департамент должен будет вновь предложить гражданину жилье – причем оно должно полностью соответствовать санитарным и техническим нормам.
В то же время гражданин обязан поддерживать в предоставленном ему жилом помещении порядок, жилье должно быть в надлежащем техническом и санитарном состоянии, он не имеет права производить перепланировку или переоборудование без письменного разрешения Департамента и городской межведомственной комиссии по использованию жилищного фонда г. Москвы (МВК). Текущий ремонт жилого помещения должен производиться за счет гражданина.
При этом проживающий на предоставленной жилплощади человек обязан обеспечивать сотрудникам коммунального хозяйства беспрепятственный доступ в помещение для того, чтобы они могли осмотреть его техническое и санитарное состояние, а также проверить находящееся в нем инженерное оборудование.
Договор разрешает сдачу жилого помещения в аренду по договору поднайма, но предварительно это необходимо согласовать с представителями Департамента, а также организаций, которые осуществляют управление жилым фондом.
Очевидно, что гражданин должен вносить плату за пользование жилым помещением в установленные договором сроки – в противном случае, по отношению к нему могут быть применены штрафные санкции.
А как же договор социального найма?
В договоре социального найма, который заключается с гражданами, которые передали приватизированное ими жилье в городскую собственность, должна быть указана вполне определенная информация.
Во-первых, в договоре должна содержаться информация о жилом помещении, которое передается в московский городской жилищный фонд социального использования.
Во-вторых, в нем должны быть поименно указаны все члены семьи нанимателя, с которым заключается договор.
В-третьих, в договоре должны указываться все члены семьи бывшего собственника (если собственников было несколько, то все члены их семей), которые на момент подачи заявления в исполнительные органы государственной власти имели самостоятельное право пользоваться указанным жилым помещением.
Необходимо отметить следующий факт. И в распоряжении префекта, и в договоре социального найма должно быть указано, что у всех граждан, которые проживали на указанной жилой площади и участвовали в приватизации помещения, впоследствии переданного городу, не возникает право на повторную приватизацию.
Сложности расприватизации
Проблемы приватизации и расприватизации жилых помещений не теряют своей актуальности. Когда срок приватизации был ограничен датой 1 января 2007 года, множество людей, еще не воспользовавшихся своим правом на приватизацию, поспешили получить жилые помещения в собственность. Однако есть и другие, те, кто хотел бы вернуть квартиру государства, воспользовавшись вместо этого условиями, предлагающимися по договору социального найма. По отношению к этому используются термины «расприватизация» или «реприватизация».
Зачем это нужно? Неужели есть какие-то причины, по которым люди готовы отказаться от собственности на жилье? На самом деле, такие причины действительно существуют. Во-первых, собственники жилых помещений должны кроме платежей за коммунальные услуги ежегодно платить налог на имущество физических лиц, в то время, как нанимателям его платить не нужно.
Ставка налога определяется в регионах и может колебаться от 0,1 до 2,0% от стоимости имущества, при этом, если стоимость имущества не превышает 300 000 рублей, то налог не может быть больше 0,1%, если стоимость укладывается в диапазон от 300 000 до 500 000 рублей, налог составит от 0,1 до 0,3%, ну а если стоимость имущества будет выше 500 000 рублей, то размер налога может достигать 2,0 процентов. Стоимость указывается БТИ, т. е. речь идет об инвентаризационной стоимости.
Возможна ситуация, в которой имущество находится в общей долевой стоимости нескольких человек, и тогда каждый налогоплательщик будет платить налог пропорционального его доле. В том случае, если собственность не долевая, а совместная, налогоплательщики будут платить поровну.
Здесь есть определенные нюансы. Пока что размер налога невелик, поэтому большинство собственников выплачивает его без каких-либо проблем. Но постоянно ходят слухи, что в ближайшее время будет принято решение, согласно которому налог на имущество физических лиц будут выплачивать, исходя из рыночной стоимости жилого помещения, а в этом случае речь будет идти о гораздо более высоких суммах.
Есть и еще одна особенность: собственник жилья платит за коммунальные услуги немного больше, чем наниматель.
Кто имеет право воспользоваться расприватизацией?
В посвященном этому вопросу федеральном законе сказано, что малоимущие граждане, приватизировавшие жилую недвижимость в срок до 1 марта 2007 года, имеют право передать принадлежащее им на основании собственности жилое помещение в государственную или муниципальную собственность. При этом госорганы обязаны это жилье принять, а с гражданами и членами их семей должны быть заключены договоры социального найма на занимаемую площадь.
При этом должны соблюдаться два условия: - данная квартира должна являться единственным местом постоянного проживания человека; - данное жилье должно быть свободна от каких-либо обязательств.
Т. е. нельзя передать в муниципальную или городскую собственность жилое помещение, которое в данный момент является залогом по кредитному договору. То же распространяется на долги по квартплате. Для того, чтобы расприватизировать такую квартиру, сначала придется рассчитаться с долгами по квартплате и выплатить кредит.
При этом необходимо учесть, что после того, как помещение будет расприватизировано, его нельзя будет приватизировать заново.
Особенности расприватизации в Москве
В Москве процесс расприватизации регулируется отдельным московским законом. Согласно этому документу, устанавливается порядок, в соответствии с которым люди, необдуманно приватизировавшие жилые помещения, могут вернуть его городу, став при этом нанимателями. Чтобы изменить статус жилья, необходимо обратиться в исполнительные органы государственной власти по месту жительства. Заявление о расприватизации должны подписать все собственники квартиры, и если хотя бы один из них будет против, расприватизировать квартиру будет невозможно.
Если заявление подписано всеми собственниками, а в соответствующие органы предоставлены все требующиеся документы, в течение месяца со дня подачи заявления с гражданами должен быть заключен договор, подтверждающий передачу приватизированного ими жилья в муниципальную собственность столицы.
После этого с гражданами заключается договор социального найма. Порядок заключения договора установлен жилищным законодательством РФ и города Москвы, в нем должны быть поименно указаны все члены семьи бывшего собственника, у которых на момент подачи заявления имелось самостоятельное право пользования данным жилым помещением (причем если собственников было несколько, в договоре должны быть перечислены все члены их семей, обладавшие таким правом).
Как признать договор приватизации недействительным
Расприватизация жилья и признание договора приватизации недействительным значительно различаются. Договор можно признать недействительным в том случае, если при его заключении были допущены нарушения законодательства. Если договор будет признан недействительным, то он теряет юридическую силу с момента его заключения.
Для того чтобы договор был признан недействительным, необходимы основания, они похожи на те, по которым признаются недействительными сделки с жильем. Первая причина для этого – нарушения закона или иных правовых актов, что сразу же влечет за собой признание договора ничтожным и, как следствие, недействительным. Следующая причина – приватизация жилья гражданами, являющимися недееспособными или ограниченными в дееспособности, причем признание граждан таковыми должно происходить в судебном порядке. Однако возможен вариант, при котором сделка, совершенная лицом в состоянии психического расстройства, может быть признана действительной в том случае, если этого потребует его опекун. Чтобы суд вынес такое решение, потребуется доказать, что договор был заключен к выгоде этого человека.
Есть свои тонкости и в признании недействительными договоров, заключенных лицами, не достигшими 18 лет. Например, сделка, совершенная малолетным, т. е. несовершеннолетним лицом в возрасте до 14 лет, автоматически будет признана ничтожной и недействительной. С другой стороны, если договор заключен несовершеннолетним лицом в возрасте от 14 до 18 лет, то, принимая во внимание обстоятельства, суд может признать его как недействительным, так и действительным.
В ряде случаев суд может принять к рассмотрению ситуацию, в которой человек, приватизировавший квартиру, действовал под влиянием заблуждений. Т. е. в результате его действий правовые последствия значительно отличались от тех, на которые он рассчитывал. Но эти заблуждения должны быть существенными только для обстоятельств данного человека. Т. е., если гражданин желает признать договор приватизации недействительным на основании того, что он полагал, будто бы оформление договора совместной собственности с другими членами семьи никак не скажется на его правах пользования данным жилым помещением, но при этом отношения с родственниками ухудшились, то суд наверняка ему откажет.
Очевидная причина для признания договора приватизации недействительным – заключение договора под влиянием угроз, насилия, обмана и т. д.. Также возможно заключение договора на крайне невыгодных условиях, чем воспользовалась другая сторона (это называется кабальной сделкой).
Что произойдет, если суд вынесет решение о признании договора приватизации недействительным?
В случае, если договор приватизации решением суда был признан недействительным, квартира возвращается в государственную или муниципальную собственность. Собственник при этом превращается в нанимателя. Если за прошедшее со времени подписания договора время квартиру успели поменять или продать, то сделки расторгаются, и все возвращается в исходную ситуацию. Именно поэтому при покупке или мене квартиры необходимо тщательно проверять документы, обращать внимание на то, когда была приватизирована квартира, не проживали ли в ней несовершеннолетние, недееспособные граждане и т. д. Надо внимательно проверить все обстоятельства, чтобы убедиться, что данное жилье не становилось предметом сделок, которые впоследствии могут быть признаны судом недействительными.
Исковое заявление о признании договора приватизации недействительным могут подать следующие категории граждан:
- те, кто принимал участие в приватизации; - другие заинтересованные лица (в качестве примера можно назвать членов семьи собственника); - иные лица (опекуны, поручители и т. п.); - прокурор; - представители органов опеки или попечительства (в том случае, если они действуют в интересах несовершеннолетних или недееспособных); - органы государственной власти - органы местной администрации.
Потребовать признать договор приватизации жилья недействительным можно в течение трех лет со дня его регистрации, но суд может продлить этот срок в том случае, если будет доказано, что срок пропущен по уважительной причине.