Но если без фотошопа, то и вовсе смотреть не станут: бабушкины интерьеры вгоняют в тоску. Между тем есть довольно простой способ повысить привлекательность объекта, не затрачивая много средств и времени.
Подчеркнуть достоинства
Хоумстейджинг дословно с английского означает «инсценировка дома». Так называют предпродажную подготовку жилья путем создания определенного образа с минимальными вложениями. Зародился этот маркетинговый прием в США в 1972 году с подачи дизайнера Барб Шварц. В России его начали использовать лет 7−8 назад, с 2022 года спрос на подобные услуги в городах-миллионниках стабильно растет: они помогают продать недвижимость на 20−30 процентов дороже и вдвое быстрее. Цена аренды увеличивается на 15−30 процентов.
— Квартира клиента была в неважном состоянии, к тому же малосемейка. Привлекли специалиста по хоумстейджингу, на весь процесс, включая фотографирование и выставление объявлений, ушла пара недель. В первый же день получили три звонка, состоялся один показ. После небольшого торга согласовали с покупателями цену на 0,5 миллиона больше, чем прогнозировалось изначально, — вспоминает основатель риелторского агентства «Драже» Никита Словиковский.
Конечно, владельцы любого жилья готовят его к продаже: подклеивают обои, подкрашивают царапины, наводят порядок. Но прямого отношения к хоумстейджингу это не имеет. Его задача не скрыть недостатки, а найти и подчеркнуть достоинства.
Ничего личного
— Рынок вторички безнадежно отстал от запросов современного платежеспособного потребителя, — рассуждает Ольга Виноградова, приглашенный эксперт Уральской палаты недвижимости, член Международной ассоциации хоумстейджеров. — Мы ориентируемся на основные характеристики дома мечты для большинства людей: просторно, светло, чисто, стильно. Но, чтобы точнее попасть в целевую аудиторию, надо понять, кто ваши клиенты — семья с детьми, холостяк, студентка, и сделать все, чтобы помещение отвечало их требованиям.
Хоумстейджинг — быстрый проект, от одного дня до недели, ориентирован он не на владельца имущества, а на покупателя или арендатора
Звать консультанта имеет смысл, если недвижимость выставлена на продажу 3−4 месяца назад, а просмотров очень мало, когда помещение непрезентабельное, слишком темное и тусклое, совсем пустое или заставленное. Особенно актуально это для унаследованных объектов. С другой стороны, в совершенно «убитом» жилье декорирование результата не даст, там нужна глубокая модернизация, а это уже инвестремонт или флиппинг. В первом случае объект готовится не для себя, а для сдачи в аренду, во втором — чтобы быстро продать с прибылью.
Обычно преобразование начинается с расхламления и деперсонализации пространства, чтобы не возникало ассоциаций с предыдущим хозяином: убираются подальше с глаз личные коллекции, спортивные награды, игрушки, фотографии. Затем стейджер начинает работать с цветовой гаммой, зонированием. Если для одинокого мужчины уместен один оттенок, то для семьи он будет совсем другим, хотя есть и некие общие требования: помещение не должно пестрить, целесообразнее перекрашивать стены в теплую нейтральную гамму, от этого квартира покажется просторнее и гармоничнее.
На следующем этапе организуется правильное освещение и за счет перестановки мебели увеличивается полезная площадь. Специалисты советуют избавляться от громоздких советских стенок и кресел, а следы эксплуатации скрывать под пледами или чехлами. Следует обязательно создавать точки фокусировки: контрастные подушки на диване, декоративное зеркало в темном коридоре, новые шторы на окне
Аренда под ключ
Стандартная цена на услуги хоумстейджера в Екатеринбурге — 1−1,5 процента от стоимости недвижимости. Судя по объявлениям в соцсетях, проконсультировать могут за 7−15 тысяч рублей, оптимизация однокомнатной квартиры обойдется в 40−50 тысяч.
— Апгрейд жилья должен быть дешевым, как смена декораций на сцене. Я могу пригласить электрика, чтобы повесить люстру, но это дополнительный бюджет. Красить предпочитаю сама, получается быстро и без разводов, подтеков. Крашу все — и плитку в санузле, и ламинат, и фасады кухни, и разные обои, ничего не отваливается, не трескается, главное — правильно подобрать материалы, — подчеркивает Ольга Виноградова.
Изначально хоумстейджинг развивался на вторичном рынке жилья, но в последние годы этим термином стали именовать и «упаковку» арендных квартир в новостройках, а также оформление объектов показа.
— Для девелоперов вложения в десять раз меньше, чем в классический шоурум, а эффект плюс-минус тот же. Удобно, когда клиент осматривает не пустую коробку, а квартиру с расставленной мебелью, — говорит Никита Словиковский.
Во флиппинге средний цикл составляет 3−4 месяца. По оценке сотрудника агентства недвижимости «Этажи» Ольги Жегуль, конкуренция в этом сегменте высокая, но в 2024 году рынок начал замедляться: сделки заключаются дольше.
— После ремонта недвижимость можно перепродать на 10−30 процентов дороже, в некоторых случаях (удачная планировка, хорошая локация) цифра может быть еще больше, — отмечает она. — В среднем берем 3−5 объектов в год. Самые интересные — малогабаритные квартиры с нестандартной планировкой. В близких к центру города районах лоты продаются быстрее и дороже.
Сам себе творец
Профессии стейджера и дизайнера в чем-то схожи, но у них разные цели. Дизайнер создает интерьер под ключ для конкретного клиента, учитывая его вкусы, привычки, стиль жизни. Он может корпеть над проектом месяцами, согласовывая эскизы, подбирая материалы. Хоумстейджинг — всегда быстрый проект, от одного дня до недели, ориентирован он не на владельца имущества, а на потенциального покупателя или арендатора. Зачастую этим занимаются люди без дизайнерского или конструкторского образования, но с хорошим вкусом, навыками эргономики, опытом в маркетинге.
Конечно, тут тоже необходимы профессиональные знания о композиции, зонировании, рыночных трендах, но интерьер должен стать не ультрамодным, а лишь уютным и комфортным. Более того, специалисты неохотно берутся за квартиры с авторским дизайном: он резко сужает потребительскую воронку. Ольге Виноградовой как-то пришлось ломать голову, что делать с красной раковиной в ванной: перекрасить невозможно, поменять — дорого. Тогда в интерьер других помещений добавили красные акценты, и необычный умывальник стал смотреться более гармонично.
— На сайте российской ассоциации хоумстейджеров можно посмотреть состав участников, чем отличаются их подходы, стили, — советует она. — Кто-то из коллег готов консультировать онлайн по фото, а мне принципиально прийти и осмотреть все лично. Также люблю делать что-то своими руками.
Один из главных вопросов, который возникает по мере погружения в тему: не является ли хоумстейджинг обманом потребителя, ведь это лишь декорации уюта, которые после сделки разбираются? Риелторы уверены: никто никого не вводит в заблуждение. Люди выбирают жилье, опираясь не только на логику, но и на эмоции, и покупка недвижимости должна радовать. А продавцы хотят обойтись минимальными вложениями.
— Покупатели не впадают в эйфорию. Мы повышаем не уровень качества квартиры, а лишь ее привлекательность на фоне аналогов, — резюмирует Ольга Виноградова.
