Традиционные активы теряют привлекательность: доллар демонстрирует нестабильность, банковские депозиты уступают инфляции, а инвестиции в криптовалюту сопряжены с высокими рисками и требуют опыта.
Самым безопасным вариантом выступает недвижимость, в частности зарубежная. Одним из наиболее популярных направлений в последнее время стала Индонезия. Согласно отчету аналитиков классифайда зарубежной недвижимости HomesOverseas.ru, за год количество запросов о недвижимости на Бали увеличилось на треть: в 2025 году русскоязычные покупатели интересовались ею более 30 тыс. раз. Спрос подтверждают и цифры: количество объектных запросов по Индонезии на портале увеличилось на 40%.
По данным HomesOverseas.ru, 90% всех запросов по недвижимости на Бали фиксируется с территории РФ, оставшиеся 10% — это СНГ, ЕС и весь мир.
70% всех запросов в этом году по Бали приходится на виллы и таунхаусы, а 30% — на квартиры.
РБК выяснил, какие особенности балийского рынка недвижимости нужно иметь в виду перед покупкой.
Почему растет спрос
Своей привлекательностью Бали во многом обязан мягкому климату, благоприятной экологии и сформированному в медиа образу острова как престижного места для жизни, работы и отдыха. Благодаря этому аренда вилл и апартаментов становится все более востребованной — как среди туристов, так и у релокантов и серферов со всего мира.
Как по итогам 2024 года, так и в первом полугодии 2025-го Индонезия входит в десятку самых популярных стран для покупки недвижимости. При этом именно россияне наряду с французами стали самыми активными инвесторами на Бали. «Рост интереса обусловлен доступными ценами на недвижимость, стабильной доходностью от аренды и возможностью сохранения капитала в условиях глобальной нестабильности», — объясняет Ирина Мошева, управляющий партнер Intermark Global.
В 2025 году картина сохраняется. Бали переживает бум у туристов из России: по данным АТОР за первое полугодие, число россиян, посетивших остров, выросло на 35%, до 120 тыс. человек. Одним из объяснений такого бурного прироста стал запуск прямых рейсов «Аэрофлота» по маршруту Москва — Денпасар, которые обеспечивают львиную долю перелетов россиян на Бали. Кроме того, в ближайшее время стартует строительство второго балийского аэропорта.
Все это — мощный стимул для покупки недвижимости не только для личного использования, но также для эффективной сдачи в аренду, отмечают эксперты. По данным HomesOverseas.ru, доходность аренды варьируется на уровне 12−15% годовых.
Но несмотря на многочисленные плюсы владения недвижимостью, есть определенные особенности, которые надо учесть перед покупкой. Речь идет не только о вулканической активности, сейсмических рисках, высокой влажности, но и о юридических аспектах.
Что нужно учесть перед покупкой
Формы собственности
В Индонезии действует правило: земля может принадлежать только гражданину страны. Для иностранцев придуманы альтернативные схемы. По словам Ирины Мошевой, в настоящее время чаще практикуются две формы собственности, доступные иностранцам:
Hak Sewa (Leasehold) — долгосрочная аренда сроком от 25 до 50 лет. В контракте обычно прописываются условия продления как минимум еще на 15−30 лет. Обычно продление оплачивается по рыночной цене — сейчас это $1000 за сотку в год; Hak Guna Bangunan (HGB) — форма, наиболее приближенная к freehold (полной собственности). Оформляется через индонезийскую компанию — ее нужно создать заранее. Срок действия до 80 лет с возможностью продления. Формат удобен для тех, кто ведет бизнес на Бали, в том числе сдает виллы в аренду туристам. Инвестору стоит учитывать обязательства: расходы на содержание компании, отчетность и формальный уставный капитал. При нарушении правил есть риск признания бизнеса фиктивным.
Форматы недвижимости
Александр Митюхин, брокер по недвижимости на Бали, выделяет четыре основных формата жилой недвижимости:
- апарт-комплексы. Данная категория представлена студийными объектами и апартаментами с несколькими спальнями, доступными по цене $80−200 тыс. Наряду с удобным управлением инвестор получает возможность сдать недвижимость в аренду туристам;
- отельный формат и брендированные резиденции. Номера в гостиницах и отелях площадью от 25 до 50 кв. м и стоимостью $100−200 тыс. Ключевым преимуществом является возможность передачи недвижимости в управление известным международным операторам (Anantara, Wyndham, Accor и др.);
- виллы и таунхаусы в комплексах с инфраструктурой. Такие объекты позиционируются в категории классов комфорт и бизнес, цены стартуют от $180 тыс. и достигают отметки $400−500 тыс. Покупатели получают благоустроенные комплексы с бассейнами, ресторанами и зонами отдыха;
- отдельные премиум-проекты. Отдельные элитные виллы с дорогой отделкой и качественным сервисом в востребованных локациях. Цены на такие объекты начинаются в среднем от $500 тыс. и достигают $1 млн. Инвесторам предлагаются объекты с дорогим наполнением и высоким качеством строительства. Есть возможность передать виллу под управление.
Апартаменты и отдельно стоящие виллы востребованы преимущественно у экспатов, рассматривающих их для среднесрочного и длительного проживания, отмечает Александр Соковых, основатель компании Lyvin Properties, крупного девелопера премиальной отельной недвижимости на Бали. «Но в отличие от брендированных резиденций и гостиничных комплексов апартаменты и виллы не дают своим гостям должный уровень сервиса и набор необходимой гостиничной инфраструктуры, которая так важна для посуточной аренды туристам», — рассказывает Соковых.
По словам эксперта, именно брендированные резиденции и виллы на территории гостиничных комплексов пользуются повышенным спросом у инвесторов и тех, кто ищет недвижимость для личного проживания. Соковых выделяет несколько важных для покупателей факторов:
- закрытая территория;
- полная гостиничная инфраструктура;
- наличие на территории инфраструктуры — ресторанов, спа и пр.;
- батлер-служба; сервис по присмотру за детьми.
«Наличие такого сервиса делает покупку отличной инвестицией, поскольку Бали — это в первую очередь туризм. Туристы — требовательные клиенты, поэтому большим спросом у них пользуется тот, кто лучше закрывает их потребности», — объясняет Соковых.
Чем выше сервис, тем дороже и содержание недвижимости, продолжает эксперт. Так, коммунальные платежи за виллу с тремя спальнями составят около $400 без уборки и около $800 с полным гостиничным обслуживанием. При этом проживать собственник может хоть круглый год.
«Но если в роли УК выступает известный гостиничный бренд, то правила могут быть строже, а оплата — гораздо выше. Бывает, часть времени (в среднем до двух месяцев) собственник может проживать бесплатно, а в остальное время его недвижимость надо либо отдавать УК для сдачи в аренду, либо платить дополнительные сборы», — знает Соковых.
«При краткосрочной аренде совокупные расходы (налоги, комиссия управляющей компании, коммунальные платежи) могут достигать 45−50% дохода. При долгосрочной аренде доля расходов варьируется в диапазоне 30−35%», — добавляет Митюхин.
Бали как мейнстрим
За последние несколько лет Бали стал не только экзотическим курортом, но и зрелым инвестиционным направлением. Каждый год на острове появляются новые девелоперы, а проекты все чаще ориентированы не только на туристов, но и на долгосрочное проживание. «Для нас это значит, что Бали окончательно вошел в мейнстрим зарубежной недвижимости: конкуренция между застройщиками повышает качество объектов, а разнообразие предложений позволяет выбирать как проекты для отдыха, так и доходные варианты под аренду», — резюмирует Федор Дробышев из HomesOverseas.ru.
Ирина Мошева, управляющий партнер Intermark Global, выделяет несколько важных пунктов, о которых надо помнить перед сделкой:
- покупка на физическое лицо возможна по праву долгосрочной аренды (leasehold) на 25−50 лет + продление на 15−30 лет в зависимости от условий земли, которые известны до покупки;
- необходимо проверять лицензии застройщика и разрешения, соответствие типа застройки зонированию земли;
- необходимо оценивать качество уже построенных застройщиком проектов;
- при оценке проекта и качества строительства важно учитывать климатические особенности — влажность, а также вентиляцию, гидроизоляцию; при стратегии инвестиций для сдачи в аренду надо оценивать спрос на аренду в конкретном районе, проверять цифры в финансовой модели застройщика.
И еще одна рекомендация от эксперта — обращаться к местным надежным брокерам, не ограничиваясь только лишь рекомендациями экспертов-международников. Вовлеченность местных экспертов поможет поймать оптимальное предложение в моменте.
