Фокус на земле
Сегмент загородных домов рынка Московской области испытывает сложные времена. Застройщики в ряде случаев вынуждены останавливать проекты из-за низкой активности покупателей, отмечает владелец строительной компании «Дом Лазовского» Максим Лазовский. Причины стагнации — высокая ключевая ставка, сокращение выбора и финансирования льготных ипотечных программ, добавляет он. Особенно сложно чувствуют себя сегменты эконом и комфорт, обращает внимание учредитель экспертного клуба «Загородный девелопмент» Валерий Лукинов.
В сложившейся ситуации, когда загородным девелоперам в Подмосковье сложно возводить дома в своих проектах, участники рынка видят его разворот в сторону реализации участков без подряда (УБП). Руководитель аналитического центра агентства «Инком-Недвижимость» Дмитрий Таганов проводит аналогию с 2009 годом, когда в результате экономического кризиса такие участки заполонили практически весь загородный первичный рынок.
«С 2020 года в результате интереса к загородному строительству во время пандемии был взят курс на возведение домов. Но в настоящее время из-за кризиса вновь идет торможение вывода новых проектов с застройкой и переход к формату УБП», — характеризует сложившуюся на сегодняшний день ситуацию Таганов.
На первичном рынке загородной недвижимости Подмосковья, по статистике «Инкома», на продажу в настоящее время выставлено 61,8 тысячи лотов (89% из них приходится на участки без подряда, 10% — на коттеджи, 1% — на блокированную застройку). За год общее число объектов выросло на 39%, и в основном за счет УБП (+52%), в то время как количество коттеджей в экспозиции сократилось на 20%, а домов блокированной застройки — на 2%.
В сегменте домов стоимостью до 20 миллионов рублей спрос на участки без подряда часто формируют обычные люди, для которых предпочтительно купить участок и строить дом самостоятельно или с недорогой бригадой, говорит Лозовский. По наблюдениям эксперта рынка ИЖС Петра Медникова, у каждой второй семьи между покупкой участка и стартом стройки проходит пять и более лет, в течение которых люди копят на строительство дома.
«Для них участки без подряда становятся, пожалуй, самым востребованным сегментом. Такой формат удобен: можно купить землю сразу, а дом строить поэтапно, не перегружая бюджет. Расходы можно растянуть, не влезая сразу в большую ипотеку», — объясняет член правления AREA Григорий Ашихмин.
В целом на первичном рынке подмосковного загородного жилья количество сделок в годовом выражении, по данным «Инкома», увеличилось на 10% — до 7,2 тысячи. Это произошло за счет роста спроса на УБП (+17%), тогда как спрос на коттеджи упал на 26%, а на дома блокированной застройки — на 44%.
Разнонаправленное движение
Одним из факторов, который склоняет покупателей в сторону приобретения участков без подряда, являются приемлемые цены на землю. В последнее время они снижаются на фоне роста объема предложения, в том числе благодаря выходу на рынок участков из земельного банка небольших девелоперов, говорит руководитель «Циан. Аналитики» Алексей Попов.
Средняя стоимость участка на первичном рынке Подмосковья, по данным «Инкома», в настоящий момент составляет 3,2 миллиона рублей — на 2% меньше, чем год назад. Средняя цена сотки под ИЖС в начале сентября 2025 года составляет 457 тысяч рублей, что на 7% меньше, чем год назад, приводит цифры Попов.
При этом коттедж на первичном рынке Московской области, по данным «Инкома», сейчас в среднем стоит 30,8 миллиона рублей — за год показатель увеличился на 27%.
«Девелоперы не имеют возможности снижать цены из-за дорогих кредитов. Все, что они способны сделать, это попытаться регулировать объемы: растягивать сроки вывода проектов, предлагать рассрочки», — объясняет Ашихмин.
Дополнительным фактором роста цен на загородные дома от застройщиков стал переход рынка на эскроу-счета. Он добавил доверия к девелоперам у покупателей, но и привел к росту себестоимости проектов из-за банковских расходов и дорогого финансирования, обращает внимание Ашихмин.
По сравнению с прошлым годом, себестоимость строительства загородного дома в Подмосковье увеличилась примерно на 20%, приводит оценку руководитель направления «Домокомплекты» компании «Технониколь» Дмитрий Апанасенко.
Интерес не повсеместный
В более же дорогом сегменте загородного рынка Московской области эксперты не видят переориентации на участки без подряда.
Это связано с тем, что таких предложений там в принципе совсем немного, говорит владелец агентства недвижимости Nika Estate Виктор Садыгов.
«Как правило, это земля с коммуникациями в хорошем поселке, на престижном направлении. Такой продукт очень востребован, но его крайне мало. Когда на рынок выходят такие лоты, то их разбирают как горячие пирожки», — объясняет Садыгов.
Рынок в ожидании
Продавцы и покупатели на рынке загородной недвижимости Подмосковья находятся в ожидании лучших времен, делают вывод эксперты. Прежде всего, по словам Ашихмина, все ждут дальнейшего снижения ставки ЦБ и изменения финансовых условий на рынке.
«Этот рынок в целом достаточно инертен, поэтому большинство девелоперов, вероятно, все же доживут до момента возвращения спроса, который будет активизироваться по мере снижения ставки ЦБ», — полагает Лукинов, добавив, что улучшение ситуации возможно уже при ее значении в 14% годовых.
В этой ситуации люди начнут выводить деньги с депозитов, присматривая для себя недвижимость, в том числе и загородную, заключает начальник отдела направления «Загородная недвижимость» в компании «Инком-Недвижимость» Татьяна Максимова.
