Все дело в том, что, кроме договора о долевом участии, нужно знакомиться и с проектной декларацией, ведь именно в ней можно заметить первые признаки ненадежного застройщика.
Что такое проектная декларация?
Проектная декларация — это документ, который определяет, что застройщик обязан построить, в какие сроки и на какие деньги. Декларация публикуется в Единой информационной системе жилищного строительства на сайте наш.дом.рф и должна быть доступна каждому потенциальному дольщику.
Зачем дольщику читать проектную декларацию?
Самое главное — в декларации указано, когда будет передана квартира новоселам. Если застройщик затянет строительство более чем на два месяца, этот пункт станет основанием для расторжения договора с возвратом денег и процентов. По закону при срыве сроков дольщик имеет право взыскать с застройщика неустойку (1/50 от ключевой ставки за каждый день просрочки), компенсацию морального вреда, судебных расходов, а также понесенных убытков — например, если вместо новоселья пришлось тратить деньги на съемное жилье.
Однако нужно учесть, что правительство продлило до конца 2025 года мораторий на взыскание с застройщиков штрафов и неустоек. Поэтому пока «стрясти» эти деньги не получится.
«Следующий момент: проектная декларация раскрывает, что именно входит в проект, — объясняет эксперт по строительству, основатель компании “Главснаб” Федор Васильев. — Школа во дворе, подземный паркинг или спортивная площадка — всё это должно быть отражено в разделе о благоустройстве. Если таких пунктов нет, значит, это не обязательство, а лишь рекламный ход».
Третья причина заглянуть в декларацию, а не только в договор долевого участия: декларация подтверждает законность стройки. Это права на землю, разрешение на строительство, экспертиза проектной документации. Если чего-то из этого нет, риски для покупателя многократно возрастают.
Есть и финансовая сторона: в документе можно увидеть сведения о застройщике, его уставный капитал, опыт и обязательства. Это помогает оценить, насколько он способен довести проект до конца, и не находится ли застройщик в процессе банкротства. Кроме того, в декларации прописано, из какого источника в квартиры жильцов будет поступать вода, как дом будет получать электроэнергию или подключаться к газу.
Когда будущий дольщик изучает проектную декларацию, он должен обращать внимание еще на несколько параметров.
«Кроме общих характеристик объекта, рекомендую обращать внимание на технические параметры, — советует эксперт Российской гильдии риелторов по правовым вопросам Екатерина Горнова. — Нужно узнать, какие материалы используются в строительстве, есть ли ограничения, например, можно ли делать перепланировку. Когда анализируете сроки строительства, обязательно посмотрите по предыдущим версиям декларации, были ли уже переносы сроков сдачи жилого дома».
Может ли застройщик менять проектную декларацию?
Может. Но, во-первых, с ограничениями. А, во-вторых, он обязан каждый месяц обновлять ее в открытом доступе — и если новые условия не устраивают дольщиков, они могут расторгнуть договор.
«Изменения могут касаться как сроков, так и состава проекта, — подчеркивает Васильев. — Чтобы не оказалось, что обещанный детский сад исчез из планов, стоит регулярно проверять карточку объекта на портале наш.дом.рф. Там можно увидеть историю версий и сравнить, что убрали или добавили. Если изменения существенные и влияют на условия договора, у дольщика есть основания для расторжения или требования компенсации. Например, если сроки сдачи дома задерживаются».
Однако писать в декларации каждый месяц все, что заблагорассудится, застройщик тоже не может. По словам Екатерины Горновой, есть ограничения. Так, нельзя изменить общее количество и нарезку квартир, так как это отражено в проектной декларации и при подписании договора долевого участия всегда есть поэтажный план.
«Если застройщик значительно меняет планировки, то он должен получить новое разрешение на строительство, — добавляет собеседница. — Он обязан уведомлять участников долевого строительства о таких изменениях, размещая информацию в Единой информационной системе жилищного строительства. Поэтому покупателям строящегося жилья всегда лучше следить за тем, как меняется проектная декларация».
