Исторический рекорд
В первом полугодии 2025 года в России было введено 2,7 миллиона квадратных метров складской недвижимости — на 22% больше, чем годом ранее, привел данные руководитель департамента по работе со складскими и производственными помещениями IBC Real Estate Евгений Бумагин. По его словам, это исторический максимум для страны.
При этом 49% от общего ввода, по данным Nikoliers, приходится всего на десять компаний. Лидером по вводу складских площадей в эксплуатацию в первом полугодии 2025 года стала компания Wildberries & Russ с показателем 810 тысяч квадратных метров, привел цифры партнер NF Group Константин Фомиченко. Второе место, по его словам, у «PST Девелопмент» (178 тысяч «квадратов»), а третье — у «ПФО Групп» (124 тысячи «квадратов»).
Топ-5 девелоперов по вводу в эксплуатацию складских площадей в России*
* По данным NF Group
До конца 2025 года лидер рейтинга Wildberries планирует ввести 2,2 миллиона квадратных метров складов, «ПФО Групп» — 677 тысяч квадратных метров. Третье место по перспективным объемам ввода, по данным NF Group, занимает NK Group (ранее PNK) с показателем 657 тысяч квадратных метров.
«Несмотря на некоторое снижение деловой активности, высокую стоимость строительства и дорожающую аренду, рынок логистической недвижимости в России на сегодняшний день остается дефицитным», — подчеркнул управляющий партнер IBC Global Станислав Ахмедзянов, добавляя, что доля свободных площадей по стране на начало второго полугодия не превышает 2%, а в Москве и Санкт-Петербурге — 3% и 1,2% соответственно.
За пределами Москвы и Санкт-Петербурга рынками с самым активным спросом сейчас, по его словам, являются Казань, Краснодар, Пермь и Саратов.
Разными путями
В настоящее время на рынке девелопмента логистической недвижимости существует несколько разных моделей, отметил управляющий партнер девелопера Parametr Александр Манунин. Первая — это спекулятивное строительство универсальных площадей для реализации по модели аренды или продажи, вторая — формат BTS (build-to-suit), или строительство по индивидуальным требованиям заказчика.
«Помимо этого, компания может также решить строить логистический объект своими силами. Такая модель практикуется в основном крупными компаниями с достаточными финансовыми и организационными ресурсами для реализации складских проектов под себя», — сказал Фомиченко.
Из 2,7 миллиона «квадратов» введенных в эксплуатацию складов совокупно по России по итогам первого полугодия 2025 года 33%, или 900 тысяч квадратных метров, по данным Бумагина, приходится на BTS-проекты. Доля собственных объектов — 25%, или 700 тысяч квадратных метров. Ярким примером компании, которая строит логистическую недвижимость для своих нужд, является Wildberries & Russ.
Каждая из моделей складского девелопмента имеет свои плюсы, пояснил Фомиченко. Так, основное преимущество BTS — это строительство склада по индивидуальному техническому заданию ритейлера в нужном регионе, где может отсутствовать подходящее предложение. Объект проектируется под конкретные бизнес-процессы и технологии.
«Самостоятельный девелопмент дает те же преимущества, что и BTS — расположение, соответствие требованиям, но позволяет дополнительно снизить капитальные затраты за счет исключения наценки девелопера», — добавил эксперт.
Кроме того, в долгосрочной перспективе использование собственных площадей позволяет компании значительно экономить на арендной плате за складские помещения. С учетом стремительного роста ставок аренды за последние два года на 40−50% ежегодно это является ключевым фактором, обратил внимание Бумагин.
«Более того, владение собственными складами позволяет гибко формировать планировку и архитектуру помещений как во время строительства, так и функционирования логоцентра, организовывать зоны приемки, хранения и отгрузки, учитывая специфику товаров и сезонные колебания спроса», — перечислил преимущества такой модели замгендиректора по строительству компании Wildberries & Russ Константин Рубан.
В случае необходимости инфраструктуру можно перестроить, избегая зависимости от ограничений и графиков сторонних арендодателей, указал он. Это существенно снижает риски, связанные с прекращением договоров аренды или изменением условий использования помещений. Такой подход минимизирует зависимость от сторонних операторов, оптимизирует логистические расходы, себестоимость хранения и обработки товаров, что положительно сказывается на общей рентабельности определенных бизнес-процессов.
Кроме того, по словам Рубана, при собственном строительстве компания может также адаптировать склады под нужды продавцов, продумывать логистику и планировать объемы с учетом спроса на конкретные товарные категории. При необходимости складские объекты можно масштабировать и расширять.
«Помимо прочего, развитие логистической инфраструктуры платформ вносит важный вклад в развитие экономики региона, в котором открывается склад. Социально-экономический эффект от каждых 100 тысяч квадратных метров складских площадей компании, введенных в эксплуатацию в регионе, оценивается в плюс 2% к валовому региональному продукту и плюс почти 3% к объему экономической деятельности региона в области торговли», — сказал эксперт, добавив, что уровень инвестактивности и развития бизнеса при этом вырастает почти на 2%, а число экономически активного населения — на 2,3%.
У модели строительства складов под себя есть успешные примеры на зарубежных рынках, обратил внимание Ахмедзянов. Это, к примеру, Walmart и Amazon, а также европейский Zalando.
Главные клиенты
Основной объем складских площадей в России на сегодняшний день занимают представители онлайн и офлайн-торговли, обрисовал сложившуюся на рынке картину Фомиченко. Лидерами в структуре спроса с точки зрения категории арендаторов остаются многоканальные ритейлеры с долей 36% от общего объема спроса и онлайн-операторы с долей 20%, согласен Бумагин.
В пятерку крупнейших компаний-ритейлеров по объему складского портфеля, по его данным, входят, например, Wildberries, X5 Group, «Магнит». Например, общая площадь всех логистических комплексов компании Wildberries & Russ в настоящий момент составляет 3,8 миллиона квадратных метров, сообщил Рубан.
Манунин подчернул, что все ритейлеры предъявляют высокие требования к качеству складских помещений. В частности, один из главных трендов последних лет — автоматизация логистических объектов.
«Причин этому несколько: во-первых, она позволяет решить проблему нехватки кадров и снизить нагрузку на текущий персонал, во-вторых, благодаря автоматизации процессов компании могут значительно увеличить скорость складских операцией и доставки товаров конечному покупателю, повысить точность сборки заказов и даже оптимизировать площадь хранения товаров на складе, что особенно актуально для сегмента e-com», — пояснил он.
Современные склады становятся технологичными: востребованы автоматизированные системы хранения, шаттлы, краны-штабелеры, рассказала инвестиционный директор ГК «Ориентир» Ольга Кашкарова.
«На наших складах работает более 30 единиц автоматического сортировочного оборудования и более 250 роботов, транспортирующих стеллажи и паллеты с товарами. Благодаря этому мы перешагнули порог в 7 миллионов товаров, ежедневно сортируемых с помощью автоматизации — это порядка 30% от всего объема», — приводит в качестве примера склады компании Wildberries & Russ Рубан.
Кроме того, современные склады оснащаются более энергоэффективными решениями по освещению и электроснабжению, добавил Фомиченко.
На сегодняшний день такие объекты, по словам директора по управлению проектами и развитию эксплуатации Instone Development Владимира Артюхова, востребованы не только в Москве и Петербурге, но и в крупных регионах, где активность ритейлеров и маркетплейсов быстро растет. Это Екатеринбург, Краснодар, Новосибирск, Казань, Брянск и Курск.
