В первую очередь в квартире нельзя делать то, что запрещено по условиям договора. Как правило, не разрешается переустраивать помещение, распоряжаться вещами владельца, сдавать недвижимость в поднаем без разрешения, заводить животных, устраивать вечеринки и курить.
«Сейчас в договор найма все чаще включается пункт, согласно которому в помещении могут проживать только определенные лица, которые указаны в документе. Если наймодатель вселит туда кого-то еще — это будет считаться нарушением договора», — добавил старший управляющий партнер юридической компании PG Partners Петр Гусятников.
Отношения между собственником жилья и квартиросъемщиком регулируются Гражданским и Жилищным кодексами. Помимо общих положений закона, ряд правил проживания детально прописываются в договоре найма. Договор — это основной документ, который определяет рамки дозволенного и запрещенного для нанимателя, сказал вице-президент Ассоциации юристов по регистрации, ликвидации, банкротству и судебному представительству Владимир Кузнецов.
«В общем виде наниматель обязан использовать жилое помещение по назначению, то есть исключительно для проживания граждан», — пояснил он.
Соответственно, использовать квартиру, например, для организации офиса или мини-отеля нельзя.
Кроме того, арендатор обязан обеспечивать сохранность помещения и поддерживать его в надлежащем состоянии. Речь, в частности, идет о проведении текущего ремонта за свой счет, если иное не предусмотрено договором. Любое действие, которое приведет к порче имущества или ухудшению состояния квартиры (например, покраска стен), — нарушение.
«Важным аспектом является соблюдение прав соседей и правил общежития. Наниматель не должен нарушать покой соседей, особенно в ночное время. Шумные вечеринки, громкая музыка, ремонтные работы в неустановленное время — все это может стать причиной жалоб со стороны соседей и, как следствие, претензий со стороны наймодателя», — предупредил Кузнецов.
Еще одно распространенные нарушение — это несвоевременное внесение платы за помещение и коммунальные услуги. Задержка или отказ от оплаты может повлечь серьезные последствия для нанимателя, подчеркнул эксперт.
С нарушившими правила жильцами собственник может досрочно расторгнуть договор, компенсировать убытки из страхового депозита или взыскать в судебном порядке, если депозита будет недостаточно.
Однако бывает, что в документе нет пункта о том, что нарушение правил является серьезным поводом для расторжения договора. В этом случае наниматели вправе не согласиться с мнением собственника, поэтому вопрос, скорее всего, придется решать в суде, что занимает довольно много времени.
Дополнительно Гусятников порекомендовал обозначить в договоре, в какие сроки арендатор должен съехать. Это, по его словам, дисциплинирует нанимателей. В случае нарушения закона нанимателям грозит штраф: к примеру, за нарушение закона о тишине в Москве штраф составит от 1000 до 2000 рублей.
«Важно понимать, что многие из этих санкций могут быть предусмотрены как законодательством, так и непосредственно договором найма», — уточнил Кузнецов.
Если же наниматель откажется оплачивать штраф, то наймодатель может взыскать его в судебном порядке, добавил юрист.
«Помимо договорных штрафов, существуют и административные штрафы, предусмотренные Кодексом Российской Федерации об административных правонарушениях (КоАП РФ). Например, нарушение тишины и покоя граждан в ночное время может повлечь административную ответственность. Также, если наниматель использует жилое помещение не по назначению (например, для коммерческой деятельности), это может быть квалифицировано как административное правонарушение с наложением штрафа», — объяснил эксперт.
