Запрет на комиссии за сниженную ставку
С 1 июля банки не смогут взимать комиссии с ипотечных заемщиков за снижение ставки по ипотеке. Этот запрет включен в ипотечный стандарт, который вступил в силу 1 января 2025 года. Однако именно пункт о комиссиях заработал только 1 июля. Речь идет о ситуации, когда покупатель жилья вносил единовременный платеж, в результате ставка по ипотеке снижалась. Однако такое снижение ставки было не всегда выгодно для заемщика, а также искажало общую статистику по уровню ипотечных ставок.
«Комиссии за снижение процентной ставки — это вредная практика, и хорошо, что ее пресекают. Зачастую платное снижение ставки могло обеспечить какую-то выгоду только в случае погашения кредита строго по графику, без существенных его опережений (без значимых частичных досрочных погашений)», — пояснил управляющий директор рейтингового агентства «Эксперт РА» Юрий Беликов.
В то же время подобные комиссии гарантировали процентный доход банков, даже если заемщики оказывались в состоянии погасить долги досрочно. «То есть эта практика была значительно более интересна банкам, чем самим заемщикам. А хуже всего то, что отказ заемщика от снижения ставки за комиссию мог негативно повлиять на решение по его кредитной заявке. Можно сказать, что такие комиссии навязывались», — пояснил Юрий Беликов.
Ограничения выдач рискованным ипотечникам
Еще один запрет связан с количественным ограничением рискованной ипотеки. С 1 июля 2025 года в России начнут действовать макропруденциальные лимиты (МПЛ), право на их введение Банк России получил в апреле. Речь идет о количественном ограничении выдачи жилищных кредитов высокорискованным заемщикам — с низким первоначальным взносом и высокой долговой нагрузкой. Доля такой ипотеки не должна будет превышать пороговые значения в общем объеме выдач. Данные ограничения направлены на снижение рисков для банков и самих ипотечников, пояснял регулятор.
Лимиты устанавливаются отдельно по кредитам на готовое и на строящееся жилье. Триггерными значениями будут сумма первоначального взноса (больше или меньше 20%), а также показатель долговой нагрузки клиента (ПДН) — выше 80%, от 50 до 80% или до 50%, отражающий, какую долю официального дохода заемщик тратит на обслуживание долгов. Самые жесткие лимиты затрагивают ипотеку на новостройки с низким первоначальным взносом.
Как ограничения отразятся на заемщиках
Все эти меры — инструменты борьбы с закредитованностью населения и за поддержание адекватного качества кредитного портфеля банков, говорит старший директор группы рейтингов финансовых институтов АКРА Ирина Носова. «Поэтому потенциальному ипотечному заемщику будет сложнее взять кредит в силу наличия МПЛ-ограничений у банков, а также ввиду того, что способ привлечения клиентов за счет эффекта низкой ставки уже не будет работать, как раньше», — отметила Ирина Носова.
Однако эффект от этих мер будет заметен позже, считают эксперты. Это связано с тем, что доступность ипотеки и так на минимуме из-за неподъемных ставок в рыночном сегменте и общей повышенной закредитованности, пояснил представитель «Эксперт РА». «Но далее по мере смягчения денежно-кредитной политики (ДКП) и медленного восстановления рынка эта мера должна снизить вероятность одобрения новых ипотечных кредитов тем заемщикам, которые и без того большую часть доходов тратят на обслуживание любых действующих долгов», — уточнил он.
Что касается комиссий, то их отмена улучшит управляемость долгов для заемщиков. «Хотя, конечно, при текущей закредитованности граждан возможности по досрочному закрытию длинных ипотечных кредитов сильно ухудшены», — подытожил Юрий Беликов.