После ажиотажного спроса конца 2025 года и последующего ужесточения условий семейной ипотеки покупатели стали заметно осторожнее: сделки совершаются медленнее, а выбор квартиры все чаще определяется размером ежемесячного платежа. ТАСС разобрался вместе с экспертами, как рынок новостроек пережил охлаждение и когда он восстановится
Спрос после ажиотажа
По данным системы мониторинга bnMAP.pro, в марте 2026 года спрос на новостройки в городах-миллионниках России сократился на 21% по числу квартир в сделках по сравнению с февралем. Наиболее заметное снижение зафиксировано в Уфе, Москве и Краснодаре. В столице падение составило около 30%.
Коммерческий директор компании "Метриум" Дмитрий Проскурин отмечает, что снижение числа сделок наблюдалось практически во всех крупных регионах страны. По его словам, основной причиной стала коррекция после рекордного спроса конца 2025 года, когда покупатели стремились успеть воспользоваться действующими условиями семейной ипотеки.
"Это временная коррекция вниз после периода рекордного ажиотажа, а не признак системных проблем на рынке", — считает эксперт.
Исполнительный директор федеральной компании "Этажи" Юлия Бочарникова также говорит о высокой волатильности рынка. По ее словам, количество запросов на покупку новостроек в марте выросло в России более чем на 15% относительно февраля, но число реальных сделок, напротив, снизилось.
"Покупатели стали более избирательны, прагматичны и неторопливы. Они смотрят больше объектов, ищут варианты с максимальным дисконтом или удобными условиями покупки", — пояснила она.
В апреле ситуация начала постепенно стабилизироваться. По оценке генерального директора Агентства инвестиций в недвижимость Москвы Валерия Летенкова, интерес к покупке квартир в России вырос на 0,5% по сравнению с мартом, а в годовом выражении прибавил почти 20%. Эксперты отмечают интерес к недвижимости в Екатеринбурге, Красноярске, Нижнем Новгороде и Омске.
Ипотечный драйвер
Практически все участники рынка, опрошенные ТАСС, сходятся во мнении, что ключевым драйвером спроса по-прежнему остается ипотека, прежде всего семейная. По данным компании "Метриум", в Москве доля семейной ипотеки в структуре продаж по договорам долевого участия достигает около 50%, а в целом по РФ — до 80%. В "Этажах" отмечают, что даже после ужесточения условий семейная ипотека остается основным механизмом поддержки продаж новостроек. При этом высокая стоимость рыночных кредитов продолжает сдерживать покупателей. Несмотря на снижение ключевой ставки ЦБ РФ до 14,5%, ипотека для многих семей остается слишком дорогой.
Основатель агентства недвижимости "Араника эстейт" Анна Бобкова отмечает, что многие покупатели предпочитают занимать выжидательную позицию. "Решение о покупке принимают дольше, внимательно считают ежемесячный платеж и сравнивают ипотеку с рассрочкой", — говорит эксперт.
На этом фоне девелоперы активно расширяют программы рассрочек и субсидирования ставок. Коммерческий директор компании "Плато девелопмент" Станислав Банников добавляет, что сегодня застройщики используют практически все доступные инструменты стимулирования спроса. "В премиальном сегменте активно применяются рассрочки и скидки. Например, беспроцентная рассрочка может предоставляться на срок до года, а размер дисконта в отдельных проектах достигает 10%", — рассказал он.
Голосуем площадью
Одним из главных трендов весны на рынке стало смещение спроса в сторону более компактного жилья. Опрошенные ТАСС эксперты отмечают, что покупатели все чаще ориентируются не на площадь квартиры, а на итоговый бюджет покупки и дальнейшие расходы. По данным Агентства инвестиций в недвижимость Москвы, более 27% спроса на сегодняшний день приходится на однокомнатные квартиры, еще около 19% — на двухкомнатные. Доля студий остается низкой.
Похожую тенденцию фиксируют и в регионах. Председатель правления группы компаний "Паритет девелопмент" Павел Галкин указывает, что почти половина всех сделок приходится на "однушки". "Покупатели фактически голосуют площадью. Чтобы сохранить доступный бюджет покупки, девелоперы уменьшают средний метраж квартир", — говорит эксперт.
Даже семьи с детьми нередко выбирают однокомнатные квартиры, поскольку уровень доходов не позволяет приобрести более просторное жилье, отмечают в "Метриуме".
Самые устойчивые
Эксперты сходятся во мнении, что наиболее устойчивым сегментом рынка остается массовое жилье. Основатель компании SIS Development Ярослав Гутнов говорит, что в сегменте комфорт-класса формируется значительный отложенный спрос. Предложение массовых новостроек в Москве за последний год заметно сократилось на фоне уменьшения числа новых проектов. "Большинство корпусов в массовых новостройках оказываются распроданными еще до ввода в эксплуатацию, и покупатели ждут появления нового предложения", — отмечает эксперт.
В более дорогих сегментах, напротив, появляются признаки затоваривания: объем предложения растет быстрее, чем число сделок. При этом девелоперы пока не готовы к серьезному снижению цен. Участники рынка объясняют это высокой стоимостью проектного финансирования и продолжающимся ростом себестоимости строительства. "Коррекция цен вниз сейчас практически невозможна из-за условий проектного финансирования", — считает Гутнов.
В ближайшие месяцы рынок продолжит оставаться чувствительным к изменениям ипотечных условий и динамике ключевой ставки, полагают эксперты. Большинство собеседников ТАСС сходятся во мнении, что полноценное восстановление спроса возможно не раньше 2027 года, когда рыночная ипотека станет доступнее.
При этом резкого падения активности участники рынка не ожидают. По словам директора по продажам девелоперской компании "Мармакс" Анны Тереховой, рынок не переживает кризис, а проходит этап адаптации. "Покупатель стал более рациональным и внимательным к качеству проекта, инфраструктуре и условиям покупки. Преимущество получат те проекты, которые предлагают не только квадратные метры, но и понятный уровень комфорта", — заключила эксперт.
Екатерина Ракитина
