За несколько месяцев объем подобных сделок вырос вдвое по сравнению с 2024 годом, а всего за прошлый год через досрочную продажу было погашено жилищных кредитов на сумму свыше миллиарда рублей. Почему россияне избавляются от ипотечных квартир, в чем риски таких сделок для продавцов и покупателей и какие квартиры, находящиеся в залоге у банка, не удастся продать — в материале «Ленты.ру».
На рынке недвижимости наметился новый тренд — россияне все чаще продают квартиры, купленные в ипотеку. По статистике Центрального банка России, в 2025 году общий объем ипотечных кредитов, погашенных досрочно за счет продажи залогового жилья, составил 1,3 миллиарда рублей. Причем треть этой суммы (425 миллионов рублей) пришлась на четвертый квартал года — это вдвое больше, чем годом ранее.
Кроме того, в прошлом году некоторые заемщики возвращали ипотечные квартиры банкам — таким образом, по подсчетам ЦБ, в конце 2025 года было закрыто кредитов на 757 миллионов рублей, что также превышает показатели предыдущего года.
Согласно действующим законам, жилье, приобретенное в ипотеку, имеет особый статус. С одной стороны, оно принадлежит собственнику — покупателю, который вправе распоряжаться своим имуществом, в том числе может сдавать его в аренду или продавать. С другой — до полной выплаты кредита оно находится в залоге у банка, то есть на нем лежит так называемое обременение, поэтому все сделки с ним необходимо согласовывать с организацией, выдавшей кредит.
Сделки по купле-продаже залоговых квартир возникли еще в нулевых, вместе с появлением и развитием ипотеки, говорят риелторы. Правда, их было немного. До 2024 года они проводились по определенным правилам: залоговую квартиру мог реализовать только сам банк и только на публичных торгах или аукционе, на одобрение сделки банком уходило обычно около двух месяцев. Зато тогда почти не было проблем с поиском покупателей, отмечают эксперты.
«Одну из первых сделок по продаже ипотечного жилья я заключила лет десять назад, — рассказывает частный риелтор, член Российской гильдии риелторов Татьяна Мамонтова. — Это была квартира в Алтуфьево. На момент продажи перед банком была закрыта большая часть ипотеки, оставалось около 2,5 миллиона рублей из 7 миллионов. Покупателя нашли довольно быстро: объекты с небольшим остатком по кредиту обычно продаются проще».
Осенью 2024 года схема продажи ипотечного жилья была изменена — теперь заемщики могут продавать взятые в кредит квартиры самостоятельно. К тому же если окажется, что имущество продано по более высокой цене, чем размер задолженности, разница остается продавцу за вычетом расходов, которые может понести банк. А вот искать покупателей стало труднее, особенно на первичном рынке: «В последние два года сама конъюнктура рынка стала другой — ставки по кредитам изменились, покупательская способность в целом упала», — поясняет Татьяна Мамонтова.
На текущий момент, по данным «Авито», в России только на вторичном рынке жилья доступно свыше двух миллионов квартир. Примерно четверть из них имеют в описании пометку «в залоге». В Москве ситуация чуть лучше: «Сейчас из общего количества продаж примерно каждая десятая квартира — ипотечная, — подсчитывает Татьяна Мамонтова. — И тенденция к росту их числа прослеживается на протяжении последних двух-трех лет».
В чем причина данного тренда? По мнению специалистов, досрочное погашение ипотеки через продажу квартиры свидетельствует о том, что россиянам становится все труднее обслуживать жилищные кредиты. В 2023 году банки выдавали ипотеку по рыночным ставкам клиентам с минимальным первоначальным взносом (20 процентов) и большой долговой нагрузкой, поясняет директор рынков России и СНГ компании «Фам Пропертис» Валерий Тумин. Однако для части заемщиков кредитное бремя оказалось непосильным, и они стали допускать просрочки: по данным ЦБ, к концу 2025 года объем проблемной ипотечной задолженности вырос вдвое — до 205 миллиардов рублей.
В этой ситуации продажа квартиры — выход для тех, кто не может выплачивать ипотеку, но и не хочет наращивать штрафы и портить кредитную историю, подчеркивает эксперт.
В подтверждение Татьяна Мамонтова приводит пример из собственной практики: в прошлом году клиентка взяла в ипотеку квартиру в Москве со взносом 30 процентов. Кредит был рассчитан на 20 лет, с ежемесячным платежом около 120 тысяч рублей. Женщина выплачивала его несколько месяцев, а затем поняла, что взвалила на себя непомерное бремя на всю сознательную жизнь. В итоге квартиру она продала.
Есть и другая категория продавцов ипотечных квартир — собственники-инвесторы. «Люди заходили в новостройки, часто по льготной ипотеке, дом сдался — они фиксируют результат и продают объект», — рассказывает управляющий директор МИЭЛЬ «В Новых Химках» Леонид Львович. Также заемщики нередко продают залоговое жилье по жизненным обстоятельствам: расширение жилплощади, переезды, разводы, добавляет эксперт.
Что касается типа квартир, то с ипотекой продают любое жилье: студии, однокомнатные, двухкомнатные, многокомнатные лоты. «Чаще всего на рынке оказываются взятые в ипотеку большие и дорогие квартиры — эдакие неповоротливые активы», — делится наблюдениями Татьяна Мамонтова. Студии и однокомнатные квартиры, реже двухкомнатные, как правило, выставляют на продажу незадачливые инвесторы, добавляет Львович. Однушки, студии, апартаменты, особенно взятые на льготных условиях, продают в самых редких случаях, практически никогда, за них держатся до последнего.
Единственные собственники, кто почти не продает ипотечных квартир, — обладатели льготных кредитов. Жилье досталось им фактически в рассрочку, с минимальной переплатой, поэтому они им дорожат. Более того, особо предприимчивые граждане стараются использовать все возможные госпрограммы, дотации и льготы от государства, замечает Татьяна Мамонтова: «Например, я знаю одну большую цыганскую семью, которая взяла в льготную ипотеку семь или восемь квартир в период, когда еще не было ограничений по количеству оформленных “в одни руки” объектов». И отказываться от них владельцы не собираются.
Кто покупает жилье, которое обременено кредитом? Ипотека ипотеке рознь, утверждают эксперты. Особый интерес для покупателей представляют, например, квартиры на вторичном рынке в сложившихся районах с инфраструктурой и благами цивилизации. «Нередко люди специально отслеживают конкретный район, квартал или дом, чтобы купить квартиру именно в нем. И когда лот появляется, совершенно не важно, в ипотеке он или нет. Его купят, причем по рыночной цене. То есть интерес вторички в локации — спрос всегда есть на хорошее место», — говорит Татьяна Мамонтова.
С новостройками (домами, срок эксплуатации которых не превышает пяти лет), по словам экспертов, дела обстоят сложнее. Предложений много, в том числе напрямую от застройщика. «Представьте: есть прямой, “чистый” лот за условные 10 миллионов рублей и аналогичная квартира в этом же доме, которая уже куплена в ипотеку и теперь перепродается, — продолжает риелтор. — У квартиры уже есть история, определенные нюансы сделки, и продавец вынужден играть ценой, чтобы выделиться на фоне прочих, более удобных предложений. Это значит, что за 10 миллионов ее уже нет смысла продавать, надо делать дисконт — и это главное преимущество для покупателя».
Относительно цен: есть мнение, что квартиры, имеющие обременение в виде ипотеки, обязательно должны продаваться со скидкой — из-за того, что находятся в залоге у банка. Это не так, замечают риелторы. «Цену снижают, когда у объекта есть проблемы: просрочки, требования банка ускорить продажу или сложная схема погашения кредита (например, в небольших банках). В таких случаях продавец готов уступать в цене, потому что приоритет — скорость», — поясняет Леонид Львович.
Скидка может понадобиться и при продаже квартиры в новостройке, как в примере Татьяны Мамонтовой, — в таких случаях дисконт обычно составляет не более 10 процентов. А вот квартиры без проблем, в развитых локациях продаются практически всегда по рыночной цене, в редких случаях — по нижней границе рынка. Оснований для скидки на них нет, считают специалисты.
По словам Татьяны Мамонтовой, сегодня есть три способа продать квартиру в ипотеке:
«Чаще всего ипотечные квартиры берут покупатели с наличными. Сделка в этом случае лишь немногим сложнее обычной», — замечает Татьяна Мамонтова. Если же планируется переуступка ипотеки, то ставка для нового покупателя может быть чуть меньше, однако она не будет сильно отличаться от текущих ипотечных программ.
«Банк сам в первую очередь заинтересован в благополучной перепродаже, так как ему нужен реальный доход от регулярных платежей, а не проблемная квартира», — добавляет эксперт. Вместе с тем переуступить ставку по льготной ипотеке, например семейной или IT, нельзя. При продаже такой квартиры льгота на кредит теряется.
По поводу сроков продажи ипотечного жилья: в настоящий момент продавать ипотечное жилье допустимо в любой момент выплаты кредита, отмечают специалисты. Стандартный срок продажи квартиры в залоге составляет от 2 до 4 месяцев. Из них на одобрение сделки банком обычно уходит до 10 рабочих дней, а после погашения ипотеки Росреестр снимает обременение в течение трех рабочих дней. Пока квартира продается, заемщик должен выплачивать ежемесячные взносы, напоминают риелторы.
Несмотря на то что сделки с квартирами, находящимися в залоге у банка, на рынке недвижимости совершаются регулярно, свои минусы у них тоже есть, причем как для продавцов, так и для покупателей. «Для продавцов основные риски — финансовые, — поясняет Татьяна Мамонтова. — Порой люди тянут с продажей квартиры до последнего, просрочки накапливаются, и, как следствие, банк запрещает продажу». Иногда собственники выбирают неверную стратегию реализации залогового жилья, что также ведет к затягиванию сделки и накоплению долгов.
«Для покупателя сложность приобретения ипотечной квартиры в другом: некоторые банки или собственники просят погасить кредит до сделки. Это можно оформить, но по сути человек отдает деньги и получает за это просто бумажку, — говорит Леонид Львович. — Если сделка по каким-то причинам не состоится, дальше — суды и долгие разбирательства для возврата». Случается и так, что ипотечная квартира юридически чистая (то есть документы оформлены на владельца), но фактически в ней прописаны или продолжают проживать люди. Решение этих вопросов также ляжет на плечи нового собственника.
Чтобы успешно продать и купить залоговое жилье, эксперты советуют придерживаться нескольких правил.
Во-первых, продавцам стоит продумать, как эффективно презентовать жилье, подчеркнув его достоинства, если нужно, предложить небольшую скидку. Текущий ипотечный статус в объявлении о продаже можно не указывать, а обсудить это в личной беседе с покупателем, предварительно выяснив, как он планирует покупку — тоже в ипотеку или за наличные, рекомендует Татьяна Мамонтова.
Во-вторых, продавцу важно заранее получить все разрешения в банке, понять схему взаиморасчетов и погашения кредитов. «Классическая ситуация: находится покупатель, договариваются по цене, все готовы выходить на сделку, — рассказывает Леонид Львович. — И тут всплывает, что банк не уведомлен и нужно подождать еще месяц, чтобы получить его одобрение. Покупатель на такие сроки чаще всего не рассчитывает и уходит».
В-третьих, самая безопасная схема покупки ипотечной квартиры — когда расчеты синхронизированы со сделкой: либо в момент подписания договора купли-продажи, либо сразу после регистрации, добавляет эксперт.
Всегда ли удается закрыть кредит, продав ипотечное жилье? По закону нельзя продать квартиру в ипотеке дешевле остатка долга банку — то есть банк в любом случае получает свое, уточняет Татьяна Мамонтова. Другое дело, что заемщик может ничего не получить от покупателя сверху, особенно если остаток по кредиту еще очень большой.
Более того, иногда люди остаются в долгах, даже избавившись от ипотечной квартиры, — например, изначально брали потребительский кредит на первоначальный взнос или брали в долг на ежемесячные платежи. Все эти обязательства у них остаются после продажи ипотечной квартиры и их они обязаны решить самостоятельно, подчеркивает спикер.
В целом эксперты уверены: даже двукратный рост продаж квартир, взятых в ипотеку, — это пока не тотальный отказ россиян от взятого в кредит жилья. «Если смотреть на реальный рынок, это не выглядит как массовая история. Все в пределах обычной динамики», — считает Леонид Львович. «Что такое 1,3 миллиарда рублей? Смешная цифра с точки зрения количества выданной ипотеки», — замечает другой эксперт, Константин Барсуков, основатель агентства «Релайт-Недвижимость». И логика в его словах есть: по данным ЦБ, в 2025 году россияне оформили 970 тысяч ипотечных кредитов на сумму 4,4 триллиона рублей.
Будет ли в будущем усиливаться тренд на продажу ипотечных квартир? Все зависит от экономической ситуации и ключевой ставки, считают риелторы. «Ставки по ипотеке хоть и снижаются, существенных послаблений для заемщиков это пока не несет. 18−19 процентов годовых — это по-прежнему очень много, ипотека остается недоступной роскошью для массового потребителя», — говорит Татьяна Мамонтова.
Сказываются, по словам специалистов, и другие экономические факторы, такие как активный рост цен на товары и услуги, из-за чего снижаются реальные располагаемые доходы россиян. У заемщиков с семейной ипотекой есть дети, воспитание которых тоже требует трат, наконец, растет налоговая нагрузка, что тоже зачастую заставляет людей продавать или отдавать банку залоговую недвижимость.
«Пока актуальная статистика лишь подтверждает — тенденция продавать ипотечное жилье не только сохранится, но и может усилиться, во всяком случае в текущем году», — констатирует Мамонтова.
