Число арендных квартир рекордно выросло, а рост цен приостановился, в некоторых регионах аренда подешевела по сравнению с прошлым годом на фоне изменения соотношения спрос-предложение. Как отмечают эксперты, по мере снижения ипотечных ставок арендаторы жилья начнут переходить в категорию покупателей.
В 30 из 40 крупнейших городов в первом квартале аренда жилья стала дешевле, сообщает «Циан». В среднем наем «однушки» подешевел на 1,4%, «двушки» — на 2,2%. В некоторых городах падение куда больше. Например, в Хабаровске, Чебоксарах и Екатеринбурге однокомнатное жилье всего за три месяца подешевело на 6,5−7%, в Новокузнецке, Перми и Хабаровске на 7,2−11,6% снизились цены на «двушки».
Взлет арендных ставок начался летом 2024 года, когда завершилась всеобщая льготная ипотека на новостройки, а ключевая ставка упорно поднималась. Это заставило многих россиян изменить свою жилищную стратегию. Те, кто чуть раньше взяли бы недорогую ипотеку и переехали в собственную квартиру, при запредельных процентах по кредитам уже не могли себе этого позволить. И они стали искать жилищный ответ на арендном рынке.
Арендодатели быстро отреагировали и подняли цены. Так, однокомнатные квартиры в крупных городах, по данным «Циан», в марте 2024 года стоили в среднем 24,6 тыс. руб., а через полгода, в сентябре, — уже 29,7 тыс. «Двушки» за тот же период подорожали с 35 тыс. до 43 тыс. руб.
Позже, однако, цены немного «успокоились» и снизились — из-за конкуренции. Дело в том, что предложение стало быстро пополняться: на рынок аренды, увидев возможность больших заработков, перешли собственники, которые хотели продать квартиру, но из-за дорогой ипотеки и низкого спроса не смогли этого организовать. И если исключить сезонные пики в начале каждой осени, цены держатся примерно на одном уровне уже полтора года. Сейчас средняя ставка аренды «однушки» — на уровне декабря 2024 года (28,3 тыс. руб. в месяц по крупным городам), «двушки» — на уровне июня-июля 2024 года, еще до резкого повышения (38,4 тыс. руб.).
Только за январь объем арендной недвижимости вырос на 20 процентов, в целом по стране предлагается в аренду 120 тысяч квартир
По данным «ДОМ.РФ», средняя по стране цена студий и «однушек» к началу марта составляла 36 тыс. руб. (минус 3% с начала года), «двушек» — 58 тыс. руб. (минус те же 3%), трехкомнатных квартир — 99 тыс. руб. (минус 1%).
В старой Москве в последние три месяца цены на долгосрочную аренду колеблются вокруг отметок в 57 тыс. руб. для «однушек», 74 тыс. для «двушек» и 100 тыс. для трехкомнатных квартир (без учета исторического центра города), говорит главный аналитик «МИЭЛЬ» Екатерина Бережнова.
Предложение же продолжает расти. Как отмечал Аналитический центр «ДОМ.РФ», только за январь объем арендной недвижимости увеличился на 20%, а за февраль — еще на 5%. Сейчас в целом по стране предлагается в аренду 120 тыс. квартир. Это самый высокий уровень с середины 2022 года. Доля студий и однокомнатных квартир в общем объеме предложения выросла до 55%.
И тут ситуация на рынке аренды, опять же, связана с «самочувствием» строительной отрасли: на рынок выходит жилье из новостроек, плоды всеобщей льготной ипотеки начала 2020-х. В 2023—2024 годах были рекордные запуски новых жилых проектов. Сейчас, через два-три года, дома достраиваются, новоселы заканчивают ремонт — и, если это было инвестиционное жилье, сдают его в аренду. «Циан» отмечает, что на рынке стало больше предложений от инвесторов: доля объявлений в домах, построенных за последние пять лет, выросла с 14% в 2025 году до 20%. Именно эти квартиры внесли основной вклад в прирост предложения.
Рост предложения в Москве наблюдается практически по всем категориям квартир и во всех районах, говорит Бережнова. В Москве с начала года предложение аренды выросло на 20%, говорит гендиректор «Агентства инвестиций в недвижимость Москвы» Валерий Летенков. В сегменте студий прирост за год достиг 60%.
Аналогичная картина и в других городах. В Петербурге объем предложения вырос за год примерно на треть, говорит гендиректор агентства недвижимости «Невский Простор» Алла Шинкевич. Спрос при этом держится на стабильном уровне. Но арендаторы ведут себя осторожнее: дольше выбирают, чаще обсуждают условия. Собственники же соглашаются на торг и быстрее идут на уступки по срокам и наполнению квартиры.
В Сочи объем долгосрочной аренды за год увеличился на 35%, а за два года — на 61%, говорит гендиректор агентства недвижимости «Городской риелторский центр» (Сочи) Юлия Усачева. Цены на долгосрочную аренду в Сочи скорректировались вниз. В феврале 2026 однокомнатные квартиры сдавались в среднем за 42 тыс. руб. в месяц — это на 8−9% ниже, чем годом ранее, и почти на 14% ниже пиков осени, говорит Усачева. Спрос при этом держится на высоком уровне, говорит Усачева. Но дефицита жилья больше нет — собственники конкурируют за арендатора, и это сразу отражается на сроках экспозиции и уровне ставок.
Доходность аренды просела до 4% годовых, отмечает Усачева. При текущих ценах покупки и стагнации долгосрочных ставок инвесторы чаще пересматривают стратегию и смещаются в краткосрочную аренду или альтернативные инструменты. Посуточный сегмент, кстати, двигается в обратную сторону: тут ставки в Сочи выросли на 17−20%, студии выходят на уровень около 5 тыс. руб. в сутки.
Чего ждать дальше? Ставки аренды в Москве до конца года вырастут на 5−15%, считает Летенков. С ускорением роста ближе к осени. В Сочи ожидают обычный рост цен к началу туристического сезона, долгосрочные однушки могут выйти в диапазон 56−65 тыс. руб., говорит Усачева. В Петербурге, по мнению Шинкевич, в ближайшие месяцы возможна легкая коррекция цен вниз, но по итогам года рынок может прибавить еще 5−10%.
Давит на цены то, что доходы арендаторов не особенно растут, траты на повседневные нужды увеличиваются. Так что произвольный рост платы за наем маловероятен.
При этом все эксперты дают прогнозы с оговоркой: если не изменятся условия по ипотеке. Плавное снижение ключевой ставки дает надежду, что все же изменятся, и тогда арендаторы начнут брать ипотеку, перейдут в категорию покупателей и переедут в свои квартиры. И борьба за арендатора среди собственников опустевшего жилья обострится. В «Циан» считают, что на фоне снижения ставки ЦБ спрос на аренду может просесть, а рост ставок в высокий сезон будет ниже, чем в предыдущие годы. Впрочем, и предложение будет сокращаться: те, кто собирался продать недвижимость, наконец найдут покупателей и исчезнут с рынка аренды. Комфортные ипотечные ставки ожидаются в лучшем случае в конце нынешнего года. И освобождение арендных квартир будет не одномоментным — ипотечники сначала будут ждать, когда дома достроятся, делать ремонт во вторичке. Но период золотой лихорадки на арендном рынке, похоже, завершился.
