Интерес покупателей к рассрочкам снизился на 60%, так как не оправдались надежды на быстрый переход в доступную ипотеку, говорит директор направления «Новостройки» «ИНКОМ-Недвижимость» Валерий Кочетков. Поэтому на рынке возник повторный повышенный интерес к субсидированной ипотеке.
Ипотека с минимальными ставками — от 0,01% — стала популярна в 2022 году после ужесточения программы общей льготной ипотеки на новостройки. Однако цена квартиры при этом завышалась на 20−30%, что создавало риски для всех сторон — банков, застройщиков и покупателей. ЦБ стал вводить ограничения, минимизируя такие кредиты. Сейчас, хотя и с менее заманчивыми условиями, субсидированная ипотека возвращается. Застройщики уже не обещают околонулевой процент на десятилетия вперед, но на фоне рыночной ипотеки по ставке около 20% привлекательны и меньшие скидки.
На сайтах застройщиков предлагается иногда по 10−15 вариантов оплаты квартир. К примеру, ипотека под 0,1%, но только на первый год. Или при первом взносе в 50% под ставку в 6% на два года, далее она повышается до 20%. Дешевую ипотеку на весь срок кредита можно взять под 14−15%, но тут же на сайте идет предупреждение, что стоимость квартиры при использовании этой возможности «может измениться». Самые популярные программы на столичном рынке — со сниженной ставкой в 7% на 7 лет, уверяет директор по маркетингу «Plus Development» Екатерина Наливайко. За этот период, поясняет она, через досрочное погашение выплачивается до половины ипотечных кредитов.
У каждого застройщика свой эксклюзив по оплате, начиная от субсидированной ипотеки и заканчивая рассрочками (с уплаты сразу половины стоимости квартиры), говорит руководитель продаж агентства «КоридорЪ» Наталия Вяльшина. При этом покупателям нужно внимательно изучать условия договоров и взвешивать риски. «В публичном поле могут заявляться одни условия, а при детальном анализе вскрываются дополнительные расходы и скрытые комиссии, ограниченные сроки действия предложенных льгот, или действия этих условий только в определенных ЖК, для определенных категорий покупателей и регионов», — говорит она. Субсидирование ставки часто ведет к удорожанию объекта, а слишком завышенная стоимость может стать проблемой в будущем, при продаже объекта, и даже при оценке его после сдачи в эксплуатацию и передаче в залог банку, отмечает директор компании «Жилфонд» Александр Чернокульский.
Заемщики стали чаще обращать внимание на траншевую ипотеку, отмечает он — в этом случае застройщик готов получать деньги частями по ходу строительства дома, а заемщик вначале платит немного, это снижает порог входа при высоких ставках.
Самый распространенный запрос от покупателей — возможность войти в ипотеку без первого взноса, говорит Кочетков. Хорошим спросом пользуются программы с минимальным первоначальным платежом (5−10%). Хитом, по его словам, можно назвать траншевую ипотеку со ставкой 6% без первого взноса и с ежемесячным платежом 2 тыс. руб. в первые два года.
Суть всех этих многообразных программ — подтолкнуть покупателя к сделке даже в условиях высокой ставки ЦБ, снижая его ежемесячный платеж (а далее, как все надеются, рыночная ипотека все же подешевеет и можно будет рефинансировать кредит). «Год начался не с продажи лота, а с продажи комфортного ежемесячного платежа, как раз то, что мы видели совсем недавно и еще не успели забыть», — говорит эксперт.
