Предполагается, как указано в плане законопроектной деятельности правительства на 2026 год, внести изменения в закон о ведении гражданами садоводства и огородничества.
Одно изменение коснется земель, соседних с дачными поселками. Бывает, что какие-то участки, казалось бы, с виду — точно такие же дачи, на самом деле не входят в границы садового некоммерческого товарищества (СНТ).
«Сегодня покупка участка, который находится внутри СНТ, но юридически в него не входит (так называемые участки-анклавы), — это огромный риск, — отмечает директор по маркетингу СК “Дачный Сезон” Никита Лутовинов. — По сути, новый собственник покупает не просто землю, а билет на войну с соседями. СНТ может не давать подключаться к сетям или требовать огромные взносы за проезд по своим дорогам. А если такой участок заброшен, правление годами ничего не может с ним сделать — ни порядок навести, ни заставить собственника косить борщевик».
Готовящиеся поправки в законодательство должны упорядочить ситуацию. В законе уточнят порядок включения в границы СНТ новых участков. Как пояснили «Российской газете» в Росреестре, необходимость изменения границ может возникать по разным причинам. Например, для включения участков под объекты общего пользования, участков, собственники которых захотели стать членами СНТ. Или же в случаях, когда действующий член СНТ и владелец садового участка хочет «добавить» в границы товарищества другие принадлежащие ему земли, расположенные за границами садоводческой территории.
Сейчас законом запрещено включать в границы территории садоводства или огородничества участки лиц, не являющихся учредителями товарищества (за исключением государственных и муниципальных земель). Законопроектом же предлагается оставить запрет лишь для новых, только создаваемых СНТ. А вот в границы уже созданной территории такие участки можно будет включать.
«В целях защиты прав и интересов собственников участков, которые СНТ планирует включить в границы территории ведения садоводства, законопроектом предлагается предусмотреть необходимость получения их согласия, — поясняют в Росреестре. — Это позволит избежать оспаривания проектов межевания территории, предусматривающих изменения границ, а также решений общих собраний СНТ в отношении указанных лиц (например, при возложении на них обязанности по содержанию общего имущества)».
Если границы территории будут четко определены и согласованы, «серых зон» станет меньше, говорит Лутовинов. «Покупатель будет точно знать: я вхожу в границы СНТ, у меня есть право на дорогу и свет, и я обязан за это платить по понятным правилам. Это убирает почву для бесконечных конфликтов и судов», — подчеркивает эксперт.
Людям не придется самим латать дыры в общем трансформаторе, это станет заботой профильных служб
Второй момент — законопроектом предполагается упростить оформление прав на общее имущество дачников. К нему относится вся земля на территории СНТ, которая не относится собственно к садовым участкам. На ней могут располагаться дороги, инженерные коммуникации (электрические сети
По закону, указывают в Росреестре, общее имущество СНТ должно находиться исключительно в общей долевой собственности садоводов. Но пока процедура его оформления может быть достаточно сложной и продолжительной. Нужно провести общее собрание членов СНТ, рассчитать доли в праве общей собственности на такое имущество, оформить в Росреестре право на имущество общего пользования, уплатив госпошлину за госрегистрацию.
Если же будет принят законопроект, по сути, будет установлено, что имущество общего пользования в СНТ «автоматически» принадлежит на праве общей долевой собственности собственникам садовых участков пропорционально площади этих участков. «Законопроект предусматривает, что право собственности садоводов на общее имущество СНТ возникает в силу закона с момента его постановки на кадастровый учет в Росреестре — по аналогии с общим имуществом собственников помещений в многоквартирных домах», — отметил статс-секретарь — замруководителя Росреестра Алексей Бутовецкий. Предполагается, что это избавит садоводов от затрат и времени, и денег. Не надо будет тратить время на обращение о предоставлении участка в долевую собственность, проводить собрание, рассчитывать доли и оформлять права, пояснил Бутовецкий.
Упрощение регистрации общего имущества (дорог, площадок, труб) — это путь к порядку. Сейчас оформить их на всех жителей — это бюрократический ад, говорит Лутовинов. «Если процедуру упростят, СНТ станет проще нанимать профессиональные управляющие компании или передавать старые сети на баланс города. Людям не придется самим латать дыры в общем трансформаторе — это станет заботой профильных служб», — говорит он.
Поправки могут привести к серьезным упрощениям для дачников, считает директор по развитию проекта «Мой гектар» Игорь Калинин. Если право общей собственности на инфраструктуру будет возникать автоматически после кадастрового учета, это снизит бюрократическую нагрузку и уменьшит почву для внутренних конфликтов. Кроме того, четкий правовой статус общего имущества — это необходимое условие для ускорения программ вроде социальной газификации. Но крайне важно оценить детали, считает он — то, как они будут прописаны в законопроекте. Например, как автоматизация повлияет на налоговые обязательства собственников и не создаст ли скрытых рисков.
Косвенно принятые поправки могут даже сделать дачные участки дороже, отмечает Лутовинов. Участок, у которого нет конфликтов с соседями, когда понятно, кому принадлежат дороги вокруг, всегда стоит больше. Это превращает «дачу» в полноценный ликвидный актив.
«Законопроект — попытка сделать рынок загородной недвижимости предсказуемым. Чтобы люди тратили время на отдых и строительство дома, а не на выяснение отношений с председателем из-за споров, чей это забор и кто должен чистить дорогу», — подытоживает Лутовинов.
Кстати
Мошенники готовят массовые атаки на владельцев загородных участков, заявила компания ЕСА ПРО. Специалисты обнаружили, что кто-то занимается автоматизированным сбором данных об СНТ (речь не идет об утечках, данные находятся в открытом доступе). Собрана информация примерно о 10 тыс. СНТ (9−10% от их общего числа). Обычно такое происходит перед массовыми атаками мошенников.
Собрана информация о юрлицах: название СНТ, адрес, ИНН, телефон, электронная почта. Дачникам советуют критически относиться к письмам и звонкам даже с официальных адресов или телефонов СНТ.
