Какие меры предлагаются, чтобы урегулировать эту ситуацию, рассказал в комментарии «Российской газете» председатель профильного Комитета Госдумы по вопросам собственности, земельным и имущественным отношениям Сергей Гаврилов (фракция КПРФ).
Почему возникли проблемы
По его словам, сейчас риелторская деятельность регулируется общими положениями гражданского законодательства. В результате «толком никакого контроля за риелторами и нет контроля сделок», заметил депутат. Он привел в пример ситуацию, в которой продавцы требуют вернуть квартиры обратно (этот механизм ранее получил широкую известность в связи с делом певицы Ларисы Долиной). В ряде случаев оказывается, что «риелторы ничем не помогли, не проверили, не увидели, а рынок сам ничего не урегулировал и тем самым сформировал масштабную проблему», уточнил депутат.
По его оценке, первая проблема риелторских услуг связана с допуском на рынок. «Сопровождать сделки с недвижимостью сегодня может практически любой человек, и у клиента заранее отсутствует возможность понять, имеет ли исполнитель подтвержденную квалификацию, статус и ответственность, — заявил он. — Решением должно стать введение лицензирования риелторской деятельности с установлением единого контролирующего органа над этой сферой».
Лицензии и контроль
Глава профильного комитета напомнил, что функции лицензирования, как правило, осуществляет уполномоченный орган. «В вопросе с риелторами логичным вариантом выглядит профильный федеральный орган, связанный с государственной регистрацией прав и учетно-кадастровой деятельностью, — заявил Гаврилов. — В этом случае возможным вариантом может быть Росреестр, при этом в законе или подзаконном регулировании должно быть прямо закреплено, какой именно орган выдает лицензии, ведет официальный реестр и осуществляет контроль соблюдения обязательных требований».
По оценке парламентария, как вариант можно применить и подход, существующий в сфере кадастровой деятельности — в этой области есть государственный реестр специалистов, при этом госнадзор сочетается с саморегулированием. «Аналогичная логика, на наш взгляд, вполне может быть применима и к риелторам, но с более жесткими “точками ответственности”, — пояснил Гаврилов, — саморегулируемые организации в такой конструкции могли бы отвечать за профессиональные стандарты, внутренний контроль и дисциплинарные процедуры, а государство — за выдачу лицензий, учет и публичную, открытую проверку статуса в официальном реестре».
Как объяснил депутат, клиентам это даст возможность до начала работы проверить, имеет ли конкретный риелтор право участвовать в сделках. «Пока мы видим добровольные сертификации и неофициальные реестры — это не работает, существенно не влияет на качество услуг», — резюмировал Гаврилов.
По сути, риелтор в ряде случаев мог бы стать как бы «частью госуслуг», считает депутат, особенно там, где задействованы пожилые люди.
Четкая цена и оплата по факту
Вторая проблема, по оценке депутата, касается формирования цены риелторских услуг.
«Комиссия часто смешивается с дополнительными услугами, появляются новые платежи уже в ходе работы, и итоговая сумма становится известна слишком поздно», — объяснил он.
Решением, по мнению Гаврилова, должно стать обязательное заключение письменного договора с обязательными положениями до начала каких-либо действий. В таком договоре, пояснил он, базовая услуга должна быть описана через конкретные этапы и сроки, ее стоимость — фиксироваться заранее, а дополнительные услуги — выделяться отдельными позициями с отдельной ценой и отдельным согласием клиента. Также должна быть установлена обязанность раскрывать все источники вознаграждения, включая выплаты от третьих лиц, чтобы структура оплаты и мотивация посредника были заранее известны, считает депутат.
По его словам, при подготовке нормативного регулирования принципиально важно определить, какие конкретно юридически значимые действия охватываются риелторской деятельностью, их содержание и границы, а также отграничение от смежных видов деятельности, например, юридических или консультационных услуг.
Еще одно правило, которое депутат считает необходимым, — оплата услуг должна производиться по результату, а вознаграждение должно исключаться при отсутствии результата и/или при ненадлежащей проверке.
Убытки и расчеты
«Одновременно должна быть прямо сформулирована обязанность компенсировать убытки клиенту в случаях причинения ущерба действиями (бездействием) риелтора, — заявил депутат. — Это особенно важно, поскольку на практике риелторы часто заключают с лицами, желающими продать недвижимость, странные договоры, по которым риелтор ничего не делает, просто ждет звонков по объявлению, а сам продавец не имеет права продавать жилье, не расторгнув договор с риелтором, даже если к нему завтра постучится в дверь сосед и захочет купить его дачу. В результате это превращается в неквалифицированную игру с чьей-то недвижимостью и получением денег “из воздуха”.
Третья проблема связана с расчетами. «На практике до сих пор повсеместно используются наличные авансы, передача денег из рук в руки, “комиссии ни за что”, хранение оригиналов у посредника, а также дистанционные схемы, при которых клиент теряет контроль над процессом и над недвижимостью, — объяснил Гаврилов. — Решением должно стать формирование обязательных безопасных процедур: риелторам должно быть запрещено принимать и хранить денежные средства по сделке, а расчеты должны осуществляться через банковские инструменты либо через нотариальные механизмы. Передача оригиналов должна допускаться только по описи, на ограниченный срок и для конкретного действия, с обязательным возвратом; нарушение этих требований должно рассматриваться как основание для дисциплинарных мер и приостановления лицензии».
Нарушитель должен ответить
Четвертая проблема, по его словам, заключается в отсутствии реальной имущественной ответственности риелторов: при причинении ущерба клиенту нередко оказывается, что взыскать убытки невозможно. Решением, заявил депутат, должна стать двухуровневая система финансовых гарантий. Первым уровнем должно быть обязательное страхование профессиональной ответственности как условие получения и сохранения лицензии. Вторым уровнем должен стать компенсационный фонд саморегулируемой организации, из которого будут производиться выплаты в случаях недостаточности страхового покрытия или невозможности взыскания; после выплаты фонд должен иметь право на регрессное взыскание с виновного лица. Здесь необходимо прямо и акцентированно зафиксировать практический эффект: такая конструкция должна «спасти и отсечь», выбить черных риелторов с рынка.
«В результате риелторская деятельность должна быть встроена в общую систему сопровождения сделок как лицензируемая консультативная профессия с четко определенной ролью, контролем и ответственностью», — резюмировал глава профильного комитета.
