На столичном рынке новостроек происходят необычные перемены — самое массовое прежде жилье комфорт-класса перестало быть массовым. Пальму первенства перехватили дома бизнес-класса — квартиры в них дороже, что позволяет застройщикам больше зарабатывать и перекрывать издержки, а покупатели такого жилья меньше зависят от ипотечных ставок. При этом комфорт-класс постепенно выдавливается на окраины и даже за МКАД — в Подмосковье и Новую Москву.
Классная квартира
Аналитики компаний «Метриум» и SIS Development на днях подсчитали, что в старых границах Москвы доля массовых новостроек впервые в истории сократилась до 30%, хотя обычно занимала сильно больше половины. Теперь же в лидерах бизнес-класс. «Причем еще годом ранее доля массовых проектов в структуре предложения составляла почти 42%», — отмечают авторы исследования.
«На рынке массовых новостроек “старой” Москвы за последний год сложился дефицит предложения, и ситуация, по-видимому, продолжит усугубляться, — подтверждает основатель SIS Development Ярослав Гутнов. — Спрос на проекты стандарт- и комфорт-класса остается высоким. Например, с начала 2025 года порядка половины всех сделок пришлось именно на массовый сегмент. Однако вывод новых корпусов комфорт-класса почти приостановился».
Одна из причин — высокие ставки по ипотеке. Из-за них покупателей стало меньше, и застройщики боятся, что на комфорт-классе они ничего не заработают — прибыль там меньше и большую роль играет высокий платежеспособный спрос. Будут квартиры раскупать быстро — будет прибыль. А в противном случае финансовая модель уже не выглядит столь интересной, ведь строят застройщики тоже на заемные, кредитные деньги.
В итоге комфорт-класс строят либо крупнейшие застройщики, либо те, что реализуют проекты комплексного развития территорий — например, застраивают бывшие крупные промзоны. Остальные все чаще берутся за бизнес-класс — там прибыль выше, а значит, меньше рисков.
«Тем не менее до сих пор максимальной популярностью среди покупателей пользуются самые доступные — массовые — новостройки. Спрос на комплексы бизнес-класса по-прежнему ниже, хотя по объему предложения они уже существенно опережают проекты комфорт-класса. В условиях ужесточения денежно-кредитной политики, роста себестоимости проектов и трудностей с получением финансирования девелоперы все чаще смещают фокус на бизнес- и премиум-класс», — говорит управляющий директор «Метриума» Руслан Сырцов.
Дорого и красиво
Впрочем, в распространении бизнес-класса есть и другие причины, причем отчасти их формирует сам город, считают эксперты. Директор направления жилой недвижимости компании CORE.XP Екатерина Ломтева отмечает, что столь существенное сокращение строящихся домов комфорт-класса связано с градостроительной политикой Москвы. «Ужесточение требований к архитектурному облику жилых комплексов существенно влияет на рост себестоимости строительства, в связи с чем застройщики смещают интерес к проектам бизнес-класса из-за их более высокой маржинальности. Влияние на сокращение предложения жилья комфорт-класса оказывает и столичная программа реновации — именно в ее рамках преимущественно осуществляется строительство жилья данного сегмента», — отмечает она.
Действительно, среди новостроек все чаще встречаются не типовые многоэтажки, а высотки с оригинальными фасадами, плавными линиями, панорамными окнами, архитектурной подсветкой, дворами-парками
Впрочем, без выбора покупатели комфорт-класса не остаются — минимум треть строящихся проектов относятся именно к нему. К тому же остаются Новая Москва и другие «замкадные» районы вроде Зеленограда, Молжаниновского — там по-прежнему лидирует самый доступный массовый сегмент. То же самое можно сказать и о Подмосковье, хотя и там все чаще встречаются проекты бизнес-класса.
