Программа реновации в Москве — масштабный проект, который меняет подход к городской застройке, создавая комфортную среду для жизни. В 2025 году он выходит на новый этап. Подробно разбираем, какие цели преследует программа реновации жилья в Москве, какие преимущества она дает жителям и с какими сложностями можно столкнуться при переезде. Рассказываем, как проходит процесс переселения, на что обратить внимание при выборе новой квартиры, и какие изменения ждут разные районы столицы в ближайшем будущем.
Что такое реновация и когда началась программа в Москве
Термин происходит от латинского слова renovatio, что значит «обновление». Он означает процесс улучшения, реконструкции каких-либо объектов: например, зданий или оборудования. Для реновации жилья в Москве разработали масштабную программу.
Проблема ветхих домов назрела в столице давно. Так называемые «хрущевки», построенные в 1957–1968 годах, были рассчитаны на 25–50 лет эксплуатации. К концу 90-х годов многие из этих зданий находились в аварийном состоянии. Чтобы обновить жилищный фонд, правительство города Москва в 1999 году приняло постановление о комплексной программе реконструкции «хрущевок»: к 2010 году должны были расселить и снести около 1,8 тысяч ветхих домов, а на их месте построить новые здания (1).
Постепенно стало ясно, что этих мер недостаточно. Жилье устаревало быстрее, чем шли темпы реконструкции, поэтому в правительстве решили создать новый проект по обновлению жилищного фонда столицы.
1 августа 2017 года было принято постановление №497-ПП о программе реновации (2). Согласно ему, в период с 2017 по 2032 год в городе должны были снести более 5000 зданий, а на их месте возвести новые благоустроенные дома с развитой инфраструктурой.
Программу реновации в Москве разделили на три этапа:
2020–2024 гг. — возведение новых многоэтажек и снос 930 домов;
2025–2028 гг. — расселение 1636 «хрущевок»;
2029–2032 гг. — снос 1800 зданий.
Цели и задачи программы
Главный замысел проекта реновации — обновить устаревшее и аварийное жилье и кардинально улучшить городскую среду. Вместо домов с истекшим сроком эксплуатации и неудобной планировкой появятся комфортные и благоустроенные здания, а сам город станет удобнее для жизни.
Чтобы реализовать глобальную цель, для программы составили несколько конкретных задач.
Развить полицентрическую структуру. Это значит, что в Москве будет не один центр, а несколько точек притяжения, где сосредоточатся бизнес, культура и повседневная жизнь. Благодаря этому люди смогут работать, отдыхать и решать бытовые вопросы недалеко от дома, не тратя время на длительные поездки.
Сделать город более пешеходным. Магазины, поликлиники, школы и другие необходимые объекты будут в шаговой доступности, а значит, нагрузка на транспорт уменьшится. Это не только сократит пробки, но и сделает воздух чище.
Обновить инженерную инфраструктуру — коммуникации, дороги, системы водо- и теплоснабжения.
Строить по современным стандартам: дома станут энергоэффективными, а это снизит расходы на отопление и их содержание.
Таким образом, программа реновации соответствует целям Правительства РФ по обеспечению граждан доступным и комфортным жильем.
Плюсы и минусы реновации: мнение жителей и экспертов
«Для жителей “хрущевок” реновация — это отличная возможность улучшить жилищные условия, почти не вкладывая собственных средств. Жилье по программе передается собственникам сразу с ремонтом. Именно поэтому после объявления реновации спрос и цены на квартиры в домах, попадающих в проект, резко выросли. Постепенно количество желающих провернуть такую авантюру уменьшилось до масштабов, которыми можно пренебречь. А значит, сейчас квартиры по реновации получают семьи, которые действительно нуждаются в улучшении жилищных условий», — рассказывает Галина Дзюба, председатель Комиссии Общественной палаты РФ по ЖКХ, строительству и дорогам.
Эксперт перечислила основные плюсы программы.
1. Увеличение площади новых квартир для льготных категорий граждан и многодетных семей.
«С учетом того, что квартиры в “хрущевках” небольшой площади, а заселялись они не позднее 1980-х годов, то количество льготников и людей, живущих в стесненных условиях, — значительно. Напомню, что сейчас норма обеспеченности жильем составляет от 18 кв. м до 32 кв. м. Что такое 32 кв. м в современных реалиях? Это даже не студия, это полноценная однокомнатная квартира», — считает Галина Дзюба.
2. Участники программы взамен устаревшего жилья получают квартиры в новых современных домах.
«Если раньше дома для переселения были серийными, то сейчас по реновации дают квартиры даже в современных жилых комплексах. То есть собственники получают жилье, которое не дешевеет из-за износа инженерных коммуникаций, а в перспективе будет только дорожать. В этом заключается неочевидный социальный эффект программы. Власти избавляют собственников от проблемных активов, беря на себя все затраты и хлопоты», — добавляет Галина Дзюба.
3. Новые дома по реновации вписаны в улучшенный градостроительный контекст.
«Их обеспечивают современными социальными объектами, проводят благоустройство и озеленение прилегающих территорий. При возведении домов обновляется дорожная сеть и другие внешние инженерные коммуникации, что делает город не только более современным, но и более безопасным и комфортным», — объясняет Галина Дзюба.
4. Права и интересы граждан, которые получают жилье по программе реновации, защищены различными гарантиями (3).
Например, собственник имеет право отказаться от смены жилья, и никто не вправе заставить его участвовать в программе. А если он согласен получить новую квартиру, то может тщательно выбирать жилплощадь из разных вариантов.
Предоставляемое жилье должно быть равнозначным, или владелец получит денежную компенсацию. При этом жильцы могут выбирать: остаться им в том же районе или переехать в другую часть города.
Теперь перечислим некоторые минусы программы.
1. Эксперт Галина Дзюба относит к недостаткам хлопоты, время и затраты на переезд.
2. Реализация программы требует много времени, поэтому собственникам часто приходится долго ждать своей очереди на заселение. При этом ответственность уполномоченных органов за несоблюдение сроков проекта не предусмотрена (4).
3. По мнению некоторых исследователей, предельные параметры разрешенного строительства указывают на то, что в новых домах будет недостаточно естественного освещения, а между новостройками будет мало места и зеленых насаждений (4).
Если опираться на мнение жителей, то большинство граждан еще на этапе подготовки программы высказались о ней положительно. Согласно опросу ВЦИОМ, за реновацию выступили ⅔ москвичей, а против — только 16% опрошенных. При этом чаще всего люди опасались, что новое жилье окажется хуже предыдущего: например, на окраине или в районе с плохой экологией (5).
К 2025 году по программе реновации в новостройки переселились более 200 000 человек (6). Отзывы о полученных квартирах разнообразные. Многим нравятся современные квартиры с готовым ремонтом, другие довольны, что в районах построили новые школы, детские сады и места для отдыха.
Однако часть владельцев отмечают недостатки жилья. В отзывах пишут про некачественный ремонт в отдельных квартирах, проблемы с сантехникой или шумоизоляцией. При этом подобные сложности можно разрешить. Если вы заметили недостатки во время осмотра жилья, то вправе отказаться от квартиры. Если после — то можете обратиться за помощью в управляющую компанию.
Какие дома попали под реновацию в столице
«Изначально под реновацию попали “хрущевки” шести серий, которые возводились по программе послевоенного восстановления экономики в рамках шестой и последующих пятилеток. Такие дома строили как временное решение, поэтому они не были рассчитаны на эксплуатацию в течение половины столетия», — рассказывает эксперт Галина Дзюба.
К современности здания той эпохи подошли в таком состоянии, что дальнейшая их эксплуатация была экономически нецелесообразна из-за критического износа коммуникаций. Однако, по мнению эксперта, преуменьшать характеристики этих квартир нельзя.
«При всей миниатюрности квартир планировки “хрущевок” были разработаны с учетом передовых наработок в эргономике, в них продуманы актуальные на тот момент сценарии жизни советского человека и даже применены энергоэффективные решения — например, то самое окно в ванной комнате. Но сценарии жизни с 1956 года изменились очень сильно, а города развиваются сейчас совсем в другой градостроительной логике. Старые кварталы “хрущевок” еще с 2010-х годов не соответствуют требованиям по обеспеченности социальной инфраструктурой, парковочными местами. А рост городов ввысь не оставляет места даже для средне-этажной застройки в хороших локациях и районах — земля под пятиэтажками стала слишком дорогой для них», — объясняет Галина Дзюба.
Несмотря на минусы, не все московские «хрущевки» сносят. В программу реновации попадают только те здания, которые соответствуют двум критериям.
1. Плохое состояние или невозможность провести реконструкцию.
В Москве, прежде чем включить пятиэтажку в список на реновацию, ее тщательно проверяют: оценивают фундамент, стены, коммуникации и другие важные параметры. Если здание еще крепкое, его не снесут, а просто отремонтируют: заменят трубы, укрепят конструкции, обновят фасад. Если планировка квартир устаревшая и неудобная, а обновить ее с помощью капремонта невозможно, дом также могут включить в программу.
2. Согласие не менее ⅔ жильцов.
Если больше трети собственников или нанимателей против сноса и переселения, дом не тронут. Решение принимается на общем собрании жильцов. Отказаться от участия в программе можно на любом этапе, но только до тех пор, пока хотя бы один собственник не подпишет договор на новую квартиру. После этого остановить процесс уже не получится.
Где строятся новые дома по программе реновации в Москве
Старые «хрущевки» постепенно уступают место современным кварталам, а тысячи москвичей получают ключи от новых квартир. Точную карту запланированных построек можно посмотреть на порталах, посвященных этой госпрограмме. Например, на сайте «Фонда реновации». Мы составили таблицу по округам Москвы, которая актуальна на момент публикации материала.
| Административные округа | Центральный |
| Центральный | 25 |
| Северный | 90 |
| Северо-Восточный | 113 |
| Восточный | 141 |
| Юго-Восточный | 123 |
| Южный | 72 |
| Юго-Западный | 73 |
| Западный | 71 |
| Северо-Западный | 57 |
| Зеленоградский | 9 |
| Троицкий | 16 |
| Новомосковский | 17 |
Как проходит реновация в Москве: этапы реализации программы
Проект реновации запланирован на несколько лет. За это время собираются постепенно снести более 5000 домов. На месте каждого из них будет стартовая площадка для нового дома, в который потом переселят жильцов. Рассказали подробнее, как проходит каждый этап реновации, чтобы составить полное представление о программе.
Формирование списка
Чтобы отобрать дома для программы, правительство Москвы провело масштабную работу:
изучило обращения жителей — за несколько лет в мэрию поступило больше 250 тысяч жалоб от граждан по поводу протекающих крыш, трещин в стенах, ветхих коммуникаций и других проблем с жильем;
провело консультации с местными властями — весной 2017 года префектуры обсудили с депутатами и старшими по домам, какие здания действительно нужно сносить, а какие можно просто отремонтировать;
опросило жителей по телефону — в апреле 2017 года провели масштабное анкетирование, чтобы заранее понять, кто за реновацию, а кто против;
назначило техническую экспертизу — специалисты проверили, насколько дома изношены, и составили список тех зданий, в которых опасно жить.
С 15 мая до 15 июня 2017 года провели голосование для включения многоквартирных домов в проект. На основе всех полученных данных сформировали список из 5176 домов. Программа запланирована до 2032 года, и до тех пор включить новые адреса в этот перечень нельзя. Можно только исключить дом из списка, если ⅔ выскажутся против сноса и переселения.
Проектирование новых домов
Жилые комплексы возводят в тех же районах, где стоят предназначенные к сносу пятиэтажки. Это позволяет жителям оставаться в привычных местах, переезжая в более современные и комфортные квартиры.
Выбор стартовых площадок — ответственный процесс, которым занимаются Москомархитектура, префектуры округов и Московский фонд реновации. Они оценивают каждую территорию по нескольким параметрам. В приоритете участки, расположенные рядом с домами, включенными в программу, чтобы переселение происходило максимально удобно для жителей.
Особое внимание уделяется срокам. Площадки подбирают так, чтобы строительство можно было начать как можно быстрее. При этом учитывают плотность застройки и возможность в будущем создать целые кварталы с развитой инфраструктурой.
В выборе мест для строительства также разрешено участвовать жителям столицы. Они могут предложить свой вариант через районную управу, которая затем согласует его с Москомархитектурой.
Снос и переселение
Когда подходит очередь на переселение, участники программы получают официальное уведомление — специальное письмо с приглашением осмотреть новую квартиру. Эти документы доставляют сотрудники информационного центра, которые либо передают их лично в руки, либо оставляют в почтовом ящике. В письме указаны все важные детали: общая и жилая площадь будущего жилья, количество комнат, а также время, когда можно прийти на просмотр.
Осмотреть предложенный вариант можно только после получения такого письма. Если квартира по каким-то причинам не устроит, придется ждать следующего уведомления, — и так каждый раз, пока собственник не определится с выбором.
Большинство участников программы переселяют в том же районе, где они жили раньше. Но если жильцы хотят переехать в другой округ Москвы, они могут написать коллективное заявление в Департамент городского имущества. При наличии подходящих свободных квартир в желаемом районе шансы на положительное решение достаточно высоки.
Когда приходит время окончательного переселения, участники программы снова получают письменное уведомление. После осмотра, одобрения новой квартиры и заключения договора останется только собрать вещи. Пенсионерам и социально незащищенным гражданам государство оказывает бесплатную помощь в переезде. На переселение выделяют 15 дней.
Как только все жильцы покинут старый дом, его готовят к сносу. Начинается кропотливая работа, напоминающая разборку гигантского конструктора. Первым делом территорию огораживают и отключают все коммуникации: воду, газ, электричество. Только после этого бригады приступают к демонтажу.
Рабочие начинают «раздевать» здание, снимая его слой за слоем. Сначала убирают кровлю, затем в ход идут полы, потолки и внутренние перегородки. Аккуратно вынимают окна, двери, снимают сантехнику.
На площадке ставят контейнеры для разных видов отходов — отдельно для стекла, пластика, металла и дерева. Почти 80% материалов отправляют на переработку. Когда от дома остается только голый железобетонный каркас, на площадку заезжает специальная техника — экскаваторы с гидравлическими ножницами, которые, как гигантские кусачки, начинают методично «разбирать» здание сверху вниз. Чтобы пыль не разлеталась по округе, постоянно работают гидропушки — они создают водяную завесу, оседающую мельчайшими каплями на частицах пыли.
Особое внимание уделяют деревьям вокруг. Каждое из них защищают прочными коробами из досок и металла, которые должны сохранить зеленые насаждения.
После полного демонтажа начинается утилизация. Железобетонные конструкции дробят на специальных полигонах, арматуру отделяют и отправляют на металлопереработку.
Строительство и благоустройство
Каждый дом возводят по индивидуальному проекту с уникальными фасадами и планировками, чтобы районы не превращались в безликие кварталы-близнецы.
Особое внимание уделяют инфраструктуре: первые этажи отводят под магазины, аптеки, салоны красоты и другие нужные объекты. Входы в подъезды делают на уровне земли или с минимальными ступеньками — это удобно и для родителей с колясками, и для пожилых людей, и для велосипедистов. В подъездах устанавливают стеклянные двери, а для людей со слабым зрением выкладывают тактильную плитку. Для комфортного отдыха предусмотрены детские площадки с безопасным покрытием, спортивные зоны для разных возрастов, уютные скамейки в тени деревьев.
Квартиры сдаются с отделкой «под ключ». Обязательные элементы:
металлические входные двери с усиленной звукоизоляцией;
светлые просторные комнаты с флизелиновыми обоями под покраску;
ламинат на шумоизолирующей подложке;
пластиковые окна с москитными сетками;
плита, мойка и керамический фартук на кухне;
санузлы с новой сантехникой и выложенной на стенах плиткой;
застекленные балконы и лоджии.
Качество строительства контролируют на всех этапах — от закладки фундамента до финальных штрихов в отделке. Специальные комиссии регулярно проверяют объекты, а все выявленные недочеты строители обязаны исправить.
Условия реновации в Москве
Когда приходит время переезда, у собственников есть несколько вариантов на выбор. По закону вы имеете право получить квартиру, равнозначную прежней: с такой же или большей площадью, тем же количеством комнат и готовой отделкой. При этом новое жилье будет расположено в том же районе, что и старое, хотя возможны исключения по коллективному запросу жильцов.
При осмотре новой квартиры можно и нужно все досконально проверять — от работы сантехники до состояния несущих конструкций. Разрешается делать замеры площади, чтобы убедиться, что количество квадратных метров соответствует заявленному числу. Можно фотографировать и снимать на видео, а если сомневаетесь в своей компетенции, лучше позвать на осмотр квартиры независимых специалистов.
Все обнаруженные недостатки необходимо зафиксировать в акте и подать его в Департамент городского имущества. Если проблемы выявлены после заселения, претензии можно подавать в управляющую компанию в течение двух лет.
Если квартира не устраивает, от нее можно отказаться, но потребуется аргументировать свое решение и ждать нового предложения. Вернуться к ранее отвергнутым вариантам нельзя, поэтому каждый отказ нужно тщательно обдумывать.
Новое жилье предоставляют по договору мены. Собственники получают равноценную квартиру по рыночной стоимости прежнего жилья (8). Для тех, кто хочет изменить условия, программа предлагает гибкие решения:
можно взять квартиру меньшей площади с денежной компенсацией — разница рассчитывается по рыночной стоимости нового жилья;
доплатить за дополнительные метры со скидкой 10% от рыночной цены — при этом можно использовать не только личные средства, но и материнский капитал, субсидии или ипотеку;
получить полную денежную компенсацию вместо квартиры, но только если в старом жилье не прописаны несовершеннолетние или недееспособные лица.
Когда жильцы определились с выбором, можно приступить к оформлению договора. Понадобится собрать пакет документов:
паспорта всех собственников и зарегистрированных лиц;
свидетельства о рождении детей;
документы, подтверждающие права на прежнее жилье — выписка из ЕГРН, договор приватизации, купли-продажи или соцнайма и т. д.
Далее необходимо подать заявление о согласии на переезд. В течение 90 дней собственники и наниматели могут подписать договор мены или новый договор соцнайма, а затем зарегистрировать в МФЦ переход прав на новую квартиру. После переезда останется только прописаться по новому адресу и открыть лицевой счет в управляющей компании.
Очередность реновации: как узнать, когда снесут ваш дом
Список зданий попавших под госпрограмму, можно найти в официальных источниках:
на сайте Фонда реновации доступна карта Москвы, на которой отмечены не только дома под снос, но и стартовые площадки, строящиеся и уже введенные в эксплуатацию объекты;
в постановлении Правительства Москвы № 497-ПП есть перечень адресов с разбивкой по этапам программы;
на сайте мэра столицы;
на портале Градостроительного комплекса Москвы.
Кроме того, интересующие вопросы о программе можно задать по номеру Единой справочной службы Правительства Москвы — +7(495)777-77-77.
Точных сроков переселения каждого дома нет. Процесс идет постепенно, в зависимости от готовности строящихся зданий и инфраструктуры. О предстоящем переселении жильцов лично или по письменному уведомлению оповещают сотрудники специальных информационных центров.
Программа реновации в 2025 году: планы, изменения, новые проекты
С 2025 года планируется ускорить темпы реализации этой государственной программы в два раза, ее бюджет составит 150 млрд рублей.
Всего с 2025 по 2027 год планируют построить 7 млн кв. м жилья и переселить в новые квартиры 182 тыс. москвичей. На эти масштабные преобразования в городском бюджете уже зарезервировано 1,2 трлн рублей. При этом программа не завершится к 2032 году, как планировали, — она станет постоянной.
За первые шесть месяцев 2025 года строительные работы начались на 22 новых площадках, что на 41% больше, чем за аналогичный период прошлого года. Лидером по количеству строек стал Северо-Западный округ (9). Активные работы будут вести во всех округах, чтобы городская среда развивалась равномерно.
Галина Дзюба, председатель Комиссии Общественной палаты, отметила важные нововведения, которые произошли в проекте реновации в 2025 году.
Теперь собственники квартир в домах, попадающих под программу, имеют возможность сменить район, где получат новое жилье.
«Посмотрим на социальный аспект реновации. В старых квартирах, как правило, остается старшее поколение, в то время как дети приобрели свое жилье в период ипотечного «бума», или просто из-за смены места жительства оказываются в других районах, оторванными от бабушек и дедушек. Сейчас много говорят о возврате к традиционным ценностям, приоритете семьи. Так вот возможность сменить район — это возможность воссоединения разных поколений семей», — подчеркивает эксперт.
С 2025 года для включения дома в программу реновации больше не нужно решение общего собрания собственников.
«По мере усовершенствования механизма комплексного развития территорий (КТР) у города появилась потребность упростить процедуры включения жилых домов в программу реновации. При КТР приходится решать множество вопросов, связанных не только с переселением жителей, но и с перемещением коммерческих предприятий, многочисленных арендаторов и производств», — добавляет Галина Дзюба.
С текущего года жители коммунальных квартир в домах, попадающих под программу, будут получать отдельные квартиры.
«Можно будет также докупать квадратные метры, а площадь и количество комнат в новых квартирах не должны быть меньше, чем в старых», — уточняет эксперт.
Источники
1. Постановление правительства Москвы № 608-ПП «О задачах комплексной реконструкции районов пятиэтажной застройки первого периода индустриального домостроения до 2010 года».
2. Постановление Правительства Москвы от 1 августа 2017 г. №497-ПП «О Программе реновации жилищного фонда в городе Москве».
3. Нагимов М. В. Реновация жилья как способ реализации права на жилище // Вопросы российской юстиции. 2024.
4. Прохорова Е. А. О реализации программы реновации в городе Москве // Международный журнал прикладных наук и технологий «Integral». 2019.
5. Махрова А. Программа реновации в Москве // Ежегодный доклад «Россия 2018» аналитического центра Обсерво.
6. Реновация в действии. Фонд реновации.
7. Постановление Правительства Москвы от 2 мая 2017 г. №245-ПП «Об учете мнения населения по проекту реновации жилищного фонда в городе Москве».
8. Статья 7.3 Закона РФ от 15 апреля 1993 г. №4802-I «О статусе столицы Российской Федерации».
9. За пять месяцев этого года более чем на 20 площадках реновации начались подготовительные и строительные работы. Градостроительный комплекс Москвы.
