В этой статье мы рассмотрим, какие признаки имеет недвижимое имущество и чем оно отличается от движимого с точки зрения права. Расскажем о нюансах оформления и учета объектов, разъясним принципы классификации, а также ответим на самые распространенные вопросы с привлечением экспертного мнения.
Что такое недвижимое имущество
Недвижимое имущество — это объекты, которые невозможно переместить без несоразмерного ущерба их назначению. В отличие от движимого имущества, которое можно перевозить без потери его свойств или функций, недвижимость по своей природе или по закону остается связанной с землей.
Согласно статье 130 Гражданского кодекса РФ (1), к объектам недвижимости относятся земельные участки, участки недр, здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, а также леса и многолетние насаждения. Объединяет их прочная связь с землей: попытка демонтировать такой объект приведет либо к его разрушению, либо к утрате первоначального назначения.
Признаки недвижимого имущества
Здесь нужно учитывать как физические, так и юридические признаки. От этого зависит правовой режим объекта: порядок регистрации прав, условия сделок, налогообложение и правила использования.
Физические признаки
К этой группе относятся характеристики, связанные с природой объекта.
Прочная связь с землей. Объект невозможно переместить без разрушения или серьезного ущерба.
Неразрывная связь с участком. Недвижимость не существует отдельно от конкретной земли, на которой она расположена.
Индивидуально определенные характеристики. Каждый объект уникален: адрес, площадь, этажность, планировка, материалы — все это делает его отличимым от других.
Юридические признаки
Эти признаки закреплены в законодательстве и определяют правовой статус имущества.
Обязательная регистрация в ЕГРН. Без нее сделки считаются недействительными, а права не подтвержденными.
Целевое назначение. Объект может использоваться только в рамках разрешенной категории, например, под жилье, бизнес или сельское хозяйство.
Особый порядок оборота. Оформление сделок с недвижимостью требует соблюдения особых формальностей — от нотариального удостоверения до учета в реестрах.
Классификация видов недвижимого имущества
Недвижимость бывает разной не только по внешнему виду, но и по сути. Иногда за общим термином скрываются объекты с совершенно непохожими функциями, статусами, целями. Давайте разбираться.
Классификация по целевому назначению
Жилая недвижимость. Объекты, предназначенные для постоянного или временного проживания: квартиры, частные дома, комнаты, таунхаусы, садовые и дачные дома.
Коммерческая недвижимость. Используется для получения прибыли: офисные помещения, торговые точки, склады, гостиницы, производственные корпуса.
Социальная и культурная недвижимость. Здания, предназначенные для общественных и некоммерческих целей: школы, больницы, театры, музеи, спортивные комплексы.
Сельскохозяйственная недвижимость. Земли и строения, используемые для ведения сельского хозяйства: пашни, теплицы, фермы.
Недвижимость специального назначения. Инфраструктурные объекты: дороги, мосты, трубопроводы, ЛЭП, аэропорты и прочие стратегические объекты.
Классификация по связи с землей
Земельные участки. Базовый элемент недвижимости, без которого не существует ни одного капитального объекта.
Здания и сооружения. Капитальные постройки, прочно связанные с землей и не подлежащие перемещению.
Объекты незавершенного строительства. Недостроенные здания, которые уже имеют признаки капитального строения и подлежат госрегистрации.
Что такое объекты недвижимого имущества и что к ним относится
Перечень объектов, которые признаются недвижимостью, закреплен в Гражданском кодексе (1).
Закон использует определение «движимые и недвижимые вещи».
К недвижимым вещам относятся:
Земельные участки всегда считаются недвижимостью независимо от того, застроены они или нет.
Участки недр подразумевают подземные пространства под конкретным участком земли.
Обособленные водные объекты — например, пруд на участке, если он не используется как объект общего пользования.
Здания. К этой категории закон относит капитальные строения — дома, производственные корпуса, торговые центры.
Сооружения. Речь идет об инженерных объектах — мостах, трубопроводах, стадионы, ЛЭП.
Объекты незавершенного строительства. Недостроенные здания с уже возведенным фундаментом или каркасом также относятся к недвижимости.
Леса и многолетние насаждения. Сады, виноградники, плантации, если они закреплены за конкретным участком, рассматриваются как недвижимое имущество.
На практике в повседневной жизни это может быть:
Частный дом на дачном участке. Если есть фундамент и коммуникации, то это недвижимость.
Квартира в многоэтажке. Классический пример: вы владеете частью здания, прочно связанного с землей.
Капитальный гараж с фундаментом и регистрацией.
Торговый центр на этапе стройки. Как и в случае с частным домом, если есть залитый фундамент, это уже объект недвижимости.
Фруктовый сад или лесной массив, оформленные в собственность.
Дороги и железнодорожные пути, несмотря на инфраструктурную специфику, юридически являются недвижимыми объектами.
Что не относится к недвижимому имуществу
Даже если объект кажется стационарным или крупным, он не всегда подпадает под определение недвижимости — внешность, как известно, обманчива. Ключевой критерий остается прежним: движимая вещь та, которую можно переместить без ущерба и риска.
К недвижимому имуществу не относятся:
Временные и некапитальные постройки — киоски, павильоны, бытовки, если у них нет фундамента и конструкция легко разбирается.
Разборные ангары и теплицы — даже если они используются длительное время, но не имеют капитального основания.
Оборудование, не встроенное в здание — станки, генераторы, вентиляционные блоки, которые можно демонтировать без ущерба конструкции.
Однолетние насаждения — овощи, злаки, цветы. Они не создают постоянной связи с участком.
Транспортные средства — автомобили, мотоциклы, катера, яхты, самолеты. Они требуют регистрации, но это отдельный порядок, не связанный с ЕГРН.
Мебель, техника и электроника — независимо от стоимости, если их можно вынести и использовать в другом месте.
Деньги и ценные бумаги — движимое имущество в чистом виде, не связанное с объектами на земле.
Также, согласно судебной практике, к недвижимости не относятся объекты, выполняющие лишь обслуживающую функцию по отношению к земельному участку, — такие, как заборы, асфальтовые покрытия или отдельные деревья, если они не являются частью леса или сада и не имеют самостоятельного значения.
Сравнение движимого и недвижимого имущества
Чтобы наглядно подытожить ключевые различия между движимым и недвижимым имуществом, соберем основные признаки в сравнительную таблицу. Это поможет быстрее сориентироваться в спорных ситуациях и избежать ошибок при определении правового статуса объекта.
| Критерий | Движимое имущество | Недвижимое имущество |
| Связь с землей | Отсутствует, перемещение не влияет на функциональность | Прочная связь, перемещение невозможно без несоразмерного ущерба |
| Возможность перемещения | Перемещается свободно | Не подлежит перемещению без разрушения или изменения назначения |
| Госрегистрация прав | Не требуется (за исключением транспорта и отдельных случаев) | Обязательна в ЕГРН |
| Юридический статус | Определяется фактическим использованием | Закреплен в законе, подтверждается кадастровым учетом |
| Примеры | Мебель, техника, автомобили, некапитальные павильоны | Земельные участки, дома, сооружения, объекты капитального строительства |
Недвижимое имущество в гражданском праве
В гражданском праве недвижимость занимает особое место из-за высокой стоимости, прочной связи с землей и значимости для экономики. Ее оформление и учет строго регулируются: сделки требуют регистрации, права подтверждаются выписками из реестра, а объекты учитываются в кадастре и бухгалтерии.
Роль в имущественных отношениях
Недвижимость это один из ключевых активов и основа имущественных прав. Для граждан это жилье, наследство, аренда. Для бизнеса — производственные и коммерческие площади, залоговое имущество и активы на балансе. Во всех случаях требуется точное оформление и особое внимание к правовому статусу.
Виды прав на недвижимое имущество
Собственность — наиболее полный вид права. Собственник владеет, пользуется и распоряжается имуществом по своему усмотрению.
Постоянное/бессрочное пользование применяется к земельным участкам, преимущественно предоставленным до 2001 года. Обладатель пользуется участком бессрочно, но распоряжаться им не может.
Пожизненное наследуемое владение касается земельных участков до 2001 года. Действует до смерти правообладателя и переходит наследникам.
Оперативное управление подразумевает, что недвижимостью распоряжается государственное, муниципальное или частное некоммерческое учреждение под контролем собственника.
Хозяйственное ведение применяется к государственным или муниципальным унитарным предприятиям.
Сервитут предоставляет ограниченное право пользования чужим участком для конкретных нужд — проход, проезд, коммуникации.
Аренда и наем — право пользования недвижимостью на определенный срок за плату.
Порядок оформления прав и способы получения собственности
Права на недвижимость возникают только после государственной регистрации в ЕГРН. Без нее сделки недействительны, а права не подтверждены (2).
Что необходимо для регистрации:
Заключение сделки, причем в ряде случаев — нотариальной.
Подготовка документов.
Подача в Росреестр или МФЦ.
Правовая экспертиза.
Внесение записи в ЕГРН.
Получение выписки.
Законные способы приобретения недвижимости достаточно разнообразны. Такое имущество можно, например, купить, построить, принять в дар, унаследовать. Главное — все оформить по букве закона и поставить на учет.
Учет в учреждениях и организациях
Кадастровый учет ведется Росреестром, включает параметры объектов, используется для налогообложения и формирования ЕГРН.
Технический учет выполняется БТИ на основе сведений о физических характеристиках объекта.
Бухгалтерский учет у юрлиц, когда недвижимость отражается на балансе в качестве основных активов.
Налоговый учет, когда физлица платят налог на имущество и землю на основе кадастровой стоимости.
Ответы на популярные вопросы
Обратимся к частым вопросам, с которыми сталкиваются участники сделок. Комментирует Вахтанг Кудаков, глава юридической службы УК «Единство».
Можно ли считать временную постройку или сборно-разборный павильон недвижимостью?
«Как правило, нет. Главный критерий — прочная связь с землей. Если объект можно легко разобрать и перенести без потерь, он считается движимым. Это касается металлических гаражей, торговых киосков, модульных домов без фундамента. Исключение — если конструкция закреплена на капитальном основании, подключена к коммуникациям и ее демонтаж приведет к разрушениям. Тогда суд может признать ее недвижимостью».
Что будет, если не зарегистрировать право собственности на недвижимость?
«Без регистрации в ЕГРН юридических прав не возникнет. Вы не сможете продать, подарить, завещать или заложить объект. Более того, для государства вы не являетесь собственником. Это создает совершенно конкретные риски: споры, отказ в налоговых вычетах, сложность с субсидиями и возможное оспаривание прав третьими лицами».
Всегда ли земельный участок и здание на нем считаются единым объектом?
«Чаще всего — да. Действует принцип единства судьбы: если вы владеете домом, вы должны владеть и участком, или иметь оформленное право пользования (3). Но бывают исключения: старые случаи раздельного владения, аренда земли у государства. Поэтому перед сделкой важно проверять документы на оба объекта».
Можно ли изменить целевое назначение объекта коммерческой недвижимости?
«Да, но процедура сложная и зависит от того, какое назначение вы хотите изменить и на что. В первую очередь нужно проверить, допускается ли новое назначение в данной территориальной зоне по Правилам землепользования и застройки. Если требуются строительные изменения, готовится проект. Далее необходимы согласования с администрацией, пожарной инспекцией, СЭС и другими контролирующими органами. Обновляется техплан и кадастровые сведения. После этого изменения регистрируются в ЕГРН. Каждый отдельный случай потребует внимания ко множеству нюансов, поэтому лучше обратиться к профильному юристу для сопровождения».
Список источников:
1. Гражданский Кодекс РФ, ст. 130 «Недвижимые и движимые вещи»
2. Федеральный закон № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», ст.1, п.1
3. Земельный Кодекс РФ, ст. 35 «Переход права на земельный участок при переходе права собственности на здание, сооружение»