Но есть и хорошие новости: процесс оформления перепланировки квартиры несколько упростился. С 2025 года узаконить свои действия возможно через «Госуслуги», перечень необходимых документов стал меньше, а также появился единый список причин отказа. В этой статье мы пошагово разберем, что нужно делать на каждом этапе, рассмотрим, какие работы требуют разрешительных документов, поясним, чем грозит самовольный ремонт и как избежать типичных ошибок.
Что считается перепланировкой в 2025 году: новые правила
Перед тем как начать ремонт с размахом, стоит разобраться, не попадет ли задуманное под категорию перепланировки и не потребует ли обязательного согласования. Это принципиально важно: самовольные работы могут повлечь штраф, проблемы с регистрацией сделки или даже требование «сделать, как было».
Согласно обновленным правилам 2025 года, перепланировка — это изменение конфигурации жилого помещения, требующее внесения корректировок в технический паспорт квартиры. Проще говоря, все, что затрагивает площадь, форму и границы комнат или капитальные конструкции, уже считается перепланировкой.
Типичные примеры перепланировки:
снос или возведение стен, перегородок (даже не несущих);
объединение комнат, перенос входов, изменение границ жилых и нежилых зон (например, кухня-гостиная);
устройство или заделка дверных проемов, особенно в несущих стенах;
перенос санузла или кухни (в том числе изменение расположения сантехники и коммуникаций);
присоединение балкона или лоджии к жилому пространству.
Теперь рассмотрим смежное понятие, которое часто путают с перепланировкой. Переустройство — это установка, замена или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, которое также требует внесения изменений в технический паспорт жилого помещения.
Типичные примеры переустройства:
перенос газовой плиты или водонагревателя;
установка душевой кабины вместо ванны или наоборот, если это влечет изменение разводки труб;
замена радиаторов отопления с изменением их типа или местоположения;
прокладка новых электрических сетей, если это требует изменения схемы электроснабжения.
Ключевое отличие состоит в том, что перепланировка меняет пространство квартиры, а переустройство — инженерное оснащение. Оба вида работ требуют согласования и отражения в документах, но процедура их оформления может незначительно отличаться, также могут действовать разные ограничения. (2)
Какие работы требуют согласования, а какие — нет
С 2025 года законодательство стремится к большей ясности в этом вопросе, но основные принципы остаются неизменными: все, что затрагивает безопасность здания, его несущие конструкции или общедомовые инженерные системы, строго регламентировано.
Что требует обязательного согласования:
работы с несущими стенами: пробивка, расширение проемов, снос или любые другие изменения капитальных конструкций;
перенос санузлов, кухонь, ванных — особенно если это затрагивает стояки, вентиляцию или размещается над жилыми зонами соседей;
объединение лоджий и балконов с комнатами. Даже с утеплением, даже без сноса подоконного блока все равно нужна экспертиза;
изменение назначения помещений: например, превращение части комнаты в гардеробную с мокрой точкой;
устройство или заделка проемов в капитальных стенах и перегородках;
работы с газовым оборудованием: перенос, установка в новом месте, смена подключения;
изменения конструкции пола: монтаж «теплых полов» с повышенной нагрузкой, замена перекрытий;
работы на фасаде здания: изменение окон, остекление балконов, монтаж наружных блоков кондиционеров, если это нарушает архитектурный облик.
Что можно делать без согласования:
косметический ремонт: покраска, поклейка обоев, укладка ламината или плитки по старой стяжке;
замена окон и дверей без изменения их размеров или конфигурации проема.
установка встроенной мебели, кухонных гарнитуров, если не затрагиваются перегородки или коммуникации;
замена сантехники и бытовой техники в пределах прежних точек подключения.
перенос розеток и выключателей при условии, что не затрагивается общая схема электроснабжения;
установка кондиционеров, если соблюдаются правила по фасадам и нет запретов от управляющей компании;
монтаж легких перегородок (гипсокартон, пеноблоки), если они не обозначаются в плане БТИ и не делят одну комнату на две.
Как согласовать перепланировку квартиры
Согласовать — значит получить предварительное разрешение на проведение тех или иных работ. А узаконить — получить такое разрешение постфактум, после самовольной перепланировки. Согласование дает зеленый свет до начала ремонта и избавляет от лишних рисков. (3)
Расскажем, что нужно делать.
1. Подготовьте проект или техническое заключение
Для этого следует обратиться в специализированную организацию, имеющую СРО-допуск. Если планируются работы с несущими конструкциями, то потребуется заключение от проектного института.
2. Соберите необходимые документы
Понадобятся правоустанавливающие документы на квартиру, технический паспорт, согласие совладельцев (если их несколько), паспорт собственника, а также проект или заключение из первого пункта.
3. Подайте заявление через «Госуслуги» или в МФЦ
В 2025 году появилась возможность направлять документы на согласование в электронном виде через «Госуслуги». Бумажную копию можно подать лично через МФЦ.
4. Дождитесь решения
В большинстве случаев проверка занимает от 10 до 20 рабочих дней. Вам либо выдадут разрешение, либо направят мотивированный отказ с указанием причин. Все причины отказов теперь стандартизированы.
5. Проведите ремонт в соответствии с проектом
Если в процессе что-то меняется, нужно снова проходить согласование. Самовольное отклонение от одобренного проекта может привести к штрафу.
6. Зафиксируйте результат
После завершения работ приглашается комиссия (обычно из жилищной инспекции или БТИ), которая проверяет соответствие выполненного ремонта согласованному проекту и оформляет акт.
7. Внесите изменения в технический паспорт
На основании акта и разрешения БТИ или МФЦ вносит изменения в техпаспорт квартиры. Это финальная точка: теперь новая планировка считается законной.
Какие документы нужны для согласования перепланировки квартиры
Чтобы получить разрешение на перепланировку, потребуется полный пакет документов. Он может варьироваться в зависимости от сложности работ и особенностей квартиры, мы приведем базовый список.
Заявление о согласовании перепланировки. Оформляется по установленной форме через МФЦ или на портале «Госуслуги». Указываются сведения о собственнике, адрес объекта и суть планируемых изменений.
Правоустанавливающие документы на квартиру — выписка из ЕГРН или свидетельство о праве собственности.
Технический паспорт помещения. Выдается в БТИ или МФЦ, должен быть актуальным на момент подачи. Содержит поэтажный план и экспликацию квартиры.
Проект перепланировки или эскиз. Разрабатывается проектной организацией с допуском СРО. Если изменения простые и не касаются несущих конструкций, может хватить эскиза, но это уточняется в жилинспекции.
Техническое заключение о состоянии конструкций (если нужно).
Обязательно при вмешательстве в несущие стены, балки и перекрытия. Подготавливается специализированной организацией.Согласие всех собственников. Если квартира в долевой или совместной собственности, понадобится нотариально заверенное согласие каждого владельца.
Паспорт заявителя. Если документы подает представитель, потребуется еще и нотариально оформленная доверенность.
Актуальный перечень лучше уточнить в местной жилищной инспекции — особенно если здание входит в реестр культурного наследия или находится в зоне с особыми архитектурными требованиями.
Как узаконить перепланировку квартиры
Если перепланировка уже выполнена, а согласования не было, придется не просто «оформить задним числом», а пройти отдельную процедуру. Узаконить перепланировку — значит подтвердить ее безопасность и внести изменения в документы на жилье.
1. Оцените характер изменений
Первым делом важно понять: подпадают ли выполненные работы под категорию перепланировки. Если были изменены границы комнат, снесены перегородки, перенесены санузлы или затронуты несущие конструкции, перепланировка считается самовольной и требует оформления.
2. Подготовьте техническое заключение
Для подтверждения безопасности уже выполненных изменений нужно заключение о состоянии конструкций. Его выдает проектная организация с допуском СРО. Это особенно важно, если были затронуты несущие стены или общедомовые инженерные системы.
3. Закажите новый технический паспорт
После перепланировки старый техпаспорт теряет актуальность. Вызовите специалиста из БТИ или МФЦ для обследования квартиры и подготовки актуального технического плана с учетом всех изменений.
4. Обратитесь в суд (если потребуется)
Если жилищная инспекция отказывает в регистрации изменений (например, при нарушении норм), придется обращаться в суд. Судебное решение, признающее перепланировку допустимой, станет основанием для внесения изменений в документы.
5. Внесите изменения в документы
Собрав все разрешения и заключения, подайте заявление в БТИ или МФЦ для внесения новой планировки в техпаспорт и ЕГРН. После этого перепланировка считается узаконенной, а жилье — юридически чистым для любых сделок.
Особенности перепланировки в ипотечной квартире
Если квартира находится в ипотеке, любые действия с ее планировкой затрагивают не только интересы собственника, но и банка, выдавшего кредит. До полного погашения займа жилье остается в залоге, а значит, банк — полноценная сторона сделки, чье согласие необходимо на любые существенные изменения. Самовольная перепланировка может быть расценена как нарушение условий договора.
Что важно учитывать:
Без согласия банка — нельзя. Прежде чем обращаться в жилищную инспекцию, необходимо получить письменное одобрение от кредитной организации. Это ключевой шаг: в противном случае банк может применить санкции, вплоть до требования досрочного погашения.
Банк вправе запросить проект и заключения. Некоторые кредиторы требуют предоставить проект перепланировки, техническое заключение и перечень работ. В отдельных случаях банки ограничивают допустимые изменения — например, запрещают затрагивать несущие стены или менять «мокрые зоны».
Может потребоваться переоценка. После завершения перепланировки банк может настаивать на обновлении страховой оценки и увеличении суммы страхового покрытия, особенно если изменилась конфигурация квартиры.
Все документы обновляются в залоговом деле. Новая планировка должна быть зафиксирована в техпаспорте и ЕГРН. Банк потребует копии обновленных документов, чтобы внести изменения в залоговое досье.
Продать такую квартиру без узаконенной перепланировки практически невозможно. Банк не одобрит сделку, если в квартире есть несогласованные изменения. Придется сначала все узаконить и только потом выставлять объект на продажу.
Штрафы за незаконную перепланировку квартиры
Самовольная перепланировка может показаться мелочью: никто не заметил, стены стоят, жить можно. Но на практике последствия куда серьезнее, чем кажется. Штраф — это только начало.
По статье 7.21 КоАП РФ за незаконную перепланировку собственник получает административный штраф от 2000 до 2500 рублей, а вместе с ним приходит предписание вернуть все, как было. А это — демонтаж перегородок, восстановление «мокрых зон», новые документы и технические заключения. Все — за счет владельца.
Если предписание не выполнено, вопрос уходит в суд. Там возможен сценарий с принудительной продажей квартиры с торгов: государство реализует объект, удерживает из выручки все расходы, остаток возвращает собственнику.
Есть и другие неприятные последствия:
квартиру с неузаконенной перепланировкой невозможно продать через ипотеку, банки откажут;
дарение, наследование и залог тоже осложняются — нотариусы и кредитные учреждения будут требовать приведения документов в порядок;
соседи могут подать жалобу, особенно если нарушена звукоизоляция, вентиляция или затронуты общедомовые коммуникации.
Наиболее серьезные риски связаны с безопасностью. Нарушение несущих конструкций, вентиляции или инженерных систем может привести к затоплениям, пожарам и даже обрушениям. А это уже не административка, а гражданская и уголовная ответственность. (4)
Вывод очевиден: попытка сэкономить на согласовании легко превращается в снежный ком проблем — юридических, финансовых и репутационных. И это в высшей степени неразумно.
Частые ошибки при перепланировке и как их избежать
Даже при минимальной бюрократии перепланировка остается минным полем. Перечислим самые распространенные ошибки.
Ремонт без разрешения. Начать до согласования — значит автоматически сделать перепланировку незаконной. Узаконить потом получится не всегда и не бесплатно.
Работы с несущими конструкциями «на глазок». Ошибка — полагаться на чьи-то догадки о том, является ли стена несущей. Последствия могут быть очень серьезными.
Перенос кухни или санузла. Размещение «мокрых зон» над жилыми помещениями соседей нарушает нормы и может быть запрещено.
Объединение лоджии с комнатой с полным сносом стены. Удаление подоконного блока может нарушить теплоизоляцию и фасад. Часто это запрещено, особенно в многоквартирных домах.
Подрядчики без СРО и «сам себе проектировщик». Экономия на квалифицированных специалистах оборачивается проблемами при приемке и большими штрафами.
Игнорирование вентиляции и противопожарных норм. Закрытые вентиляционные шахты и перепланировка без учета путей эвакуации — прямое нарушение безопасности.
Отсутствие акта о завершении работ и изменений в ЕГРН. Даже при разрешенном и правильно выполненном ремонте перепланировка считается неузаконенной, если ее не внесли в документы.
Главное о перепланировке квартиры в 2025 году
Перепланировка — не просто снос стены. Даже мелкие изменения могут требовать согласования и фиксации в документах. В 2025 году процедура стала проще, но риски остались. Резюмируем основные мысли статьи.
Согласование и узаконивание — не одно и то же. Согласование — до начала работ. Узаконивание — если все уже сделано без разрешения.
С 2025 года подать документы можно через «Госуслуги». Это ускоряет процесс, но требования к безопасности остались такими же строгими.
Требуют согласования: работы с несущими стенами, перенос санузлов и кухонь, объединение лоджий, вмешательство в инженерные системы.
Не требуют согласования: косметический ремонт, замена оборудования в прежних точках, легкие перегородки, не влияющие на план квартиры.
Для согласования нужны: проект или техзаключение, техпаспорт, документы на собственность, согласие всех совладельцев.
В ипотечной квартире любое изменение — только с разрешения банка. Без этого возможны санкции и блокировка сделок.
Штраф за самовольную перепланировку — до 2500 рублей, но он усугубляется обязательством вернуть все в первоначальный вид.
Без финального акта и обновленного техпаспорта перепланировка не считается законной, даже если все сделано по правилам.
Список источников
1. КоАП РФ от 30.12.2001 N 195-ФЗ (ред. от 07.04.2025), ст. 7.21 «Нарушение правил пользования жилыми помещениями. Самовольные переустройство и (или) перепланировка помещения в многоквартирном доме».
2. ЖК РФ, гл.4 «Переустройство и перепланировка помещения в многоквартирном доме».
3. ЖК РФ, ст. 26 «Основание проведения переустройства и (или) перепланировки помещения в многоквартирном доме.
4. ЖК РФ, ст. 29 «Последствия самовольного переустройства и (или) самовольной перепланировки помещения в многоквартирном доме».