Как купить дом: полный гид по выбору для покупателя

Ошибки при выборе дома могут дорогого стоить. Иногда после заключения сделки выясняется, что фундамент здания трещит по швам, рядом живут шумные соседи, а участок нельзя переоформить. В статье расскажем, как выбрать и купить дом без неприятных сюрпризов: от проверки документов до торга с продавцом. 

Где и какой дом можно купить

При покупке такого жилья нужно учитывать не только бюджет, но и тип постройки, статус земли, ее расположение и различные юридические нюансы. Разберем все варианты с их плюсами, минусами и скрытыми рисками.

Как и квартиры, дома делятся на две основные категории.

Новостройки

Современные дома, построенные за последние 3—5 лет. Продаются напрямую от застройщиков в коттеджных поселках.

Обычно их строят по современным технологиям, а все коммуникации в домах новые. В коттеджных поселках стараются сразу создавать необходимую инфраструктуру: возводят магазины, прокладывают асфальтированные дороги и т. д. 

За юридическую чистоту сделки отвечает застройщик. Поскольку дом еще не обзавелся богатой историей владения, проверить документацию на него обычно проще.

К недостаткам новостроек можно отнести то, что их нередко продают еще на стадии строительства. В таком случае заселение будет не сразу. Также возможны задержки с подключением газа и канализации.

Часто застройщик предлагает ограниченный выбор планировок. Обычно это 3—4 типовых проекта. Назвать это полноценным минусом нельзя, но некоторым покупателям важен более широкий выбор.

Новостройки — дома новые, однако никто не может дать гарантии, что в них нет огрехов строительства. Просто возможные недочеты могут проявиться со временем.

Вторичное жилье 

Это обжитые дома с историей: от скромных дач до роскошных усадеб. Заселиться в них можно сразу. Участок обычно благоустроен в разной степени: есть сад, огород, хозпостройки. Часто такие дома расположены в населенных пунктах с развитой инфраструктурой, и для покупателей есть большой выбор вариантов по цене и площади.

Однако вторичное жилье часто требует ремонта. Если прежний владелец не обновлял коммуникации, эта задача рано или поздно ляжет на плечи покупателя.

Наконец, в сделках со вторичным жильем возможны проблемы с документами. Например, придется дольше собирать согласия от нескольких владельцев или проверять, нет ли в доме неучтенных собственников.

Теперь разберем типы участков, на которых могут располагаться дома. Постройки и возможность ведения хозяйства на участке зависят от вида разрешенного использования земли (ВРИ). Посмотреть ВРИ можно на Публичной кадастровой карте на сайте Росреестра или в выписке из ЕГРН.

Земли населенных пунктов 

К ним относятся:

• ИЖС — индивидуальное жилищное строительство;

• ЛПХ — личное подсобное хозяйство;

• ДНП — дачное некоммерческое партнерство;

• СНТ — садовое некоммерческое товарищество.

Такие земли можно использовать для строительства жилых и хозяйственных зданий и ведения личного хозяйства. Собрали основную информацию по каждому типу участка в таблице.

Земли сельскохозяйственного назначения

Предназначены для фермерства, растениеводства и/или животноводства.

​​​​​​​Земли для промышленности и коммерческой деятельности

Предназначены для строительства заводов, магазинов, складов, офисных зданий, АЗС и т. д. Возведение жилых домов на таких участках запрещено. 

Зоны с особыми условиями использования территорий (ЗОУИТ)

Это участки с определенными правилами по строительству, ведению хозяйственной деятельности и проживанию. Обычно для них действуют различные ограничения, которые направлены на защиту инженерных сооружений, памятников культурного наследия и природы, а также на заботу о проживающих неподалеку людях. Например, к ЗОУИТ относятся территории возле железных дорог, природных заповедников, военных объектов и др. 

Ограничения зависят от зоны. Обычно жилые здания возводить нельзя, а если можно, то с определенными условиями. Если дом уже построен, его могут обязать снести как незаконную постройку. 

Чтобы не столкнуться с неприятностями, перед покупкой участка необходимо проверить, не попадает ли он в «запретную зону». Статус ЗОУИТ указывают в разных источниках: публичной кадастровой карте, выписке из ЕГРН, правилах землепользования и застройки, градостроительных планах и муниципальных картах. 

Можно ли купить дом самостоятельно без посредников

Покупка жилья — важная и дорогостоящая сделка. Чтобы немного сэкономить, можно отказаться от услуг специалистов и пройти все этапы самостоятельно. У такого решения есть свои преимущества и недостатки.

Плюсы покупки дома без посредников:

1. Экономия на комиссии. Риелторы забирают себе несколько процентов от стоимости дома. Если обойтись без их помощи, можно сэкономить от нескольких десятков до нескольких сотен тысяч рублей. Другой вариант: если продавец тоже работает без агента, можно договориться о скидке — часто владельцы закладывают риелторский процент в цену.

2. Прямой контакт с продавцом. Можно сразу обсудить реальные причины продажи, обговорить условия сделки и узнать историю дома. Личное общение помогает понять, скрывает ли продавец проблемы.

3. Быстрота сделки. Без агентов переговоры нередко идут быстрее. Как минимум, не нужно ждать, пока риелтор согласует время просмотра. Можно сразу осмотреть дом и в тот же день напрямую договориться о цене.

Минусы самостоятельной покупки:

1. Риск нарваться на мошенников. По неопытности можно не распознать махинации с недвижимостью. Например, продажу чужой собственности по поддельным документам, двойные продажи, когда дом уже заложен в банке, или скрытые обременения.

2. Сложности с оценкой дома. Без опыта трудно понять реальную стоимость жилья и участка и их скрытые дефекты. 

3. Юридические риски. Ошибки в договоре могут привести к признанию сделки недействительной или к проблемам с регистрацией права собственности

Заниматься покупкой жилья без посредников могут те, у кого есть время, опыт и силы разбираться в нюансах этого процесса. Если покупатель боится ошибиться, можно обратиться за помощью к специалистам. Главное, выбирать проверенных посредников, которые возьмут на себя все хлопоты.

Как выбрать подходящий дом для покупки

К приобретению жилья важно подходить осознанно, чтобы не пожалеть о покупке. Рассказываем, на какие нюансы нужно обратить внимание, чтобы выбрать дом мечты.

1. Определите цель покупки

Перед поиском четко решите, для чего вам дом:

• для постоянного проживания нужны комфорт, инфраструктура и хорошие дороги;

• для сезонного отдыха важны природа и плодородная земля;

• для инвестиций ключевое значение имеет перспектива роста цены;

• для сдачи в аренду нужны удобная локация и транспортная доступность.

Например, если покупаете дом для сдачи туристам, важнее красивая природа рядом, чем школа в шаговой доступности.

2. Выберите тип дома

В готовый дом можно заселиться сразу. Обычно у него уже есть какие-то коммуникации и видно реальное состояние жилья. Однако дому может требоваться ремонт. Особенно, если постройка старая, а владелец не слишком следил за ее состоянием.

Если выбираете участок для будущего строительства, то на нем можно возвести дом по своему вкусу. Порой такой вариант обходится дешевле, чем готовое здание. Но здесь есть риск столкнуться с недобросовестными подрядчиками или растянуть работы на несколько лет.

3. Оцените финансовые аспекты

Установите четкий бюджет, в который хотите уложиться, но помните о дополнительных расходах. Желательно сравнить несколько вариантов перед покупкой, чтобы понять, не завышена/занижена ли цена. Также рассмотрите возможность торга. Часто цену в этом случае можно снизить на 5—10 %.

4. Оцените параметры дома

Вот ключевые критерии, на которые нужно обращать внимание:

• площадь — зависит от того, сколько человек будет проживать в доме;

• материал стен: кирпич — прочный, но дорогой, дерево — экологично, но требует ухода, газобетон — золотая середина;

• коммуникации: проверьте, есть ли газ, канализация, интернет, и узнайте, какое отопление в доме (котел, печь, электричество);

• состояние: проверьте фундамент, крышу, окна, обратите внимание, нет ли сырости и плесени и т. д. На всякий случай, можно приехать на просмотр дома в дождливую погоду — так будут сразу видны все протечки.

5. Проверьте участок

Необходимо оценить:

• размер участка — хватит ли места для сада, парковки или зоны отдыха;

• статус земли (ИЖС, СНТ, ЛПХ) — это влияет на прописку и тарифы;

• инфраструктура: есть ли магазины и аптеки в шаговой доступности, какое качество дорог, есть ли общественный транспорт и т. д.;

• экология: нет ли рядом свалок или заводов, какое качество воздуха и воды.

6. Проверьте местность

Поговорите с соседями: они расскажут о реальных проблемах. Пройдитесь по округе вечером, чтобы посмотреть, хорошее ли освещение улице, тихо ли в районе. Дополнительно можно оценить, насколько хорошо ухаживают за окружающей территорией: убирают ли снег зимой, вывозят ли мусор и т. д.

7. Проведите юридическую проверку

Какие документы проверить:

• выписка из ЕГРН (показывает собственника и обременения);

• техпаспорт дома;

• разрешение на строительство, если дом новый;

• справка об отсутствии долгов по ЖКХ;

• согласие супруга, если жилье приобреталось в браке.

Как купить загородный дом: пошаговая инструкция

От поиска жилья до заключения сделки необходимо пройти несколько этапов, в каждом из которых есть свои нюансы. Разберем их подробнее.

1. Поиск дома

Подходящие варианты можно найти на сайтах объявлений по продаже недвижимости, в местных газетах, сообществах в соцсетях или через знакомых. Еще один способ — обратиться к риелтору. Обычно у таких специалистов имеются собственные базы, в которых есть интересные варианты. 

Лучше отобрать сразу несколько понравившихся домов и потом сравнить их. Но даже с учетом этого поиск может занять несколько недель или месяцев.

2. Оценка финансов

Дом можно купить за наличные, в ипотеку или в рассрочку. В первом случае придется заранее подготовить внушительную сумму, во втором — получить предварительное одобрение в банке, а насчет третьего — договариваться с продавцом. Помимо стоимости дома и участка нужно учесть дополнительные траты: на нотариуса, регистрацию сделки, возможный ремонт.

3. Осмотр дома

Когда выбрали подходящий вариант, нужно лично его посетить и оценить состояние жилья. Проверяйте состояние фундамента и крыши, качество окон и дверей, работу коммуникаций, наличие сырости, плесени и неприятных запахов. 

Если сомневаетесь, что пропустите важные детали, наймите оценщика, который изучит состояние и качество постройки. Также желательно пригласить юриста, чтобы он проверил документы на дом и землю. 

Специалистов можно нанимать на повторные осмотры, когда вы уже определились с выбором объекта. Для первичной оценки достаточно вашего мнения.

4. Проверка документов

Обязательный перечень, который нужно запросить: 

• выписка из ЕГРН;

• правоустанавливающие документы, например, договор купли-продажи или дарения;

• технический паспорт дома;

• справка об отсутствии долгов по ЖКХ;

• согласие супруга, если жилье куплено в браке.

При проверке бумаг нужно обращать внимание, совпадают ли данные в разных документах, нет ли на объекте обременений, жилое ли у него назначение, правильно ли указаны границы участка. Также необходимо проверить статус земли, чтобы убедиться, что на ней разрешены строительство и проживание. 

5. Торги и задаток

Если хотите немного снизить цену, заранее узнайте среднюю стоимость недвижимости по району. Во время обсуждения укажите на недостатки дома, за которые можно было бы «сбить» ценник. Кроме того, предложите удобные для продавца условия, например, быстрый расчет. 

В качестве задатка обычно выдают 5—10 % от стоимости дома. Для надежности лучше оформить расписку и указать условия возврата денег, если сделка сорвется.

6. Оформление сделки

Можно оформить покупку через МФЦ или у нотариуса. Первый вариант займет больше времени, но он дешевле. Нотариус оформит сделку за 1—3 дня, но возьмет за услугу дополнительную плату. 

7. Регистрация права

После проведения сделки необходимо подать документы в Росреестр и получить выписку из ЕГРН, которая подтвердит право собственности. По желанию можно оформить страховку на дом.

Как купить в деревне дом с участком

Обычно такая недвижимость стоит дешевле, потому что находится не в черте города. Если хочется тишины и контакта с природой, можно рассмотреть варианты подальше, в том числе другие регионы. 

Например, для ведения сельского хозяйства подойдут Поволжье, Северный Кавказ, Южный Урал. Там мягкий климат, плодородная почва. Для более комфортной жизни можно рассматривать Подмосковье, Ленинградскую область, среднюю полосу России. Для экотуризма стоит присмотреться к Алтаю и Карелии. Все зависит от целей покупки.

После того, как выберете подходящий объект, проверьте инфраструктуру местности: есть ли магазины, аптека, школа, детский сад. Желательно, чтобы из деревни регулярно ходил транспорт, чтобы не оказаться оторванными от других населенных пунктов.

Постарайтесь заранее оценить перспективы региона. Необходимо предположить, что будет на месте деревни через 5—10 лет. Если населенный пункт уже сейчас не развивается, то через несколько лет местность может стать совсем заброшенной.

Нередко те, кто выбирают дом в деревне, планируют активно заниматься на участке садоводством и огородничеством. Если тоже хотите сажать овощи, фрукты и цветы, проверьте качество почвы. Посмотрите, много ли деревьев и кустарников, растет у владельца дома, узнайте, большой ли он получает урожай. 

Дом в деревне нужно оценивать по таким же параметрам, как и в городе. Необходимо обращать внимание на фундамент, материал стен, состояние крыши, окон и дверей и т. д. 

Желательно осмотреть дом и участок в разное время года. Так увидите все его плюсы и минусы, потому что каждый сезон раскрывает свои секреты:

• весной видно, не затапливает ли участок;

• летом можно оценить состояние сада;

• осенью заметна сырость в доме;

• зимой понятно, тепло ли в комнатах.

Как купить недорогой дом за материнский капитал

Если прежние владельцы приобретали жилье с помощью такого сертификата, то в выписке из ЕГРН будет соответствующая отметка. Это значит, что дети тоже должны быть собственниками. Если им не выделили доли, возможны варианты компенсации. Например, перечислить деньги на спецсчет для каждого ребенка или выделить доли в новом жилье. В противном случае несовершеннолетние собственники могут через суд потребовать свою часть, когда им исполнится 18 лет.

Для покупки дома с использованием маткапитала требуется разрешение органов опеки и заключение о пригодности жилья. Последний документ — нововведение, действующее с декабря 2024 года.

Заключение должен получать собственник дома. Для этого необходимо:

• обратиться в местную администрацию;

• подать заявление и копии документов на дом;

• дождаться, когда комиссия осмотрит дом и вынесет решение. Заключение будет действовать в течение года.

Когда документ будет готов, можно переходить к оформлению сделки. Если приобретаете дом без ипотеки, например, только за маткапитал или за сертификат и наличные, порядок действий будет такой:

• укажите в договоре купли-продажи, что часть суммы будет оплачена маткапиталом; 

• подайте документы через МФЦ или онлайн и зарегистрируйте сделку в Росреестре;

• через «Госуслуги», МФЦ или лично подайте заявление в Социальный фонд;

• предъявите необходимые документы: паспорт, свидетельства о рождении детей, договор купли-продажи, выписку из ЕГРН, заключение о пригодности дома;

• дождитесь рассмотрения заявки (срок — до 10 дней) и перевода средств (до 5 дней).

Если хотите использовать сертификат как первоначальный взнос для ипотеки, необходимо:

• через «Госуслуги» или в Соцфонде получить справку об остатке маткапитала; 

• взять у собственника заключение о пригодности дома;

• подать заявку в банк и оформить ипотеку;

• передать документы в Социальный фонд: справку из банка, заключение о пригодности дома, заявление на перевод маткапитала;

• дождаться перевода денег в банк.

Как купить дом в ипотеку

Этот вариант — хороший способ стать владельцем собственного жилья. Однако ипотечный кредит может стать обременением на долгие годы.

Для начала необходимо найти подходящий банк и программу. Не все кредитные организации дают ипотеку на частные дома. В разных банках есть различные ипотечные программы:

• с обычной ставкой — на готовые дома;

• с пониженной ставкой — для семей с детьми, военных и IT-специалистов;

• специальные программы для удаленных регионов и т. д. 

Можно заранее изучить информацию о ставках и условиях на сайте банка, проконсультироваться с менеджером организации и воспользоваться ипотечным калькулятором, чтобы рассчитать предварительный платеж. Если условия и ставка устраивают, можно подать заявку онлайн или в отделении.

Какие документы понадобятся:

• паспорт;

• справка о доходах — 2-НДФЛ или по форме банка;

• копия трудовой книжки. Последний документ запрашивают не всегда. Обычно для зарплатных клиентов банка он не нужен. При этом, если вы работаете неофициально, получить ипотеку будет сложнее. Считается, что банки лояльнее относятся к «белой» зарплате. 

Если организация предварительно одобрила кредит, необходимо найти подходящий дом, заказать его оценку и предоставить банку документы на дом. Сотрудник в ответ проверит юридическую чистоту будущей сделки, состояние жилья и соответствие требованиям программы.

Когда все будет одобрено, останется подписать договор купли-продажи с продавцом, заключить ипотечный контракт с банком и оформить страховку — обычно она обязательна. Когда внесете первоначальный взнос и зарегистрируйте сделку в Росреестре, банк переведет остаток денег продавцу. 

Что еще важно учесть при покупке дома

Собрали еще несколько юридических, технических и финансовых нюансов, которые нужно уточнить перед совершением сделки.

1. Межевание земли

Проверить его можно с помощью Публичной кадастровой карты (участок будет выделен желтым цветом), через портал «Госуслуги» или уточнить у соседей. Если межевание не проводилось, это может привести к спорам за землю с рядом живущими людьми. 

2. Права собственности

Убедитесь, что:

• продавец действительно владелец дома — проверьте паспортные данные в разных документах;

• все совладельцы согласны на продажу;

• нет несовершеннолетних собственников или есть разрешение опеки;

• дом не является «свежим» наследством. В этом случае есть риск оспаривания сделки.

3. Дееспособность продавца 

На всякий случай попросите справки из психоневрологического и наркологического диспансеров.

4. Наличие обременений

В выписке из ЕГРН посмотрите:

• нет ли ареста или залога;

• не ведется ли судебное разбирательство;

• не находится ли дом в разделе имущества при разводе

Если собственник — юридическое лицо, проверьте, не начата ли процедура банкротства.

5. Соответствие строительным нормам

Особенно это важно для домов, построенных после 2006 года, когда начала действовать «дачная амнистия», разрешившая регистрировать уже построенные дома в упрощенном порядке — без обращения в муниципалитет. 

Самостоятельно или с помощью эксперта проверьте состояния фундамента, надежность перекрытий, гидроизоляцию цокольного этажа.

6. Расхождения в документах

Проверьте, совпадают ли площади дома, этажность, границы участка. Любые подобные несоответствия могут повлиять на решение о выдаче ипотеки. Кроме того, в дальнейшем из-за них могут возникнуть проблемы с продажей объекта. 

7. Неоформленные строения

Проверьте все капитальные постройки площадью более 50 м². Если они не оформлены, продавец должен их узаконить или составить отдельное соглашение о включении этих объектов в стоимость.

8. Финансовые аспекты

Чтобы составить более полное представление об обслуживании дома и участка, узнайте размер членских взносов в СНТ или КП, тарифы на коммунальные услуги, налоговые обязательства. Дополнительно пообщайтесь с соседями: они расскажут о реальных расходах и возможных проблемах.

Советы эксперта по покупке дома

«Выбор загородного дома — непростая задача, поскольку всегда есть вероятность купить “кота в мешке”. Чтобы минимизировать риск, нужно осматривать дом вместе с представителем технадзора. Либо взять с собой опытного человека, досконально понимающего в строительстве», — рассказывает Юлия Будникова, эксперт по загородной недвижимости, компания «Земля МО». 

Эксперт категорически не советует выбирать дом только по фото: в реальности все может оказаться далеко не таким красивым, и вы впустую потратите время на просмотр. Обязательно нужно попросить для изучения проект. Если его по каким-то причинам не предоставили, то дальнейший диалог по покупке дома, по мнению Юлии Будниковой, не имеет смысла. 

«Если проект предоставили, нужно в первую очередь обратить внимание на то, какие материалы были использованы при строительстве, где и как проложены коммуникации. 

Нужно оценить и сам участок: насколько он поднят относительно остальных, стоит ли на нем вода (поэтому есть смысл приезжать на просмотр после дождя или снега), нужна ли дренажная система», — советует эксперт. 

Также обратите внимание на возраст дома. Если он новый, то, скорее всего, строился для продажи. Высока вероятность, что для него применяли низкокачественные и дешевые стройматериалы. Юлия Будникова рекомендует покупать дом, где уже много лет жили люди, и который они продают в силу каких-то личных причин. 

Если личных средств не хватает, можно приобрести жилье в ипотеку. Дом, купленный за материнский капитал, впоследствии будет сложнее продать: его часть автоматически закрепляется за ребенком, и при продаже нужно будет сначала выписывать и отселять, и лишь затем проводить сделку. Этот процесс может сильно затянуться. 

В заключение эксперт объясняет, что дом можно выбрать и приобрести самостоятельно, без посредников. Но, скорее всего, вы столкнетесь с огромным количеством проблем, потратите время и нервы. 

«Посредник все-таки нужен — и это должен быть профессионал, способный подобрать нужный вариант, тот конкретный дом, который будет полностью соответствовать запросу покупателя», — добавляет Юлия Будникова.