Как заявил декан высшей школы правоведения Института государственной службы и управления РАНХиГС Олег Зайцев, «нотариальная форма — это мегагарантия стабильности гражданского оборота». Эксперты напоминают: в России обязательная нотариальная форма для всех сделок с недвижимостью была отменена в 1998 году. В тот момент нотариат, по сути, находился на этапе своего становления и за прошедшие годы значительно трансформировался.
«В конторах давно исчезли очереди. Нотариусы перешли на работу в режиме “одного окна”, избавив тем самым заявителей от бумажной волокиты и хождения по инстанциям. Появились новые удобные форматы совершения нотариальных сделок, дополнительные цифровые сервисы и услуги», — отметил глава президент Федеральной нотариальной палаты Константин Корсик.
Удостоверение сделок с недвижимостью сегодня проходит фактически за один визит к нотариусу. Проверка и запрос сведений осуществляется в электронном формате. «Документы на регистрацию перехода права собственности нотариус направляет в Росреестр в электронном виде сам, в день удостоверения сделки. А сам процесс регистрации прав в этом случае занимает уже около 4 часов», — сказал Константин Корсик.
Статс-секретарь, заместитель руководителя Росреестра Алексей Бутовецкий в очередной раз подчеркнул, что самые надежные документы в Росреестр поступают именно от нотариусов. На сессии Росреестра, также прошедшей в первый день форума, спикер особо отметил цифровые успехи нотариата. «Мы не заметили, как он стал прогрессивным институтом, который активно внедряет цифровые технологии. Плюс, это институт негосударственный, все это делается за деньги частного нотариата», — сказал эксперт.
Последние годы законодатель идет по пути планомерного возвращения нотариуса в традиционную для него сферу оборота недвижимости. Сегодня обязательное привлечение нотариуса к сделкам требуется в наиболее уязвимых сегментах: когда стороной сделки выступает несовершеннолетнее или ограниченно дееспособное лицо, когда отчуждается доля в праве общей собственности. «С этого года в перечень сделок, подлежащих обязательному нотариальному удостоверению, также вошли договоры дарения недвижимости между гражданами», — напомнил Константин Корсик.
Согласно масштабному исследованию Финансового университета, по данным МВД, ежегодно в стране совершается более 7 000 преступлений, касающихся операций с недвижимостью. Всего же с 2019 года количество таких преступлений превысило 40 тысяч. «И это только официальная статистика — без учета афер, еще не попавших в фокус правоохранительных органов», — подчеркнул глава ФНП.
Особенно остро проблема отмечалась в сегменте дарения недвижимости. Анализ судебной практики за период с 2019 по октябрь 2024 года показал, что средний ежегодный рост количества приговоров за мошеннические действия с договорами дарения недвижимости составляет примерно 15%. По данным исследовательского центра «Аналитика. Бизнес. Право», с 2019 года число таких приговоров выросло почти вдвое — на 96%.
«При этом найти виновных и доказать недействительность сделки, когда она заключалась в простой письменной форме, объективно непросто. Судебные тяжбы могут длиться годами», — сказал Константин Корсик. С учетом актуальных размеров судебных госпошлин издержки на обращение в суд могут и вовсе оказаться неподъёмными для истца.
Данные исследований также показывают, что введение участников сделки в заблуждение являются одним из самых распространенных инструментов мошенничества в сфере оборота жилья. Тем более — когда речь идет о цифровых форматах заключения сделок, где основная ставка делается на ускорение и упрощение всех процедур. «Стремление провести сделку как можно быстрее, заочно, без разъяснений и времени “на подумать” создает высокие риски для граждан и их имущественных прав», — отметил президент ФНП.
Принципиальным отличием между сделкой без участия нотариуса и нотариально удостоверенной сделок является вопрос ответственности. «За сделку в простой письменной форме и за ее последствия отвечают сами стороны. В случае с нотариально удостоверенной сделкой нотариус несет полную имущественную ответственность за результат своей работы. Она подкреплена многоступенчатой системой страхования и Компенсационным фондом ФНП», — напомнил Константин Корсик.
Еще один важный аргумент в пользу нотариального удостоверения сделок — доступность этой услуги. Если в 90-х годах это было 3% от суммы сделки, то сейчас этот тариф варьируется в пределах 0,2% — 0,5%. «Тарифы на сделки в нотариальной форме уже давно оказываются значительно ниже стоимости услуг посредников, агентов и разного рода агрегаторов, помогающих оформить сделку онлайн», — уточнил Константин Корсик.
Введение обязательной нотариальной формы еще больше «удешевляет» стоимость обращения к нотариусу. Так, например, сегодня за удостоверение договора дарения даже самой дорогой квартиры в столичном регионе нужно будет заплатить нотариусу не более 27 тысяч рублей. При этом сейчас на рассмотрении Госдумы находится законопроект о введении льготы в 50% на федеральный тариф на удостоверение договоров дарения недвижимости между близкими родственниками. Таким образом, безопасные дарственные через нотариуса могут стать еще дешевле.
Для сравнения: комплекс услуг, включающий проверки, подготовку проекта договора, помощь с расчетом и регистрацией прав в ЕГРН, вряд ли обойдется пользователю агрегатора дешевле 40 тысяч рублей, рассказывают эксперты.
Президент Российская Гильдии риэлторов Артемий Шурыгин, принявший участие в дискуссии, рассказал, что на сегодняшний день выстроено продуктивное взаимодействие нотариального и риэлторского сообщества — как на федеральном, так и на региональном уровне. Также спикер подчеркнул очевидные плюсы нотариального удостоверение сделок и отметил, что нотариус выступает независимым свидетелем и его участие снижает риск мошенничества и оспариваний сделки в суде: «Нотариальная форма способствует прозрачности сделок, что важно для поддержания доверия на рынке недвижимости».
В мероприятии приняли участие и представители зарубежных нотариатов. Так, председатель нотариальной палаты Республики Узбекистан Дилшод Ашуров рассказал о нюансах удостоверения сделок с недвижимостью в зависимости от ее вида. Отдельно эксперт остановился на теме приобретения недвижимости иностранцами — физическими и юридическими лицами.
Также глава узбекского нотариата поделился планами при удостоверении сделок заменить требование о предоставлении документа, удостоверяющего личность, на использование механизма идентификации человека по отпечатку пальцев: «Считаем, что это будет безопаснее и надежнее».
Председатель Республиканской нотариальной палаты Республики Казахстан Асель Жанабилова рассказала об использовании цифровых инструментов в работе казахских нотариусов. Так, например, в Казахстане информация об аннулировании доверенности в связи со смертью доверителя отображается в системе, доступной нотариусам, даже не с появлением свидетельства о смерти гражданина, а в момент, когда этот факт фиксируют медицинские службы.
«У нотариусов Казахстана есть все необходимые инструменты для проверки недвижимости по любому региону. И это позволяет нам оформлять сделки открыто, чисто, без проблем. Сегодня 90% сделок с недвижимым имуществом у нас совершается в нотариальной форме», — отметила глава казахского нотариата.
Также Асель Жанабилова рассказала, что в Казахстане обсуждают возможность наделить нотариуса обязанностью при удостоверении сделки с недвижимостью проверять историю объекта, например, 10-летней давности: «И пояснять покупателю все пороки сделки, которые были за этот период, например, судебный процесс, притязания третьих лиц и так далее». Кроме того, в Казахстане планируют ввести нотариальные онлайн-сделки с недвижимостью, когда стороны не встречаются лично ни друг с другом, ни с нотариусом: «Такой формат предполагает ряд условий. В ходе онлайн-сделки 4 раза должна осуществляться двухфакторная аутентификация лица, а также идет видеозапись процесса».
О национальном опыте цифровизации услуг в сфере регистрации недвижимости рассказали и другие иностранные участники дискуссии. Так, например, в Азербайджане нотариусы, как и их российские коллеги, передают регистратору удостоверенный ими договор в электронном виде для регистрации перехода права собственности. В свою очередь эксперт из Южной Осетии рассказала о формировании в Республике единого реестра недвижимого имущества и правах на него: «Изначально при создании реестра в 2014 году в него вносились только объекты с уточненными данными и не вносились архивные сведения бывших БТИ, так как там содержались неуточненные данные».