Мы разберем, какие документы нужны для дарения доли в квартире, как заключается сделка, сколько будет стоить ее оформление в 2025 году и кому можно сделать такой подарок. Также поговорим о подводных камнях — дарители обычно о них не задумываются, когда подписывают договор, и это как правило оборачивается для них большими проблемами.
Что важно знать о договоре дарения доли в квартире
С 2022 года заключение договора дарения доли требует обязательного нотариального удостоверения (1). Без этого Росреестр не примет документы и не зарегистрирует переход права. При заверении нотариус проверяет дееспособность сторон, отсутствие принуждения, правомерность условий и соблюдение формы сделки.
Если квартира находится в долевой собственности, согласие других собственников на дарение не требуется (2). В случае совместной собственности — например, между супругами — сначала доля выделяется и только после этого передается.
Дарение может быть оспорено. Основания для отмены договора предусмотрены ст. 578 ГК РФ — например, если одаряемый причинил дарителю серьезный вред или если будет доказано, что договор заключен под давлением или прикрывает иную сделку — например, куплю-продажу (3).
Кому можно и нельзя подарить долю в квартире
По закону дарение возможно в пользу и физического, и юридического лица. На практике учитываются некоторые ограничения, прописанные в Гражданском кодексе РФ.
Кому можно подарить долю:
родственникам — детям, родителям, супругу, братьям, сестрам и другим членам семьи;
посторонним лицам — друзьям, знакомым, соседям;
несовершеннолетним — через их законных представителей (родителей, опекунов);
гражданам других государств — с дополнительными проверками со стороны Росреестра и банков.
Кому дарение не рекомендовано:
госслужащим, военным, чиновникам — если дарение связано с их служебной деятельностью (4);
подопечным и опекунам — недопустимо дарить себе или своим родственникам имущество от имени подопечного (5);
недобросовестным получателям — если есть основания полагать, что сделка используется для сокрытия продажи, ухода от обязательств или давления на дарителя;
тем, кто может лишить дарителя проживания — если после дарения даритель остается жить в квартире, но не прописывает это условие в договоре, он рискует быть выселенным.
Особенности налогообложения при дарении доли в квартире
Дарение — сделка безвозмездная, но от налогов и пошлин не освобождается. И здесь все зависит от того, кому именно вы передаете долю.
Госпошлину за регистрацию платит одаряемый. Если получателей несколько, и каждый из них принимает долю, сумма делится между ними пропорционально размеру долей. Когда одаряемый один, госпошлина составит 4 000 рублей — при условии, что стоимость квартиры не превышает 20 миллионов рублей.
Налог на доходы (НДФЛ) при дарении платят не все. Освобождаются от него близкие родственники: супруги, родители и дети, бабушки с дедушками, внуки, а также родные и неполнородные братья и сестры — те, у которых только один родитель общий.
Во всех остальных случаях одаряемому придется заплатить налог — 13% от кадастровой стоимости доли на 1 января того года, когда была зарегистрирована сделка. Если стоимость по договору превышает 2,4 миллиона рублей, то на сумму превышения применяется ставка 15%. Подать декларацию и оплатить налог следует не позднее 30 апреля следующего года.
Какие данные должен содержать договор дарения доли в квартире
Подписанный договор подразумевает юридические последствия. Поэтому следует быть предельно внимательными при его составлении и исключить малейшую небрежность.
В документе указываются:
дата и место заключения договора (город и число подписания);
персональные данные сторон — ФИО, паспортные данные, даты рождения, адреса регистрации;
описание квартиры и доли — адрес, кадастровый номер, площадь, формулировка доли (например, ½ или 1/3);
основание права дарителя — как он получил свою долю (наследство, покупка, приватизация и т. п.);
подтверждение, что дарение безвозмездное — никаких условий вроде «в обмен на уход» быть не должно, иначе это уже не дарение, а рента;
заявление об отсутствии обременений — доля не в залоге, не арестована, не оспаривается;
права и обязанности сторон — кто что передат, кто что принимает;
момент перехода права — чаще всего с момента регистрации сделки в Росреестре;
подписи сторон с нотариальным заверением.
Какие документы нужны для оформления договора дарения доли в квартире
Перед оформлением нотариус запросит комплект документов. Часть из них может потребоваться исходя из конкретной ситуации (например, если участник — несовершеннолетний или в разводе). Лучше подготовить все заранее.
1. Паспорта сторон. Если получателем является ребенок — дополнительно предоставляется свидетельство о рождении и документы его законных представителей.
2. Документы, подтверждающие право собственности.
3. Техническая документация на квартиру.
4. Выписка из ЕГРН об отсутствии обременений.
5. Нотариальное согласие супруга, если даритель состоит в браке и квартира была приобретена во время брака.
6. Разрешение органов опеки, если в сделке участвует несовершеннолетняя или ограниченно дееспособная сторона.
7. Квитанции об оплате госпошлины.
8. Дополнительные документы (по ситуации): доверенность — если действует представитель; справка о дееспособности (по запросу нотариуса); согласие других собственников — при совместной собственности, особенно между супругами.
Образец договора дарения доли в квартире
Прежде чем идти к нотариусу, неплохо было бы взглянуть, как примерно должен выглядеть договор. Вот шаблон, который поможет вам сориентироваться.
Как правильно составить договор дарения доли в квартире
Структура документа стандартна, Даже типовой договор может сыграть против вас, если быть невнимательным.
1. Форма и реквизиты. Договор обязательно составляется в письменной форме, с точной датой, местом заключения и полными данными сторон.
2. Описание предмета дарения. Указывается адрес квартиры, кадастровый номер, площадь и размер передаваемой доли.
3. Основание права собственности. Укажите, на каком основании даритель владеет долей — купля, наследство, приватизация и т. д.
4. Условия безвозмездности. Дарение не предполагает встречных обязательств.
5. Проживание дарителя. Если даритель остается жить в квартире — это условие следует прописать в договоре.
6. Момент перехода права. Чаще всего указывают: право собственности переходит после регистрации сделки в Росреестре.
7. Подписи и заверение. С 2022 года договор подлежит обязательному нотариальному удостоверению.
Сколько стоит оформление договора дарения доли в квартире
За нотариальное удостоверение договора дарения доли в праве общей собственности на квартиру устанавливается госпошлина в размере 0,5% от суммы договора (обычно по кадастровой стоимости). Минимальный порог составляет 300 рублей, максимальный — 20 000 рублей.
Дополнительно оплачивается государственная регистрация перехода права собственности в Росреестре. Для физических лиц сумма составляет 4000 рублей, если кадастровая стоимость объекта не превышает 20 миллионов рублей либо не определена вовсе. Если же кадастровая стоимость превышает 20 миллионов, госпошлина рассчитывается по ставке 0,02%, но не может превышать 500 000 рублей.
В каких случаях не требуется заверять договор у нотариуса
Услуги нотариуса не нужны, если дарится не доля, а вся квартира, и даритель является ее единственным собственником. Также не требуется нотариальное удостоверение при дарении доли в жилом доме — это правило распространяется только на квартиры. Но даже при отсутствии формального требования лучше проконсультироваться с юристом — ошибки в договоре могут сделать его уязвимым для оспаривания.
Как зарегистрировать переход права собственности
Сама передача доли закрепляется не только договором, но и регистрацией в Росреестре. Обычно это занимает срок до недели. Рассказываем, как действовать.
1. Подписать договор у нотариуса.
2. Оплатить госпошлину. 4000 рублей — стандартная сумма для физлиц, если кадастровая стоимость не превышает 20 млн руб. Реквизиты можно взять у нотариуса или на сайте Росреестра.
3. Подать документы на регистрацию. Нотариус может отправить их в электронном виде. Если подаете сами — через МФЦ, портал «Госуслуги» или напрямую в Росреестр.
4. Получить выписку из ЕГРН. Обычно готова в течение трех—семи рабочих дней. Подтверждает переход права собственности.
Как отказаться от принятия в дар доли в квартире
От подарка можно отказаться — до его подписания достаточно сообщить дарителю об отказе, желательно в письменной форме. Если договор уже подписан, но еще не зарегистрирован в Росреестре, отказ все еще возможен — подайте письменное заявление.
После регистрации права собственности отказаться в одностороннем порядке уже нельзя. Возможны два варианта: переоформить долю обратно по соглашению сторон либо
оформить отказ от собственности через Росреестр.Отказ от дара не облагается налогом. Но если в договоре были прописаны какие-либо встречные обязательства — отказ может потребовать отдельной юридической оценки.
Можно ли отменить действие договора дарения доли в квартире
Отменить договор можно только через суд и только при наличии серьезных оснований.
Одаряемый совершил преступление против дарителя или его близких — покушение на жизнь, насилие, угрозы.
Подаренная доля используется с риском ее утраты — например, одаряемый разрушает жилье, не оплачивает коммуналку, доводит до аварийного состояния.
Даритель пережил одаряемого — но только если в договоре было указано условие отмены в случае смерти получателя.
Дарение ухудшило условия жизни дарителя — особенно если это была его единственная недвижимость, и после сделки он остался без жилья или был выселен.
Мнение эксперта
Комментирует Вахтанг Кудаков, руководитель юридического отдела УК «Единство»:
«Реальный кейс из практики. Бабушка подарила долю внуку, но не закрепила законодательно за собой право на проживание и пользование этой долей. Она просто не подумала об этом, ей и в голову не могло прийти, чем это может для нее обернуться. Год спустя внук женился и выселил бабушку через суд. Мы не будем затрагивать сейчас моральный аспект этой истории, а поговорим о том, как следовало бы поступить правильно.
Есть юридические механизмы защиты дарителя — и ими следует пользоваться, даже если вы доверяете одаряемому безоговорочно. Во-первых, можно прямо в договоре прописать право пожизненного проживания. Это простая формулировка, но она защищает от выселения — даже если новый собственник решит иначе. Во-вторых, можно установить запрет на отчуждение — например, на 3 или 5 лет, чтобы долю нельзя было быстро перепродать. Это особенно важно, если даритель остается в квартире. Главное условие — не нарушать безвозмездный характер сделки.
Не устану повторять: надежда на порядочность — не аргумент. Никакой добрый жест не отменяет необходимости страховки. Защищает не родство, а документ с конкретными и четко прописанными условиями, нотариальная форма регистрации и разумная предусмотрительность».
Главное о договоре дарения доли в квартире в 2025 году
Подведем итог и перечислим основные моменты, которые необходимо учитывать при дарении доли в квартире.
Договор дарения доли требует обязательного нотариального удостоверения.
При передаче всей квартиры или доли в частном доме нотариус не обязателен.
Согласие совладельцев необходимо только при совместной собственности.
Налог (НДФЛ) не платят только близкие родственники.
В договоре должны быть четко прописаны данные сторон, описание доли и момент перехода права.
Отказаться от дара можно до регистрации сделки.
Отменить дарение после — только через суд и при наличии серьезных оснований.
Список источников:
1. Федеральный закон № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», ст. 42
2. Гражданский кодекс РФ, ст. 246 «Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности»
3. Гражданский кодекс РФ, ст. 578 «Отмена дарения»
4. ГК РФ, ст. 575 «Запрещение дарения»
5. ГК РФ, ст. 37 «Распоряжение имуществом подопечного»
