В этом материале мы разберем, что такое межевание земельного участка, когда его нужно проводить, можно ли обойтись без него и как оформить процедуру в 2025 году с учетом нововведений. Также объясним, сколько это стоит, как проверить, проводилось ли межевание раньше, и какие законы регулируют порядок его проведения.
Что такое межевание земельного участка
Межевание — это процедура определения, установления и юридического закрепления границ земельного участка. Как это происходит: кадастровый инженер проводит необходимые измерения, готовит межевой план и вносит сведения о границах в ЕГРН. Эти данные необходимы для совершения сделок, регистрации прав, получения разрешений на строительство и точного определения местоположения участка.
Когда нужно делать межевание земельного участка
Процедура необходима как по требованию закона, так и по инициативе собственника.
Межевание обязательно, если:
В ЕГРН отсутствуют сведения о границах участка.
Планируется продажа, дарение, наследование или иная регистрация прав.
Требуется постановка на кадастровый учет объекта недвижимости, расположенного на участке.
Проводится объединение или раздел земельных участков.
Участок выделяется из долевой собственности.
Возникают споры с соседями относительно границ.
Необходимо устранить ошибки или несоответствия в кадастровых данных.
Межевание желательно, если:
предполагается получение кредита или ипотеки под залог участка;
планируется участие в государственных программах (субсидии, гранты и т. д.);
подготовка к строительству требует подтверждения границ;
есть основания полагать, что границы участка определены некорректно (например, перекошен забор, недостоверные сведения в старых документах).
Можно ли не делать межевание земельного участка
В ряде случаев межевание проводить не требуется. Если участок уже стоит на кадастровом учете и в ЕГРН содержатся сведения о его границах (в том числе координаты поворотных точек), повторное межевание не нужно. Проверить сведения можно через публичную кадастровую карту или заказав выписку.
Также межевание не обязательно, если вы не планируете сделки, регистрацию построек, изменение конфигурации участка или постановку на кадастровый учет нового объекта. Землей можно пользоваться — выращивать урожай, ухаживать за территорией, осуществлять некапитальное строительство, если это разрешено правилами землепользования. И все же в дальнейшем отсутствие межевания может ограничить возможности по распоряжению участком.
Если участок находится в СНТ, и границы всего садоводческого товарищества уже уточнены, индивидуальное межевание может не потребоваться. Это возможно при условии, что данные о границах участка уже внесены в ЕГРН и нет споров с соседями. Однако даже в таких случаях межевание желательно — оно минимизирует риски в будущем и упрощает любые юридические действия.
Как сделать межевание земельного участка
Процедура межевания включает несколько этапов — от выбора кадастрового инженера до внесения сведений в ЕГРН. Работы выполняются по установленным правилам, и итогом становится оформление межевого плана, который подтверждает точные границы участка.
1. Выбор кадастрового инженера
Межевание уполномочен выполнять только кадастровый инженер, имеющий действующий квалификационный аттестат. Проверить специалиста можно через официальный реестр на сайте Росреестра. Рекомендуется также уточнить условия и стоимость работ. Договор должен предусматривать выезд на участок, проведение измерений и подготовку межевого плана.
2. Подготовка документов
Понадобятся: паспорт собственника (или паспорт представителя и нотариальная доверенность), правоустанавливающие документы на земельный участок (выписка из ЕГРН, договор, свидетельство о праве собственности), кадастровый паспорт (при наличии), а также иные документы по ситуации — например, согласие других сособственников при долевой собственности.
3. Проведение работ на участке и согласование границ
Инженер выезжает на участок, проводит геодезическую съемку, определяет координаты поворотных точек и фиксирует границы. При наличии смежных участков проводится согласование границ — либо путем подписания акта согласования с соседями, либо через направление им уведомлений. При возражениях спор решается в судебном порядке.
4. Подготовка межевого плана
По итогам измерений инженер формирует межевой план в электронном виде, подписывает его усиленной квалифицированной электронной подписью и передает собственнику. В ряде случаев документ может быть направлен в Росреестр напрямую.
5. Подача документов в Росреестр
Заявление и межевой план подаются через МФЦ, портал Госуслуг (при наличии подтвержденной учетной записи) или сайт Росреестра. После рассмотрения в ЕГРН вносятся сведения о границах участка.
6. Проверка результата
После завершения процедуры имеет смысл заказать актуальную выписку из ЕГРН, чтобы убедиться в наличии координатных данных. Также можно проверить корректность отображения участка на публичной кадастровой карте.
Сколько стоит межевание участка
Межевание земельного участка — платная услуга, стоимость которой зависит от региона, площади участка, характера рельефа, срочности и наличия смежных границ. Единого общегосударственного тарифа не существует: цены устанавливаются кадастровыми инженерами или компаниями, выполняющими работы.
В стоимость обычно входит выезд инженера, проведение геодезической съемки, подготовка межевого плана, подписание и сопровождение подачи документов. На итоговую стоимость влияет необходимость согласования с соседями, срочность выполнения работ, наличие ошибок в кадастровых документах и дополнительные услуги — например, вынос границ в натуру. Госпошлина за внесение изменений в ЕГРН оплачивается отдельно.
В некоторых случаях межевание может быть проведено бесплатно — например, при комплексных кадастровых работах, инициированных администрацией, или в рамках целевых программ. Однако это все же единичные случаи, и большинство собственников оформляют межевание за свой счет.
Как узнать, проводилось ли межевание ранее
Уточнить, проводилось ли межевание участка, можно несколькими способами.
1. Публичная кадастровая карта. На сайте pkk.rosreestr.ru можно ввести кадастровый номер или адрес участка. Если границы отображаются с координатами и выделены красными линиями — межевание было проведено.
2. Выписка из ЕГРН. Документ можно заказать через сайт Росреестра или МФЦ. В разделе «Особые отметки» будет указано, установлены ли границы. Также наличие координат поворотных точек подтверждает факт проведенного межевания.
3. Архивные документы. Информацию о межевании можно найти в старых правоустанавливающих документах — свидетельстве о праве собственности, кадастровом паспорте или договоре купли-продажи, если в них указано наличие межевого плана или координат.
4. Обращение в администрацию. Если участок предоставлялся органом местного самоуправления (например, под ИЖС или в СНТ), сведения о межевании могут храниться в архивных схемах или распределительных актах.
Если участок стоит на кадастровом учете, но границы не уточнены, он считается ранее учтенным. В этом случае межевание может быть не обязательным, но при совершении сделок или возникновении споров его рекомендуется провести.
Можно ли продать дом с участком без межевания
Продажа дома с земельным участком без межевания возможна, если участок стоит на кадастровом учете и в ЕГРН есть основные сведения — кадастровый номер, площадь, местоположение. Однако отсутствие координат границ усложняет сделку: покупатель не может точно оценить границы участка, а банки чаще всего отказывают в ипотечном кредитовании на такие объекты.
Продажа возможна в ряде ситуаций:
если участок является ранее учтенным (поставлен на кадастр до 2018 года без координат, но с номером);
если речь идет об участке в СНТ, где границы массива уточнены, но индивидуальное межевание не проводилось;
если покупатель осознает риски и готов принять их на себя (например, с условием последующего межевания за свой счет).
При этом продавец должен учитывать потенциальные риски: споры с соседями из-за неточных границ, возможные судебные иски, снижение рыночной стоимости объекта. Некоторые покупатели требуют снижение цены, учитывая будущие затраты на межевание.
Какими законами регулируется процедура межевания
Межевание регулируется рядом нормативных актов, которые устанавливают порядок определения границ, проведения кадастровых работ и оформления межевого плана:
1. Земельный кодекс РФ
Статья 11.1 определяет понятие земельного участка и требования к его границам.
Статья 11.4 регулирует раздел и объединение участков (межевание обязательно).
Статья 39 устанавливает порядок согласования границ с владельцами смежных участков (1).
2. Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»
Статья 14 обязывает уточнять границы при постановке на кадастровый учет.
Статья 22 определяет требования к межевому плану.
Статья 42 описывает случаи, в которых межевание обязательно (например, при регистрации права или совершении сделок) (2).
3. Федеральный закон от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О кадастровой деятельности»
Устанавливает правила работы кадастровых инженеров, их ответственность, а также порядок подготовки и содержания межевого плана (3).
4. Приказ Минэкономразвития России от 8 декабря 2015 г. № 921
Утверждает состав, форму и требования к подготовке межевого плана (4).
5. Приказ Минэкономразвития России от 27 ноября 2020 г. № 762
Устанавливает требования к точности определения координат границ земельных участков (в зависимости от категории и местоположения допускается погрешность от 5 до 30 см) (5).
6. Градостроительный кодекс РФ
Межевание необходимо при осуществлении капитального строительства, особенно в границах населенных пунктов, зонах ИЖС и иных случаях, когда требуется точное установление прав на землю (6).
7. Кодекс административного судопроизводства РФ (КАС РФ)
Статья 42 регулирует порядок рассмотрения споров, связанных с установлением или оспариванием границ земельных участков (7).
Мнение эксперта
Комментирует Денис Ярцев, глава Адвокатского кабинета «Ярцев Д. А.»:
«Иногда межевание неожиданно выявляет старый добрый сервитут — например, тропу, по которой соседи двадцать лет ходят к колодцу, или опоры ЛЭП, про которые никто не знал. Чтобы не попасть впросак, проверьте все заранее: запросите расширенную выписку из ЕГРН и поищите старые схемы землеустройства в местной администрации. Если сервитут нигде не зарегистрирован, но существует давно, его можно оформить официально через суд.
Это важно: если старый, но неоформленный сервитут не будет зафиксирован официально, его могут попросту не учесть при межевании. Тогда, после сделки, новый собственник вправе потребовать убрать опоры или перекрыть проход — и в худшем случае может заявить, что его ввели в заблуждение. Если покупатель подаст иск, бывший владелец рискует быть втянутым в судебное разбирательство, особенно если о сервитуте было известно, но в договоре его не указали. Лучше выяснить все заранее — и оформить как положено, пока границы только уточняются.
И еще хотелось бы дать совет по поводу кадастрового инженера. Аттестат в реестре — это прекрасно, но я всегда советую проверить, не фигурирует ли инженер в судебных делах — иногда по их числу можно понять, чего ждать от работы. Второй момент — оборудование. Если геодезическая техника старше трех-пяти лет, точность может гулять. Попросите показать отчет о замерах — нормальный специалист не откажет. И обязательно пропишите в договоре, что в случае технической ошибки он переделывает все за свой счет».
Главное о межевании земельного участка в 2025 году
Межевание — это не просто техническая процедура, а ключевой шаг для оформления и защиты прав на землю. Перечислим самые важные моменты, о которых следует помнить.
С 1 марта 2025 года без уточненных границ в ЕГРН Росреестр не зарегистрирует право собственности — межевание стало обязательным для большинства сделок (8).
Межевание проводят только кадастровые инженеры с действующим аттестатом. Проверяйте специалиста в реестре, уточняйте опыт и оборудование.
Процедура включает замеры, согласование границ с соседями и подачу межевого плана. Без согласия можно через суд, но это дольше и дороже.
Средняя стоимость межевания зависит от региона, площади участка и сложности работ.
Межевание желательно даже тогда, когда не обязательно: это снижает риски, помогает избежать споров и повышает стоимость участка при продаже.
Список источников:
1. Земельный кодекс РФ, ст. 11.1; 11.4; 39.
2. Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», ст. 14; 22; 42.
3. Федеральный закон от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О кадастровой деятельности».
4. Приказ Минэкономразвития России от 8 декабря 2015 г. № 921.
5. Приказ Минэкономразвития России от 27 ноября 2020 г. № 762.
6. Градостроительный кодекс РФ.
7. Кодекс административного судопроизводства РФ.
8. Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ (ред. от 28.02.2025) «О государственной регистрации недвижимости».
