Предлагаем взвесить все за и против, познакомившись с основными моментами сложной перепланировки. Рассмотрим варианты резки проема в несущей стене, познакомимся с этапами согласования, некоторыми тонкостями выполнения работ и подготовки правильной документации, а также узнаем, как избежать покупки квартиры с незаконной перепланировкой.
Можно ли сделать проем в несущей стене без согласования
В апреле 2025 года вступили в силу изменения законе о перепланировках. Сейчас без согласования можно проводить косметический ремонт, менять сантехнику, устанавливать встраиваемую технику и кондиционеры, вставлять окна и двери без изменения размеров проемов и застеклять лоджии. Все остальное считается перепланировкой или переустройством, и требует обязательного согласования.
Некоторые виды перепланировок можно оформить постфактум, но придется заплатить штраф.
Несущие стены — это часть каркаса здания, на них держатся межэтажные перекрытия. Любое вмешательство может нарушить конструкцию и вызвать повреждение дома. Поэтому делать проемы в несущей стене без согласования нельзя.
«Такая самовольная перепланировка — это не просто не по правилам, это прямой риск. — сообщает Надежда Гусева, партнер компании «Этажи». — Во-первых, по закону на вас может быть наложен штраф, и вас обяжут вернуть все в исходное состояние. Во-вторых, в случае аварийной ситуации, например, обрушения, виновником станете вы. Даже если все держится на анкерах, ответственность будет на собственнике. А теперь представьте: вы сделали проем, не согласовали, продали квартиру. Новый владелец пострадал или подал в суд: крайним становитесь вы. Никакой новый ремонт не перекроет этот стресс и риски».
Как определить является ли стена несущей
Несущими являются наружные стены дома. Также капитальные стены могут располагаться между квартирами, отделять помещение от лестничной клетки. Они отличаются по толщине и материалу, из которого сделаны. На планах БТИ капитальные стены обозначены более толстыми линиями или специальной штриховкой.
Поскольку проект будущего проема в несущей стене будет составлять специалист, то проще всего сразу обратиться к его услугам. Потому что на глазок определить важность стены для конструкции дома не получится: слишком много нюансов.
Если вы покупаете квартиру и сразу просчитываете возможные варианты улучшения пространства. Смотрите в техпаспорт помещения — в нем обозначаются конструктивные особенности здания. Проекты некоторых типовых домов можно найти в свободном доступе в интернете.
Варианты перепланировки проема в несущей стене
Вы решили сделать помещение более удобным или кардинально поменять его назначение, например, превратить жилую недвижимость в коммерческую. Но в буквальном смысле наткнулись на стену — несущую. Избавиться от нее целиком вам не удастся ни при каких обстоятельствах. Это запрещено.
Какие варианты доступны?
Расширить уже существующий оконный или дверной проем.
Перенести его в другое место, предварительно заделав существующий.
Заложить проем, если в нем нет необходимости.
Сделать новый проем в стене для создания дополнительного входа или объединения помещений.
На первый взгляд, вариантов не так много. Но грамотно составленный проект может до неузнаваемости изменить пространство, превратив типовую планировку в уникальную.
Если сделать все грамотно и законно, ваша недвижимость может существенно подорожать.
Что учитывается при согласовании проема в несущей стене
Перепланировку надо начинать с консультации со специалистом по перепланировке, создания проекта и проведения экспертиз. Важно определить насколько сильно ваше вмешательство повлияет на здание.
1. Особенности конструкции дома. Не все проекты жилых домов подразумевают возможность изменения распределения нагрузок на стены. Наиболее сложно получать согласование на перепланировку в панельных домах. Кроме того, неохотно согласуют резку проема в домах с деревянными перекрытиям. Также вам скорее всего откажут, если дом слишком старый или построен с нарушениями технологий строительства.
2. Этаж квартиры, в которой планируется перепланировка. Чем выше расположена квартира, тем проще получить согласование. На первом и втором этажах размер согласованного проема будет меньше, чем на последних, если его вообще разрешат.
3. Количество проемов в стене и их расположение. Если в вашей квартире уже есть проем, согласовать второй будет сложнее. В панельном доме можно делать только один проем. Кроме того, он не должен находиться близко к внешней стене или попадать на стыки перекрытий.
4. Количество перепланировок с проемами в других квартирах. Для составления проекта специалисты изучают капитальную стену целиком. Если ваши соседи уже делали подобную перепланировку, этот факт повлияет на решение по вашей квартире.
Как получить разрешение на перепланировку несущей стены
Разрешение на перепланировку — самое начало пути к квартире вашей мечты.
Приготовьтесь к тому, что вам придется общаться с множеством людей и организаций.
Запаситесь терпением.
1. Создание проекта
Проект могут создать только специалисты с допуском СРО — это аналог государственного лицензирования, обозначающий, что организация может заниматься данным видом деятельности. Вместе с проектом вам будет выдано техническое заключение о том, что перепланировка технически возможна и безопасна. На работы может уйти до 10 дней.
Услуга потребует финансовых вложений.
2. Сбор документов
В большинстве регионов и городов документы на разрешение перепланировки можно подать через МФЦ или сайт «Госуслуги». Там вам предоставят список необходимых документов. Среди них точно будут следующие:
техпаспорт квартиры;
документ на право собственности или выписка из ЕГРН;
проект перепланировки и технический план;
ваш паспорт;
заявление о перепланировке.
Кроме того, могут понадобится письменные разрешения от всех совершеннолетних жильцов квартиры и даже соседей, если перепланировка коснется общедомового имущества. Если дом является объектом культурного наследия, нужно будет получать разрешение от организации, которая следит за сохранностью памятников архитектуры.
Важно, чтобы все документы были правильно оформлены, от этого зависит ваш успех.
В Москве процедура согласования и подачи документов, а также их список отличаются.
Узнать, как это происходит именно в вашем населенном пункте, можно у местных органов власти.
3. Дальнейшие действия
Не позднее, чем через 45 дней после подачи заявления должно поступить разрешение. Важно сразу после этого начать работы, ведь что оно будет действовать от 12 до 18 месяцев. В случае отказа, в течение трех месяцев можно оспорить решение комиссии, занимавшейся вашей заявкой, в суде.
Документация процесса и результатов резки проема в несущей стене
После того, как проем будет сделан, вам потребуется доказать, что строители вели работы в соответствии с проектом. Поэтому весь процесс нужно документировать.
Как правило, организации готовы предоставить комплексные услуги, то есть создать проект, реализовать его с учетом всех правил и формальностей, а также предоставить все необходимые документы для финальной приемки и внесения изменений в ЕГРН.
1. Заключите договор с подрядной организацией
Он войдет в пакет документов, которые вам понадобятся для того, чтобы комиссия приняла перепланировку. Узнайте, должна ли организация быть в реестре СРО. Правила могут быть разными в разных регионах. Но точно одно: это должны быть профессионалы.
2. Ведите дневник/журнал
За ходом работ может наблюдать сам собственник или представитель организации, создавшей проект резки и усиления проема. Важно производить фотофиксацию этапов ремонта, составлять отчеты о контроле качества.
3. Не торопитесь с внешней отделкой до получения акта приемки
Комиссия, которая давала вам разрешение на перепланировку, должна выдать документ о приемке работ, который и станет обоснованием законности внесенных изменений.
В случае, если предоставленных документов окажется недостаточно, можно будет все показать.
3. Получите новый технический план
Его составляет кадастровый инженер. В нем отражаются все изменения в квартире, ставшие результатом перепланировки.
4. Зарегистрируйте перепланировку капитальной стены
Получение документа Росреестра с обновленными сведениями о квартире станет окончанием пути по созданию проема.
В разных регионах процедура передачи сведений и заявления в Росреестр может отличаться. Где-то это делает местная администрация, где-то сам собственник через МФЦ. В любом случае, Росреестр внесет изменения в ЕГРН и выдаст соответствующий документ, который узаконит произведенную перепланировку.
Особенности резки дверного или оконного проема в несущих стенах
Делать проем в несущей стене самостоятельно нельзя, особенно в многоквартирном доме. На сайтах строительных организаций, агентств недвижимости представлено много наглядных примеров таких попыток. В отличие от других видов ремонта, здесь не помогут видеообзоры и советы бывалых. Конструкции и материалы домов имеют много нюансов, а ошибки могут стать фатальными.
Панельный дом
Эти дома самые проблемные в смысле вмешательства в капитальные стены.
Во-первых, все стены в них несущие. Во-вторых, сама панель — это конструкция из бетона и арматуры, с которой сложно работать. Именно в панельных домах самые жесткие требования к резке оконных и дверных проемов. Расширять имеющиеся проемы запрещено.
Кирпичный дом
В кирпичном доме проще получить согласование на перепланировку капитальной стены. Проемов можно запланировать несколько, они могут быть более широкими, чем в панельных домах. В отличие от работ в панельных или монолитных домах, где сначала проем сначала создается, а потом усиливается, в кирпичных усиление происходит до демонтажа, так как кладка может посыпаться.
Монолитный дом
Запрос на перепланировку несущей стены в монолитных домах чаще всего получает положительный ответ. Однако, в нем категорически запрещено вмешиваться в конструкцию колонн и пилонов. Проемы делают в длинных стенах дома, предварительно изучив арматуру и состав бетона.
При прорезке оконных и дверных проемов в капитальных стенах не используются кувалды или перфораторы. Процесс потому и называется резкой, что его выполняют различного вида пилами или стенорезными машинами.
Что будет, если не согласовать проект проема в несущей стене
Несогласованный проем в несущей стене может стать источником серьезных неприятностей.
Самая счастливая версия развития событий такая: заплатив штраф, вы проходите все ту же череду согласований. Но получить разрешение, а потом оформить акт приемки постфактум будет гораздо дороже и сложнее.
Если в разрешении будет отказано, вы должны будете восстановить первоначальный вид квартиры. Причем только после создания согласованного проекта и с последующим актом приемки работ.
Игнорирование предписаний по устранению перепланировки капитальной стены может обернуться потерей квартиры. Есть прецеденты, когда комиссия через суд отчуждала недвижимость и выставляла на торги.
Самое страшное, когда несогласованное вмешательство приводит к обрушению здания. В этом случае наступает уголовная ответственность.
Мнение эксперта
Надежда Гусева, партнер компании «Этажи» советует:
«Если вы планируете сделать проем в несущей стене, готовьтесь к настоящему квесту: с архитектурным проектом, согласованиями в Жилинспекции, заключениями от конструктора, ТСЖ и прочими инстанциями. На практике мы сталкивались с разными случаями. Например, у одного моего клиента — архитектора, была гениальная идея объединить кухню и гостиную через несущую стену. Все было просчитано до миллиметра, но даже в этом случае на согласование ушло больше полугода. Бумажная волокита, проверки, корректировки проекта — это не то, что можно «быстренько уладить».
Важно понимать: несущая стена — это не «просто перегородка». Это позвоночник в теле дома. И любое вмешательство должно быть абсолютно безопасным и официально одобренным.
Одна из задач риэлтора при подборе квартиры для клиента — обезвредить «сюрпризы» до сделки. И вот лайфхак: всегда просим у собственника актуальную техдокументацию — поэтажный план и экспликацию. Сравниваем их с фактической планировкой при просмотре. Не сходится? Сразу красный флаг.
Был случай: показываем клиенту классную квартиру с великолепным ремонтом. Но при внимательном осмотре вижу в коридоре проем, которого нет в плане. Оказалось, что прежний собственник сделал дыру в несущей стене, чтобы создать гардеробную мечты. А согласовать, конечно, не успел. Мы отказались от сделки, и, как оказалось позже, квартиру не могли продать почти год из-за проблем с документами.
Если вы все же купили квартиру с самовольной перепланировкой, это не конец света.
Вам предстоит пройти процедуру узаконивания. Да, это ресурсы: время, нервы, деньги. Но если не узаконить, могут быть реальные сложности: от проблем с продажей до невозможности оформить ипотеку для следующего покупателя.
В моей практике была семья, которая купила квартиру без риэлтора, по знакомству, как это часто бывает. Им обещали, что все потом оформят. Чтобы планировка стала законной мы потратили 9 месяцев. Зато теперь квартира чистая, и при продаже не будет подвохов.
Главное об обустройстве проема в несущей стене
Удобная и современная квартира приносит собственнику не только радость, но, в перспективе, и денежные дивиденды. Если для изменения планировки потребуется вмешательство в капитальную стену, не стоит бояться, но нужно подготовиться к долгому пути. Вся процедура, по утверждениям специалистов, может занять до четырех лет.
И это только временные затраты.
1. Перепланировка несущих стен возможна.
2. Приступайте к любым работам по созданию проема только после получения разрешения.
3. Правильно составленные документы важны на всех этапах перепланировки.
4. Ни в коем случае не пытайтесь делать проем самостоятельно и не привлекайте неквалифицированных работников.
5. Не экономьте на проекте и материалах.
6. Если перепланировка невозможна — поищите другой способ улучшить жилплощадь.
«И помните, — советует эксперт Надежда Гусева, — хорошая недвижимость — это не только про красивые стены, но и про юридическую чистоту. Без нее даже самый шикарный ремонт — просто головная боль в обертке».
