Российский рынок недвижимости в своей новейшей истории пережил три полноценных кризиса и сейчас переживает еще один – "неклассический", рассказали РИА Недвижимость эксперты. Ситуация, которая сложилась на нем в настоящий момент, по их словам, сильно отличается от того, что наблюдалось в предыдущие кризисы, и это, скорее, некий период охлаждения рынка, который закончится возвращением покупателей, как только снизятся ставки по депозитам и по ипотеке.
1998 год: Дефолт и падение цен на жилье
Этот полноценный кризис имел под собой внутреннюю причину – тогда государство объявило дефолт по своим обязательствам, так как в казне не было денег, вспоминает руководитель аналитического центра "Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU" Олег Репченко. Следствием стало банкротство ряда банков и существенное ослаблению рубля практически в четыре раза: курс скакнул с 6 до 25 рублей за доллар.
"То, что произошло, вогнало в ступор всю финансовую систему, и в результате цены на недвижимость, которые тогда были исключительно в долларовом выражении, просели на треть", – рассказывает он.
Но так как сегмент новостроек в России еще не был развит, коллапс произошел на вторичном рынке жилья, обращает внимание директор направления "Вторичный рынок" агентства "Инком-Недвижимость" Сергей Шлома. В результате около 20% малых агентств недвижимости закрылись, добавляет директор по развитию сети "Миэль" Александр Дрягин.
Нормализовалась ситуация на рынке недвижимости, по словам Репченко, в течение 2000-2001 годов. На докризисный уровень стоимость жилья вышла лишь к 2002 году.
2008 год: Классический кризис из США
Следующий кризис на российском рынке жилья произошел через 10 лет – в 2008 году. Он пришел в Россию из-за океана, говорит Репченко. В начале 2000-х годов в США активно выдавались рискованные ипотечные кредиты, в результате американский рынок перегрелся, раздувшийся пузырь лопнул и "потянул" за собой ряд крупных банков мирового масштаба.
"И поскольку на американскую экономику, на доллар, многое завязано, кризисная волна распространилась на весь мир. Россию это затронуло обвалом на финансовых рынках", – рассказывает он.
Рухнул российский рынок акций, Банк России повысил ключевую ставку, произошло ослабление рубля, правда, гораздо менее ощутимое, чем в 1998-м – примерно с 24 рублей за доллар курс ушел на уровень 36 рублей, вспоминает Репченко.
"На мой взгляд, это был, что называется, классический финансовый кризис – все рынки перегрелись: акции, нефть, золото, недвижимость, и им потребовалась коррекция, чтобы продолжить расти", – отмечает эксперт.
К тому времени в России уже успела сформироваться закредитованность во всех сферах жизни и деятельности, бизнес и застройщики не составляли исключение. Началась череда невыплат по кредитам, вспоминает Дрягин. Кредитование в целом по всем сферам резко сократилось, соответственно сократилась и выдача ипотеки, что привело к резкому падению спроса и на рынке недвижимости.
В кризис 2008 года цены на жилье в России, по словам экспертов, упали, но снижение было несколько менее ощутимым, чем в 1998 году. Жилье подешевело примерно на четверть, оценивает Дрягин.
Восстановиться от этого кризиса российскому рынку недвижимости удалось примерно к 2010−2011 годам, говорят эксперты. Его важным итогом стала очевидная необходимость перехода с "серых" схем продаж на рынке новостроек на долевое строительство для того, чтобы защитить покупателей жилья, добавляет руководитель "Циан.Аналитики" Алексей Попов.
Кризис 2014 года: Санкции и подешевевшая нефть
Кризис 2014 года на российском рынке жилья был уже не глобальным, а локальным. По словам Дрягина, он имел чисто политические причины: из-за событий на Украине 2014 года Россия получила достаточно серьезные санкции, а нефть упала в цене, что привело к ослаблению курса рубля.
"Цены на нефть опускались ниже 30 долларов за баррель, что было связано с активным развитием в США сланцевой технологии добычи нефти и ее перепроизводством. Тогда произошло бегство капитала из страны и существенное ослабление рубля: курс "улетел" с 30-35 на 70−80 рублей за доллар – в два с половиной раза", – вспоминает Репченко.
В этот кризис просели цены на жилье (на 10-15%), причем не только в валютном выражении, но и в рублевом. Также имело место банкротство некоторых крупных застройщиков. Спасло отрасль решение правительства по субсидированию ипотеки на новостройки на уровне 12%, полагает руководитель "ЕРЗ.РФ" Кирилл Холопик.
При этом на вторичном рынке, несмотря на падение спроса, собственники продолжали держать цены, а некоторые еще и пытались поднимать их. В результате, по словам Дрягина, рынок застыл, и около 30% агентств недвижимости прекратили свою деятельность.
Этот кризис имел затяжной характер, фактически рынок недвижимости начал выходить из него только в 2017 году, отмечает директор группы корпоративных рейтингов АКРА Василий Танурков.
2022-2025 годы: Недоступная ипотека и потребность в охлаждении
Конечно, последние три года стали непростыми для российского рынка жилья. Колебания курса рубля, обусловленные непростой международной обстановкой, начиная с 2022 года, новый виток санкций, повышение ключевой ставки и рост ставок по ипотеке – все это на время привело в ступор участников рынка, говорит Шлома.
"И все же сегодня говорить о классическом кризисе на рынке недвижимости я бы все же не стал", – заявляет Репченко, полагая, что это некоторый период охлаждения рынка.
По его словам, рынок до последнего времени был перегрет за счет широкого распространения льготных ипотечных программ, которые в 2023 году, например, занимали до 90% рынка. В результате цены на квартиры за последние 3-4 года выросли примерно вдвое.
"Но теперь доступной всем ипотеки нет, ставки по рыночным кредитам на фоне взлетевшей ключевой превышают в некоторых банках 25% годовых, цены на жилье высокие, продажи упали", – считает Репченко.
И все же стройки не останавливаются и большого числа банкротств застройщиков не наблюдается – спасением для отрасли стало проектное финансирование, говорит Холопик. Эта схема финансирования строительства жилья с использованием проектного долга под эскроу-счета существенно смягчает последствия снижения спроса для застройщиков, поскольку компании не испытывают проблем с ликвидностью в период снижения спроса, объясняет Танурков.
Что же касается вторичного рынка жилья, то этот сегмент сегодня обходится практически без заемных средств, отмечает Шлома. Люди в основном расплачиваются деньгами в том числе от продажи квартиры при альтернативной сделке и от накоплений на вкладах. Так как покупатели в целом есть, продавцы не готовы снижать цены, средний размер дисконта не превышает 5% (практически столько же, как и годом ранее).
Что будет дальше?
Сегодня все участники рынка ждут снижения ставки Банком России и, соответственно, сокращения ставок по ипотеке, говорят эксперты.
Ведь в отличие от рынков других стран, в России, по словам исполнительного директора Клуба инвесторов Москвы Владислава Преображенского, есть масштабный неудовлетворенный потенциальный спрос на жилье. То есть покупать квартиры люди хотят и нуждаются в них.
"Так что, при хорошем сценарии развития событий, по мере снятия санкций, замедления инфляции и смягчения денежно-кредитной политики ЦБ покупатели будут активно возвращаться на рынок", – полагает Дрягин.
Это прежде всего те, кто, по его словам, уже накопили на депозитах 55 триллионов рублей. Также на него выйдут и ипотечные покупатели, прогнозирует Шлома.
Главное сейчас – чтобы ситуация не затянулась на годы, резюмируют эксперты. Ведь при негативном сценарии развития событий, когда санкции сохранятся надолго и ставка ЦБ будет высокой еще несколько лет, не исключено снижение объемов строительства и уход застройщиков с рынка.
