Документы при покупке квартиры в 2025 году: полный список для покупателя и продавца

Приобретение нового жилья требует внимательности и знания множества юридических тонкостей. Рассказываем, какие документы нужно проверить при покупке квартиры в 2025 году.
Авторы и эксперты
Яна Шапошина
Автор Дом Mail
Наталья Кулагина
Начальник управления оформления и регистрации ГК «Отрада»
Инна Красовская
Руководитель управления цифровых юридических сервисов
Мужчина и женщина за столом с документами на покупку квартиры, ключами и миниатюрным домом
Важно знать, какие документы необходимы при покупке недвижимости, чтобы избежать возможных проблем во время оформления сделкиИсточник: Image by Freepik

Купить новую квартиру — это не только мечта, но и сложный процесс, который отнимает много времени и нервов. Чтобы не стать жертвой мошенников, заранее узнайте, какие документы нужно запрашивать у продавца при покупке квартиры в 2025 году. 

Зачем нужно проверять документы перед покупкой квартиры

Приобретение жилья — сложная сделка, в которой много нюансов и подводных камней. Если не вникнуть в юридические тонкости, покупку жилья могут оспорить и признать незаконной. Например, если объявятся неучтенные владельцы или окажется, что квартиру продали по поддельной доверенности. 

В подобных случаях покупатель может лишиться и жилья, и денег. Вот почему лучше заранее разобраться во всех правовых вопросах и тщательно проверить документы перед покупкой квартиры.

Какие документы нужно проверить покупателю перед покупкой квартиры

Женщина за столом проверят документы перед покупкой квартиры
Начальный шаг в изучении репутации объекта недвижимости — анализ отзывов о застройщикеИсточник: Unsplash / CC0

Никто не хочет нарваться на мошенников и приобрести жилье, из-за которого потом возникнут проблемы. Рассказываем, какие документы нужно проверить, чтобы купить подходящую квартиру у надежных продавцов. 

1. Выписка из ЕГРН

Этот документ подтвердит, что жильем владеет именно тот человек, который его продает. Но есть один нюанс.

До 1 марта 2023 года любой желающий мог получить в Росреестре выписку о владельцах квартиры. Но после внесения изменений в закон «О персональных данных» личная информация о хозяине жилья стала недоступна третьим лицам (1). Теперь в выписке содержится только информация о жилом объекте и о том, что на него зарегистрировано право собственности. Все дополнительные сведения можно получить только с согласия владельца.

Что может сделать в этой ситуации покупатель:

  • попросить самого продавца заказать выписку из ЕГРН — по его запросу Росреестр предоставит все данные; 

  • заказать нужный документ через нотариуса, но предварительно нужно составить авансовый договор, чтобы подтвердить, что вы реально являетесь покупателем жилья;

  • попросить владельца оформить в Росреестре разрешение предоставлять его персональные данные третьим лицам. 

Выписку из ЕГРН лучше запросить и проверить дважды: на этапе просмотра квартиры и непосредственно перед оформлением сделки. Так у покупателя будет гарантия, что за этот промежуток времени владелец не провел никаких махинаций с жильем.

2. Документ — основание получения права собственности

Квартира может достаться человеку разными способами: в наследство или в подарок, через покупку или приватизацию. От этого зависит, какие документы проверять у продавца.

  • Если жилье купили у других владельцев, нужно запросить договор купли-продажи и акт приема-передачи; 

  • если приобрели в строящемся доме — договор долевого участия и акт приема;

  • когда жилье получили в наследство — свидетельство о праве на наследство по закону или по завещанию;

  • если квартиру подарили, необходимо проверить дарственную от предыдущего владельца;

  • когда жилье приватизировали, стоит посмотреть договор передачи объекта в собственность.

3. Документ жилищного учета

Люди за столом проверяют документы жилищного учета
Документ жилищного учета содержит информацию о жилых помещениях и их пользователяхИсточник: Image by Freepik

Это справка о регистрации по форме № 9, в которой будут указаны все зарегистрированные жильцы. Вместо нее также можно запросить выписку из домовой книги или из единого жилищного документа (ЕЖД).

Стоит проверить одну из этих бумаг, чтобы убедиться, что в квартире нет временно выписанных жильцов. Если их выписали незаконно, они в дальнейшем могут заявить свои права на жилье и оспорить его продажу.

4. Справки об отсутствии задолженностей

Сюда можно отнести сразу несколько документов:

  • Справка об отсутствии задолженностей по коммунальным услугам. Поможет избежать неприятной ситуации, когда долг за ЖКХ и капремонт повесят на нового владельца.

  • Справка о погашении ипотеки. Если владелец брал кредит на жилье, стоит убедиться, что он его полностью погасил.

  • Выписка о кредитной истории продавца. Документ необязательный, но полезный. Он поможет убедиться, что у владельца нет проблем с банками и на квартиру не наложат ограничений при продаже. 

5. Документы продавца

Необходимо проверить данные всех владельцев квартиры. У взрослых собственников нужно попросить паспорта, а у несовершеннолетних — свидетельства о рождении. Требуется внимательно сверить данные, указанные в бумагах на квартиру, с документами, удостоверяющими личность. 

Убедиться, что паспорт продавца не просрочен и не подделан, можно на портале «Госуслуги». На сайте или в приложении необходимо ввести серию и номер паспорта, а также Ф. И. О. его владельца. Сервис проведет проверку и сразу покажет результат.

Какие документы еще можно проверить:

  • если собственник один, но он приобрел жилье в браке, необходимо попросить письменное согласие супруга на совершение сделки (2);

  • если квартира приобретена с помощью материнского капитала, детям должны быть выделены доли, а продажу потребуется согласовывать с органами опеки;

  • дополнительно можно попросить справки из психоневрологического и наркологического диспансеров, чтобы убедиться, что продавец не состоит в них на учете и признан дееспособным;

  • если владельцы не присутствуют на сделке лично и действуют через третье лицо, стоит проконтролировать, подлинная ли у него доверенность. Проверить документ можно на сайте Федеральной нотариальной палаты. Кроме того, обратите внимание на срок действия доверенности и на то, верно ли там заполнены данные обеих сторон.

6. Технический паспорт

Документ можно запросить в БТИ. Это необязательная бумага, но она поможет проверить, не проводил ли владелец неузаконенную перепланировку квартиры. Если выявят нарушения, продать такое жилье будет сложнее.

7. Разрешительные и правоустанавливающие документы при покупке квартиры в новостройке

Все предыдущие пункты касаются жилья на вторичном рынке. О том, как проверить квартиры в новостройке, рассказывает Наталья Кулагина, начальник управления оформления и регистрации ГК «Отрада»:

«Чаще всего на сайте застройщика или на общефедеральном ресурсе наш.дом.рф можно найти все основные документы. Если их там нет, смело запрашивайте:

  • свидетельство о праве собственности на землю или договор аренды земельного участка;

  • кадастровый паспорт земельного участка;

  • разрешение на строительство;

  • проектную документацию, согласованную с органами государственной власти и утвержденную ими;

  • учредительные документы застройщика (устав);

  • свидетельство о государственной регистрации юридического лица;

  • свидетельство о постановке на учет в налоговом органе;

  • отчетность застройщика за последние несколько лет, включая балансы и отчеты о прибылях и убытках.

В зависимости от формы оплаты вам может быть актуально изучить кредитные договоры и ипотечные соглашения от разных банков, чтобы выбрать оптимальный вариант оплаты.

Последнее, но не по важности — договор долевого участия (ДДУ). Полностью прочитайте ДДУ и убедитесь, что в нем указаны все условия сделки, включая сроки, стоимость, штрафные санкции и гарантии».

Как купить квартиру в 2025 году: пошаговая инструкция

Квартиры
Необходимо детально спланировать покупку жилья, поскольку в процессе задействованы несколько сторонИсточник: Image by Freepik

Составили подробное руководство для тех, кто планирует приобрести собственную недвижимость. Разобрали по шагам все действия, которые необходимо совершить в процессе сделки.

1. Найдите подходящую недвижимость

Для этого сначала определите, для каких целей вам нужна квартира: для проживания или сдачи в аренду. Решите, в каком районе удобнее приобрести жилье и сколько в нем должно быть комнат. Выберите, что будете рассматривать в первую очередь: новостройки или жилье на вторичном рынке. Посчитайте, сколько средств есть для покупки и потребуется ли использовать кредит.

Искать подходящее жилье можно самостоятельно: через интернет, знакомых или непосредственно уточнять в подходящих домах, нет ли там квартир на продажу. Также можно обратиться в агентство недвижимости. Риелтор подберет несколько вариантов и будет сопровождать сделку. 

2. Проверьте недвижимость на юридическую чистоту

Запросите у продавца бумаги, подтверждающие его право собственности на жилье. Проверьте паспорта владельцев и уточните, нет ли в квартире временно выписанных жильцов. Дополнительно сверьте технические моменты по перепланировке и проконтролируйте, чтобы объект не был в обременении.

Если приобретаете жилье в новостройке, нужно изучить пакет разрешительных и правоустанавливающих документов от застройщика.

3. Соберите необходимый перечень документов

Женщина с документами
Можно сэкономить время, заказав часть документов на официальных сайтах ведомств и ГосуслугахИсточник: Image by Freepik

Инна Красовская, руководитель управления развития цифровых юридических сервисов экосистемы недвижимости М2, перечислила список обязательных документов для сделки:

1. Паспорт покупателя или его опекуна. Разворот главной страницы с фотографией и страницы с регистрацией. 

2. Паспорт продавца, а также его супруга, если объект приобретен в браке. Разворот главной страницы с фотографией, регистрацией, семейным положением и данными детей.

3. Документ — основание приобретения продавцом права на объект. Им может быть:

  • договор купли-продажи или мены — если недвижимость была куплена на вторичном рынке,

  • договор долевого участия (ДДУ) или уступки прав требований (ДУПТ) — если недвижимость куплена у застройщика,

  • договор передачи (приватизации) жилья в собственность — если квартира приватизирована,

  • свидетельство о праве на наследство по закону или завещанию, 

  • договор дарения — если квартира получена в дар,

  • соглашение об определении долей или разделе имущества.

4. Документ, подтверждающий наличие зарегистрированного за продавцом права. Может быть один из следующих:

  • свидетельство о государственной регистрации права — если объект приобретен продавцом до 2016 года (с 2016 такие бумаги не выдают);

  • выписка из ЕГРН, в которой указаны документы — основания приобретения прав собственности;

  • выписка из ЕГРН на земельный участок о зарегистрированных ДДУ и ДУПТ — если недвижимость покупается по договору о переуступке.

5. Документы для приватизированных объектов и приобретенных по договору ренты:

  • отказы от участия в приватизации — если недвижимость была приватизирована и имеются лица, отказавшиеся от приватизации;

  • копия свидетельства о смерти рентополучателя — если недвижимость приобреталась по договору ренты.

По словам Инны Красовской, в зависимости от ситуации могут также понадобиться:

  • выписка из домовой книги или ЕЖД;

  • согласие супруга/супруги, брачный договор, соглашение о разделе имущества или нотариально заверенное заявление собственника о приобретении имущества вне брака; 

  • справка об использовании материнского капитала, разрешение органов опеки и попечительства — если среди собственников есть несовершеннолетние, недееспособные или ограниченно дееспособные;

  • согласие залогодержателя — если недвижимость была куплена в ипотеку и находится в залоге у банка;

  • справка об отсутствии у продавца задолженностей по оплате коммунальных услуг.

4. Составьте договор купли-продажи

Пара пожимает руки риелтору при оставлении договора купли-продажи
Обращение к нотариусу избавляет от необходимости самостоятельно изучать законодательство и составлять документИсточник: Image by Freepik

Его оформляют в письменном виде. Образцы можно посмотреть в интернете, или обратитесь к нотариусу. 

В договоре обязательно должны быть указаны следующие сведения:

  • цена недвижимости;

  • информация о продаваемой квартире;

  • данные людей, которые получат жилье после его продажи, и права, которые они будут иметь на эту недвижимость.

Важная часть договора купли-продажи — акт приема-передачи. 

«Этот документ подтверждает, что квартира передана покупателю в установленном договором состоянии точно в срок и стороны согласны с исполнением всех условий. При покупке объекта недвижимости на первичном рынке такую бумагу подписывают после завершения строительства», — объясняет эксперт Наталья Кулагина. 

5. Зарегистрируйте право собственности на квартиру

Перечень бумаг, которые нужны для этой процедуры, лучше уточнять индивидуально для каждого случая. Проконсультировать по этому вопросу смогут в многофункциональном центре или региональном управлении Росреестра. 

Документы можно подать через МФЦ, отправить по почте или выслать в электронном виде, предварительно заверив квалифицированными электронными подписями всех участников сделки. Более простой вариант — отдать бумаги нотариусу, и он сам передаст их в Росреестр.

Какие документы должен получить покупатель по завершении сделки

Покупатель получает документы по завершении сделки
Сохраните полученные документы, чтобы иметь подтверждение права собственности и возможность защитить свои интересы в случае возникновения каких-либо проблемИсточник: Image by Freepik

«Вне зависимости от того, какое жилье вы покупаете — первичное или вторичное, покупатель должен получить пакет документов, подтверждающих законность сделки и его права на квартиру. Это могут быть оригиналы документов, подписанных в бумажном виде, либо документы, подписанные электронными подписями сторон сделки», — объясняет Наталья Кулагина.

Рассказывает эксперт Инна Красовская:

«По завершении сделки понадобится следующий пакет документов:

1. Электронный архив из Росреестра. 

2. Документы из банка об оплате недвижимости. Например, чек о внесении денег на счет или справка о снятии определенной суммы.

Важно: наличный способ оплаты — очень рискованный. В суде расписка не является достаточным доказательством оплаты.

3. Выписка из домовой книги или ЕЖД, подтверждающие отсутствие зарегистрированных лиц. Этот документ передают на сделке. Если продавцы не выпишутся вовремя, придется делать это через суд. 

4. Платежные документы по коммунальным услугам, подтверждающие, что нет задолженностей по квартире. Особенно важна справка по платежам за капитальный ремонт: они переходят на нового собственника. 

5. Акт приема-передачи ключей и квартиры (при необходимости). Если после регистрации сделки проходит много времени, то этот документ нередко дополняют фото и видео, на которых видно состояние квартиры». 

Частые ошибки, связанные с документами, при покупке жилья

Мужчина за столом держится за голову, испытывая трудности, связанные с документами, при покупке жилья
Лучшим действием по заключении сделки будет заведение отдельной папки и сохранение в ней всех полученных бумагИсточник: Freepik.com

Неточности могут возникать как в правоустанавливающих бумагах, так и в договоре купли-продажи. Одни ошибки могут привести к срыву сделки, а из-за других у нового собственника могут быть проблемы уже после покупки жилья. 

  • Неверное описание квартиры. В договоре купли-продажи необходимо полностью описать объект недвижимости, в том числе указать его уникальный кадастровый номер. Если информации о квартире будет недостаточно, сделку могут признать незаключенной.

  • Отсутствие пометки о залоге. Нередко оплату квартиры разбивают на две части. Сначала покупатель вносит залог, а после оформления сделки передает оставшуюся сумму. Такое разделение средств считается рассрочкой, а значит, квартира попадает под залог.

Информацию об этом вносят в ЕГРН, и снимать пометку придется отдельно. Чтобы этого не допустить, необходимо прописать в договоре купли-продажи, что у продавца нет права залога на недвижимость. 

  • Неточности в документах на квартиру. Например, могут отсутствовать сведения о несовершеннолетних собственниках или продавец забудет попросить согласие у супруга, хотя жилье приобреталось в браке.

Как получить налоговый вычет при покупке недвижимости

После приобретения жилья можно вернуть часть уплаченного НДФЛ из бюджета (3). Размер вычета равен расходам на покупку, но не более 2 млн рублей на человека. Из этой суммы возвращают 13%, т. е. максимум 260 тысяч рублей. 

Правом на вычет можно воспользоваться один раз, но разрешено разбить сумму на несколько объектов недвижимости. Если квартиру купили в браке, оба супруга могут подать заявление на возврат налога.

Вычет можно оформить, подав в налоговую декларацию 3-НДФЛ или заявление по упрощенному порядку или уведомив работодателя, чтобы он не удерживал часть дохода из зарплаты. Понадобится подтвердить право на возврат, приложив документы:

  • выписку из ЕГРН;

  • копию договора купли-продажи или акт приемки — если жилье приобрели по договору долевого участия;

  • платежные документы, подтверждающие, что квартиру действительно купили, а не получили, например, в наследство;

  • справку о доходах и суммах налога;

  • заявление о распределении расходов — если на вычет рассчитывают оба супруга.

Советы и рекомендации экспертов

Женщины сидят за столом с документами
Чтобы снизить риски заключения какой бы то ни было сделки, подготовьте документы заранее и ознакомьтесь с предложением продавца и его репутациейИсточник: Unsplash / CC0

«Процесс покупки квартиры — это ответственное мероприятие. Часто, выбрав жилье, будущий покупатель расслабляется, ведь дело за малым — подписать договор и получить ключи, но это не совсем так. Документы, на основании которых совершается сделка, требуют тщательной проверки. Чтобы избежать юридических проблем в будущем, покупателю необходимо быть внимательным на всех этапах сделки», — считает эксперт Наталья Кулагина.

По мнению эксперта Инны Красовской, существует две основные причины, по которым нужно проверять документы при покупке квартиры:

1. Важно убедиться, что с недвижимостью все в порядке и она действительно принадлежит продавцу. Вопрос принадлежности объекта не так прост, как кажется. Иногда продавец может и сам не знать, что половина имущества принадлежит, например, супругу или другому наследнику. 

2. В случае спорных ситуаций можно будет доказать свою добросовестность в суде. Например, через пару лет сделку могут попробовать оспорить кредиторы продавца, здесь и пригодится комплект документов. 

Наталья Кулагина еще раз напомнила, какие бумаги нужно запросить и проверить перед покупкой жилья на вторичном рынке:

  • выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) — подтверждает право собственности продавца на квартиру, а также указывает, есть ли на квартире обременения или ограничения;

  • договор купли-продажи, дарения или мены (обмена квартиры) — подтверждают основание возникновения права собственности у продавца;

  • согласие супруга на продажу квартиры, если ее приобрели в браке;

  • технический паспорт квартиры — содержит информацию о планировке, общей и жилой площади, а также о состоянии недвижимости;

  • справку о зарегистрированных лицах (форма № 9) — подтверждает, что в квартире никто не зарегистрирован, либо указывает на зарегистрированных лиц;

  • справки об отсутствии задолженностей по обязательным платежам по эксплуатации жилья. 

При покупке квартиры в новостройке нужно проверить разрешительные и правоустанавливающие документы на сайте застройщика или запросить их у продавца.

Что нужно запомнить о покупке квартиры

Собрали основную информацию по теме статьи:

1. Перед покупкой жилья важно проверить недвижимость на юридическую чистоту. Это поможет избежать обмана и попыток оспорить сделку в будущем.

2. В первую очередь у продавца необходимо проверить бумаги, подтверждающие его право собственности на жилье, документы, подтверждающие личность владельца, уточнить количество прописанных жильцов, а также узнать, нет ли обременений на жилом объекте.

3. При покупке квартиры в новостройке заранее проверьте разрешительные документы на сайте застройщика или на портале наш.дом.рф

4. После совершения сделки на руках должны быть договор участия в долевом строительстве или договор купли-продажи, подписанный обеими сторонами, акт приема-передачи, документы об оплате и выписка из ЕГРН.

5. После покупки квартиры можно получить имущественный налоговый вычет. 

Список источников

1. Федеральный закон от 14.07.2022 № 266-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон „О персональных данных“, отдельные законодательные акты Российской Федерации и признании утратившей силу части четырнадцатой статьи 30 Федерального закона „О банках и банковской деятельности“».

2. Семейный кодекс Российской Федерации от 29.12.1995 № 223-ФЗ, статья 35 «Владение, пользование и распоряжение общим имуществом супругов».

3. Налоговый кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 05.08.2000 № 117-ФЗ, статья 220 «Имущественные налоговые вычеты».