Так, по данным аналитиков портала «Мир квартир», доходность от сдачи жилья в наем выросла в среднем в регионах за это время с 5,6 до 6,4 процента годовых. И окупиться квартира при таких вводных может уже не за 17,9 года, а за 15,7. Эти данные подтверждают и собкоры «РГ» на местах.
«После повышения ключевой ставки ипотека взлетела почти до 30 процентов годовых, и многим покупка своего угла сейчас не по карману, — констатирует Алтынай Шамова, руководитель риелторского агентства в Астрахани. — Так что снимать жилье сегодня практически единственный выход. Отсюда и резкий рост цен на аренду».
Так, если по действующим ставкам взять сейчас квартиру в Астрахани в ипотеку за четыре миллиона рублей на 20 лет, то ежемесячный платеж составит космические 90 тысяч рублей. А снять ее можно за 36 тысяч в месяц. Поэтому выбор тех, кому нужно жилье, очевиден.
«Хочешь съехать от родителей — снимай квартиру», — подтверждает и президент Тульской гильдии риелторов Алексей Сидоров.
Тула входит в пятерку городов, где, по данным портала «Мир квартир», доходность от сдачи квартир в наем сейчас самая высокая. Так, за год аренда подорожала в городе больше чем на 30 процентов. Если год назад однушку с хорошим ремонтом, и даже не в центре города, но в привлекательных домах, можно было снять за 30 тысяч рублей, сегодня — за 40−45 тысяч. Выросла цена аренды и в хрущевках, расположенных далеко не в самых престижных районах: то, что в январе 2024 года сдавали за 15−18 тысяч, сейчас предлагают за 25 тысяч и больше.
Ежемесячный платеж по ипотеке в регионах сегодня в три раза больше арендной платы за квартиру.
«Стоимость аренды в Туле, как и в среднем по России в прошлом году, росла значительно быстрее, чем цены на недвижимость. Цена квартир увеличилась примерно на 7 процентов, в то время как аренда — на все 25−30 процентов», — говорит Алексей Сидоров.
Возросший спрос на арендное жилье в Туле вызван еще и тем, что тульские заводы в последние годы активно набирали людей, в городе оружейников сейчас много иногородних. Кроме того, в Тулу приезжают переселенцы из приграничных регионов в ожидании получения сертификатов на покупку жилья, многие из них тоже снимают квартиры.
В Ярославле с тех пор, как увеличились ставки по ипотеке, и вовсе отмечается явный дефицит предложений по аренде. Особенно жестким он стал с весны 2024 года.
«При средней стоимости аренды жилья в городе в 27 тысяч рублей сейчас нередки сделки и за 60−65 тысяч», — рассказала «РГ» руководитель отдела оценки и аналитики ярославской группы компаний «Метро» Анастасия Голлай.
Как отмечают риелторы, самые востребованные сегодня в регионах квартиры, в которых есть кухня-гостиная и спальня. Такая планировка пользуется повышенным спросом особенно у молодых семей, большинству из которых сейчас ипотека как раз и не доступна.
«Что касается владельцев, в выигрыше здесь, конечно, будет тот, кто купил в ипотеку квартиру два года назад и стал сдавать ее сразу для погашения своего ежемесячного кредитного платежа, — говорит Алтынай Шамова. — Тогда платеж по ипотеке мог колебаться в Астрахани, например, в районе 16−17 тысяч рублей. В этих же пределах и варьировалась ежемесячная арендная плата за съем. Сейчас хозяин смело может поднимать ежемесячный ценник за съем до 20−25 тысяч рублей и перекладывать разницу себе в карман. Уверена, он не останется без жильцов, поскольку такие квартиры в топе предпочтений у арендаторов».
Впрочем, как отмечают аналитики, делать однозначный вывод о существенном росте доходов от сдачи квартир вряд ли стоит. Надо учитывать инфляцию, налоги, страхование арендной недвижимости, ведь как ни крути, это бизнес с высокими рисками.
«Если закладывать все эти нюансы, то насчет высокой доходности я бы не стал обольщаться», — пояснил «РГ» Алексей Сидоров.
Плюс сильно подорожали стройматериалы, а без ремонта квартиру за хорошую цену не сдашь. Сейчас на минимальный ремонт, стоивший год назад полмиллиона, придется потратить в два раза больше. Тема ремонта особенно актуальна и в связи с рисками этого бизнеса.
Алексей Сидоров вспомнил случай, когда собственники, сдавая элитную квартиру, выставили условия: у квартирантов не должно быть животных и детей. Жилье с белым роялем и кожаной светлой обивкой мебели сдали топ-менеджеру крупной компании на время его проживания в Туле. В итоге кожа оказалась прожженной, а рояль поцарапанным. Или предприниматели, сняв дешевую квартиру, застелили пол в одной из комнат пленкой, засыпали землей и выращивали там зелень на продажу. Выяснилось это, когда у соседей закапало с потолка.
«Конечно, это крайние случаи, но, чтобы сдавать квартиру по хорошей цене, в ней необходимо регулярно делать хотя бы косметический ремонт. Отобьет его арендная плата за год — еще вопрос. Но этот год плюсуйте к тем, за которые планировали окупить жилье, — заметил Алексей Сидоров. — Если заниматься этим бизнесом, я бы советовал обязательно страховать недвижимость. Арендодатели ведь никак не защищены законом, а квартиры, как правило, снимают люди, у которых ничего нет».
Как считают участники рынка, скупать квартиры для сдачи их в наем, даже при условии, что у вас на руках есть вся необходимая сумма и не нужно брать кредит, сегодня далеко не так выгодно, как раньше. Дело в том, что, когда была дешевая ипотека, покупали квартиры еще на стадии котлована, и стоимость этой недвижимости к моменту сдачи дома вырастала порой сразу на 30 процентов. Есть дома, построенные лет 5−10 назад, в которых одному человеку принадлежат до десятка квартир. Их сейчас в основном и сдают в аренду. При сегодняшнем уровне инфляции и общей непредсказуемости рынка решаться на покупку на стадии котлована — дело, прямо скажем, рискованное.
Но само по себе приобретение дополнительной недвижимости — это по-прежнему хорошее средство сбережения денег. К примеру, трехкомнатная сталинка в Пролетарском районе Тулы в 1997 году стоила 8−10 тысяч долларов. Спустя почти 30 лет ее цена в долларовом исчислении — в тех же пределах.
Между тем
Что рынок ждет дальше.
Меньше всего доходность жилья сейчас в Москве — 4 процента, констатируют аналитики портала «Мир квартир». Дело в том, что здесь хоть и самые высокие арендные ставки в стране, но и цены на квартиры куда выше, чем в регионах. Поэтому окупается квартира за очень долгий срок — 24,9 года. Ненамного лучше показатели в Сочи −19,8 года, Санкт-Петербурге −19,4 года.
При этом, как отмечают эксперты «ЦИАН. Аналитик», на рынке аренды сейчас отмечается незначительное сезонное снижение цен. Так, за последний месяц средние показатели опустились примерно на один процент. Это произошло из-за ограниченного спроса в период январских каникул. Тренд поддерживается и ростом предложения, которое происходит в том числе и за счет выхода в сегмент аренды инвестиционных лотов в недавно сданных домах. Но, как говорят эксперты, в феврале-марте на рынке начнется оживление, и цены стабилизируются.
По подсчетам «Этажей», в крупнейших городах страны «однушки» сейчас сдаются в среднем за 32,4 тысяч рублей в месяц. Это на 0,3 процента дешевле, чем в декабре.
Выраженное снижение средней стоимости аренды «однушек» за последний месяц в «ЦИАН. Аналитике» отметили в Перми — на 5,9 процента до 25,4 тысяч рублей в месяц. При этом в Санкт-Петербурге, по данным портала, однокомнатные квартиры подорожали в среднем на 1,4 процента, до 42,5 тысяч рублей в месяц. В Омске прирост составил 2,5 процента, до 25 тысяч рублей.
Между тем, как отмечают аналитики, снижение цен на аренду квартир — явление временное. Как правило, незначительные спады чередуются с подьемами на рынке, как, например, в период, когда осенью в большие города на учебу приезжают студенты и им нужно снимать жилье. Общий устойчивый тренд на рынке недвижимости в регионах сейчас все же — повышение стоимойсти арендного жилья.
«В наступившем году рост ставок аренды снова явно обгонит рост цен покупки, так что доходность, а следовательно и окупаемость квартир в России вырастет еще», — прогнозирует Павел Луценко, генеральный директор портала «Мир квартир».
