
На протяжении десятилетий проблема ветхого жилья остается актуальной для многих регионов нашей страны. Старые дома постепенно теряют свою надежность, превращаясь в потенциальные ловушки для своих обитателей. Редакция Дом Mail решила выяснить, какие критерии определяют непригодные для жизни здания в 2025 году и можно ли рассчитывать на расселение.
Что такое ветхое жилье
Это жилые здания, которые достигли такого состояния износа, при котором дальнейшая эксплуатация потребует проведения капитального ремонта. Проблемы могут возникнуть с конструкцией или коммуникациями, либо санитарные условия проживания очень плохие.
Само понятие не зафиксировано в российском законодательстве, однако упоминается Минстроем России (ранее Госстрой) в рекомендациях (1) и пособиях (2). Так, чтобы признать здание ветхим, износ должен быть:
от 70% для домов из камня;
свыше 65% для жилья из дерева.
Чем отличается ветхое жилье от аварийного

Аварийное жилье, в отличие от ветхого, уже не пригодно к использованию. Конструкции здания значительно повреждены, существует риск обрушения стен, перекрытий или других элементов. Жильцы подлежат обязательному расселению.
Ветхое жилье еще может некоторое время использоваться для проживания. Требуется капитальный ремонт, если такой дом не представляет непосредственной угрозы для жизни и здоровья людей. Либо необходимо признать его аварийным.
Попадает ли ветхое жилье под программу переселения
Попадают ли жильцы старых домов под расселение, мы обсудили с Максимом Навроцким, специалистом по недвижимости в Москве и Московской области.
— К сожалению, на сегодняшний день граждане, проживающие в ветхом жилье, не имеют никаких гарантий, что дом будет признан непригодным для проживания и его расселят по программе переселения, — отметил собеседник.
Максим Навроцкий пояснил, что как таковой федеральной программы переселения из ветхого жилья нет. Есть только общие понятия, изложенные в проекте Минстроя России (3).
— Общие понятия местные власти трактуют в меру своей фантазии, ведь это не федеральный закон и не федеральная программа. Губернаторы субъектов могут инициировать региональные программы по переселению из ветхого жилья. Например, есть программа реновации в Москве. Для подобных проектов могут быть привлечены как частные инвестиции, так и федеральные и региональные средства, — рассказал специалист по недвижимости.
Можно ли признать ветхое жилье аварийным
Возможность признать ветхое жилье аварийным складывается из нескольких факторов. Как считает Максим Навроцкий, многое зависит от конкретного региона, местных органов власти и уровня инициативы жильцов ветхого, а возможно, уже аварийного здания.
— Практика показывает, что были случаи, когда жители маленьких домов в маленьких городках доходили до главы субъекта или даже администрации президента, чтобы признать очевидно аварийный дом непригодным для проживания, получить соответствующие документы и в конечном счете новое жилье.
Признать жилой многоквартирный дом непригодным для проживания может межведомственная комиссия, — отметил специалист по недвижимости. — Ее могут инициировать как органы власти, так и сами жильцы, подав заявление.
Основания для признания дома аварийным

Жилой дом наделяют статусом аварийного на основе оценки его технического состояния и соответствия установленным нормам безопасности. Среди оснований следующие факторы:
Значительный износ конструкций. Оценивается степень разрушения несущих и ограждающих конструкций, фундаментов, стен, перекрытий и кровли.
Несоответствие санитарно-гигиеническим требованиям. Отсутствие водоснабжения, канализации или отопления. Несоответствие жилых помещений санитарным нормам, наличие плесени, грибка и других факторов, негативно влияющих на здоровье.
Высокий уровень радиационного, химического или биологического загрязнения. Дом может быть признан аварийным, если в нем обнаружены опасные уровни радиации, токсичных химических веществ или биологических агентов, угрожающих людям.
Повышенная опасность возникновения чрезвычайных ситуаций. Если дом расположен в зоне повышенного риска затоплений, оползней, землетрясений или других природных катастроф.
Непригодность для проживания вследствие аварий и разрушений. Например, после пожара или взрыва газа.
Советы и рекомендации эксперта
— Планируется внесение изменений в порядок переселения граждан из аварийного жилищного фонда после 1 января 2025 года. Однако поправки еще обсуждаются, и сказать что-то конкретно по этому поводу пока нельзя, — отмечает Максим Навроцкий.
— Есть предварительная информация от Минстроя, что могут измениться правила расселения из аварийных многоквартирных домов в части компенсации.
Специалист по недвижимости разъяснил, что планируется:
вычитать из суммы компенсации затраты на снос здания;
переселенцы будут доплачивать разницу, если стоимость предоставляемого жилого помещения превышает размер возмещения. Сейчас такое правило не является обязательным, что часто приводит к судебным разбирательствам.
— В этом вопросе нет однозначного ответа, и причина все та же — многое зависит от администрации конкретного субъекта РФ, — подытожил Максим Навроцкий.
Что нужно запомнить о ветхом жилье

Собрали все самое основное из статьи:
ветхим жильем считаются здания, износ которых требует капитального ремонта либо признания аварийным — непригодным для проживания;
аварийное жилье уже не пригодно к использованию. Такое решение принимает специальная комиссия на основании экспертизы;
ветхое жилье не попадает в программу переселения, однако можно попытаться признать его аварийным;
среди оснований для признания дома аварийным — значительный износ конструкций, несоответствие санитарно-гигиеническим требованиям, высокий уровень радиационного, химического или биологического загрязнения, а также повышенная опасность возникновения ЧС;
с 2025 года планируются изменения в программе переселения граждан из аварийного жилья.
Список источников
1. Приложение № 3 Методических рекомендаций по защите прав участников реконструкции жилых домов различных форм собственности, утверждено приказом Госстроя России от 10 ноября 1998 года № 8.
2. Приложение № 6 Методического пособия по содержанию и ремонту жилищного фонда, утверждено приказом Госстроя России от 10 ноября 1998 года № 8.
3. Паспорт федерального проекта «Обеспечение устойчивого сокращения непригодного для проживания жилищного фонда». Сайт Минстроя России.
4. Глава III «Основания для признания жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции» Постановления Правительства РФ от 28.01.2006 № 47 (в редакции от 19.10.2024) «Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания, многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, садового дома жилым домом и жилого дома садовым домом».