Обмен квартиры на дом: жилищный путь из города в деревню

Многие жители городских квартир нередко задумываются о проживании в частном доме, хотят разменять городскую суету на деревенскую размеренность. Это можно сделать путем обмена квартиры на дом. Вместе с экспертом разбираемся, как правильно заключить такую сделку.
Авторы и эксперты
Василий Литвинов
Автор Дом Mail
Татьяна Поберей
Специалист по недвижимости АН «Золотой ключ»
Частный дом
Бóльшая площадь, наличие придомовой территории, отсутствие соседей за стеной — лишь некоторые из преимуществ частного дома перед квартиройИсточник: Freepik

Возможность стать владельцем загородной недвижимости за счет обмена городской квартиры имеет свои особенности. В этой статье вы узнаете, что такое договор мены, законодательное регулирование обмена недвижимости, плюсы и минусы обмена квартиры на дом, как обменять квартиру на дом в области или деревне, а также что стоит учесть и запомнить при заключении такой сделки.

Можно ли поменять квартиру на дом

Безусловно, да. Сделки по изменению жилищных условий в виде обмена квартиры на дом распространены и вполне законны. Однако стоит учитывать судьбу обмениваемой недвижимости. Если на квартиру или дом наложен запрет на сделки, к примеру в виде обеспечительных мер по судебным спорам, или другие обременения, то такой обмен не состоится. Росреестр откажет участникам сделки в государственной регистрации перехода права собственности на обмениваемое жилье.

Что такое договор мены

Это бартер собственников, по которому они добровольно и навсегда обмениваются принадлежащими им вещами. Такие сделки относятся к возмездным, где каждый владелец оплачивает принятую вещь от другого владельца. В отношении недвижимости договор мены обязательно должен быть заключен в письменной форме (1). А если стороной такого договора выступает несовершеннолетний ребенок, то дополнительно потребуется нотариальное удостоверение такой сделки (2). Хотя стороны при обоюдном желании вполне свободно могут привлечь нотариуса для заверения договора мены.

Типы обмена недвижимости

Соглашения собственников по обмену недвижимостью бывают двух типов:

1. Равноценный тип обмена. Стороны договора мены определились, что у обмениваемой недвижимости одинаковая рыночная стоимость.

2. Неравноценный тип обмена. В этом случае обмениваемая недвижимость имеет разную рыночную стоимость и сторона, у которой стоимость передаваемого жилья оказалась меньше, должна будет доплатить соответствующую стоимость другому участнику сделки. Необходимо помнить, что в договоре мены нужно указать о неравноценном обмене и сумме доплаты. Если этого не сделать, то договор мены по умолчанию будет считаться с равноценным обменом.

Законы, регулирующие обмен недвижимости

Мужчина и женщина с документами читают законы, регулирующие обмен недвижимости
Существует три федеральных закона, регулирующих обмен недвижимостиИсточник: Image by Freepik

Отношения, связанные с меной недвижимости, регулируются только федеральным законодательством.

К законам, регулирующим обмен недвижимости, относятся:

1. Гражданский кодекс Российской Федерации (статьи 131, 164, 432, 555, 558, 567, 570). Учитывая, что по законодательству к договору мены применяются правила о купле-продаже, то в случае обмена с посторонним человеком доли квартиры в праве общей собственности нужно помнить о преимущественном праве покупки этой доли другими владельцами долей в такой квартире (1).

2. Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» — при регистрации перехода прав собственности по договору мены (2).

3. Основы законодательства Российской Федерации о нотариате от 11.02.1993 № 4462-1 — если стороной договора мены выступает несовершеннолетний или стороны добровольно решили нотариально заверить такой договор (3).

Плюсы и минусы обмена квартиры на дом

До подписания договора по обмену недвижимостью, участникам желательно знать положительные и отрицательные стороны такой сделки, а также быть в курсе юридических тонкостей регистрации Росреестром перехода прав собственности.

Плюсы частного домовладения по сравнению с квартирой

1. Вместе с домом одновременно передается земельный участок, на котором стоит такой дом. В земельном законодательстве есть принцип, согласно которого у дома и земельного участка должна быть единая судьба. Это означает, что в сделке по обмену дома на квартиру юридически и фактически передается и земельный участок (4).

2. Владельцы домов, не вносят ежемесячные платежи в фонд капитального ремонта, не оплачивают обслуживание общедомового имущества, так как такие платежи предусмотрены только для собственников квартир в многоквартирных домах (5).

3. Фактически увеличивается жилая и нежилая площадь.

4. Появляется возможность постройки гаража и других хозяйственных сооружений на земельном участке.

5. Появляется возможность вести натуральное хозяйство при условии совпадения с целевым назначением земельного участка.

6. Исключена вероятность затопления соседей/соседями.

7. Появляется возможность завести домашних и других животных при условии совпадения с целевым назначением земельного участка.

8. Минимизирована вероятность шума от ночных компаний в подъезде или квартире рядом.

9. По словам нашего эксперта Татьяны Поберей, специалиста по недвижимости АН «Золотой ключ», налоговый вычет можно получить на оба объекта.

Минусы частного домовладения по сравнению с квартирой

1. Нет УК и ТСЖ, на которые возложена обязанность по поддержанию жизнедеятельности многоквартирных домов (уборка снега, ремонт, замена инженерных сетей и пр.).

2. Как правило, удаленность магазинов и других объектов городской инфраструктуры.

3. Сложность длительных отъездов при ведении огородных дел и наличии домашней скотины.

Плюс сделки по обмену недвижимостью — возможность получить обратно квартиру или дом, если сделка в установленном порядке будет признана недействительной.

Минусы такой сделки — сложность по сравнению с куплей-продажей и более длительные сроки для совершения обмена, а также изначальная проблема подобрать эквивалентную по стоимости недвижимость. 

Как обменять квартиру на дом в области или деревне

Женщина передает ключи от жилья паре во время обмена квартиры на дом
Первый этап — определение рыночной стоимости собственного жилья, затем поиск и оценка объекта обмена, сбор документов и заключение сделкиИсточник: Image by Freepik

Процедура обмена включает в себя разные взаимодополняющие друг друга этапы, важность которых нельзя недооценивать.

1. Оценка недвижимости

Для старта самой сделки владельцам стоит озаботиться проведением оценки рыночной стоимости своей недвижимости. Это могут сделать независимые оценщики. Они профессионально проведут анализ состояния дома/квартиры, их износ и с учетом месторасположения, а также находящейся рядом инфраструктуры и других факторов определят рыночную стоимость обмениваемого жилья (6). 

2. Подбор и оценка объекта обмена

Следующий этап можно провести самостоятельно, изучая объявления по обмену в специализированных газетах или на сайтах и даже прислушиваясь к сарафанному радио. Можно привлечь риелторов и положиться на их профессионализм. К слову, второй вариант повлечет дополнительные расходы, но будет намного безопаснее по сравнению с самостоятельным поиском подходящей недвижимости, потому что до сделки нужно с первого раза и безошибочно дать правильную оценку следующим обстоятельствам:

  • в сделке выступает собственник, который не ограничен в ее заключении;

  • нужен полный комплект документов на дом / земельный участок;

  • у дома / земельного участка чистая история, не было незаконных сделок;

  • есть ли право проживания у несовершеннолетних, недееспособных или ограниченно дееспособных людей, а также инвалидов;

  • наличие/отсутствие в доме незаконной перепланировки или переустройства;

  • имеются ли наследники, имеющие право на обязательную долю в наследстве (при обмене наследуемого имущества);

  • установлены ли ограничения или обременения в виде залога, ареста и т. д.

3. Заключение договора

Этот этап уже относится к судьбоносным. В нем у сторон наступают юридические последствия от действий по сделке, потому что каждая ставит в договоре свою подпись. Совершение договора мены может быть только в письменном виде. При наличии юридического образования или навыков стороны могут самостоятельно оформить бумаги или привлечь юриста.

В договоре мены обязательно стоит указать технические характеристики квартиры и дома, рыночную стоимость каждого объекта, равноценность или неравноценность, точные условия по доплате и срокам внесения платежа, а также другие условия, на которых совершается сделка. 

4. Необходимые документы

Для того чтобы сделка прошла успешно и переход права собственности был зарегистрирован Росреестром с первого раза, необходимо собрать и представить следующие документы:

  • действующие паспорта участников сделки по обмену недвижимостью;

  • договор мены в количестве по числу лиц. С 30.04.2021 в Росреестр экземпляр договора мены предоставлять не нужно, так как с этого времени такой договор хранится в отсканированном виде в формате PDF;

  • выписка из ЕГРН на дом, земельный участок и квартиру или свидетельство о праве собственности, если право собственности было зарегистрировано до 15.07.2016;

  • согласие органа опеки и попечительства на совершение сделки (если стороной договора мены выступает несовершеннолетний);

  • нотариальное согласие супруга/супруги (если недвижимость находится в совместной собственности супругов);

  • документ, подтверждающий уплату госпошлины в предусмотренном статьей 333.35 НК РФ размере (7);

  • заявление каждого участника сделки о регистрации перехода права собственности.

Также необходимо иметь в актуальном виде кадастровые и технические паспорта на каждый объект недвижимости, а также все правоустанавливающие документы на них.

Что стоит учесть, когда меняешь квартиру на дом

Человек с планом дома и канцелярскими принадлежностями использует телефон, чтобы узнать детали обмена квартиры на дом
Любые сделки с недвижимостью всегда сопровождаются большим количеством документов, следует учесть, что на их сбор может уйти больше времени, чем планировалосьИсточник: Image by Freepik

Если у вас есть намерение и твердая решимость обменять квартиру на дом, то, по мнению нашего эксперта Татьяны Поберей, нужно учесть следующее:

1. Придется искать именно такого человека, которому подойдет ваша недвижимость. Это может занять годы.

2. При выборе загородной недвижимости следует обращать внимание на назначение земли. Для обычного проживания за городом подойдет ИЖС, ЛПХ.

На территории ЛПХ проще, чем при ИЖС, завести домашних животных: уток, кур, коров и т. п. СНТ позволяет построить дом для круглогодичного проживания, но не везде возможна прописка, и для этого могут потребоваться дополнительные действия. Помните, что в СНТ у вас еще будут ежегодные членские взносы.

3. При знакомстве с участком и домом нужно обратить внимание на то, подведен ли газ к дому, или нужно использовать газгольдер или электричество.

4. Важно узнать, какое водоснабжение: водопровод поселковый/деревенский или собственная скважина/колодец. Также выясните глубину скважины, количество колец колодца.

5. Узнайте, какое водоотведение: централизованная канализация или отдельный септик.

Желательно проведение межевания земельного участка. Это избавит от возможных конфликтов с соседями в отношении его границ.

6. Все капитальные строения должны быть зарегистрированными.

7. Если другая сторона вам сообщает, что можно добавить еще и дополнительную землю, имейте в виду, что это не бесплатная процедура. В каждом районе/регионе могут быть свои особенности.

8. В домах, имеющих статус жилых, перед сделкой обязательно нужно получить выписку из домовой книги, чтобы убедиться, что к моменту обмена не остается людей, имеющих право проживания в доме.

Советы эксперта: как грамотно обменять квартиру на дом

— Самостоятельно обменивать квартиру на дом долго и сложно, — поясняет наш эксперт. — Чтобы все сделать грамотно и потом не пожалеть, лучше обратиться за помощью к профессионалам, которые в ежедневном режиме занимаются сделками с недвижимостью. Они могут предложить массу вариантов по обмену, проверят «чистоту» дома и квартиры, а также проведут юридическое сопровождение сделки, что минимизирует возможные проблемы в будущем. 

Что нужно запомнить об обмене квартиры на дом

Миниатюрный дом, лупа, монеты, график
Обменять квартиру на дом вполне реально, но важно помнить, что поиск и обмен недвижимости потребует времени и знания юридических нюансовИсточник: Image by Freepik

Подводя итог сказанному при обмене квартиры на дом, нужно запомнить следующее:

1. Поменять квартиру на дом вполне возможно при условии, что на них не наложен запрет на сделки, к примеру в виде обеспечительных мер по судебным спорам, или другие обременения.

2. Договор мены — это бартер собственников, по которому они добровольно и навсегда обмениваются принадлежащими им вещами. В отношении недвижимости договор мены обязательно должен быть заключен в письменной форме, а если стороной выступает несовершеннолетний, то и нотариально заверен.

3. Обмен бывает двух типов: равноценный и неравноценный.

4. Отношения, связанные с меной недвижимости, регулируются только федеральным законодательством.

5. До подписания договора по обмену недвижимостью, участникам желательно знать положительные и отрицательные стороны такой сделки.

6. Чтобы обменять квартиру на дом, нужно подобрать и оценить их рыночную стоимость, безошибочно дать правильную оценку всем обстоятельствам, собрать необходимые документы, составить и заключить договор мены, в установленном порядке зарегистрировать переход права собственности в Росреестре.

Список источников

1. Гражданский кодекс Российской Федерации (части 1 и 2).

2. Федеральный закон «О государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2015 № 218-ФЗ.

3. Основы законодательства Российской Федерации о нотариате от 11.02.1993 № 4462-1.

4. Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 № 136-ФЗ.

5. Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 № 188-ФЗ.

6. Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29.07.1998 № 135-ФЗ.

7. Налоговый кодекс Российской Федерации (часть 2) от 05.08.2000 № 117-ФЗ.