Хотите подарить квартиру детям? Имейте в виду, что скоро для этого вам, возможно, придется идти к нотариусу, платить там пошлину и объяснять, что вы и правда в здравом уме и понимаете смысл своих действий. Да и в целом оформление сделки дарения, даже для близких родственников, станет хлопотнее и дороже, чем купли-продажи.
Причина — в готовящихся изменениях законодательства, цель которых — лучше защитить собственников жилья от злого умысла посторонних людей и даже близких родственников. Но ряд экспертов обеспокоены, что дело может закончиться известным сценарием «хотели как лучше, а получилось как всегда».
ЗАБОТА О БЛИЖНИХ — ДЕЛО РИСКОВАННОЕ
Госдума приняла в первом чтении законопроект, которым вносятся поправки в Гражданский кодекс: сделки дарения между людьми, которые не являются близкими родственниками, должны заверяться нотариально.
В пояснительной записке к документу довольно подробно расписывалось, что дарение между родственниками — естественная форма гражданско-правового и семейного взаимодействия, мотивы действий тут понятны. А вот возникшее вдруг у человека желание подарить свою квартиру чужим людям — «маркер социального риска», и на практике такие договоры «зачастую заключаются вследствие заблуждения со стороны дарителя относительно природы совершаемой им сделки, сопровождаются злоупотреблением правом со стороны одаряемых и содержат в себе признаки мнимой и притворной сделок, особенно когда на стороне дарителя выступают представители социально незащищенных слоев населения».
Логика в этом есть. Истории о том, как очередная пенсионерка подарила квартиру телефонным мошенникам, думая, что кого-то или что-то спасает, а квартира к ней потом вернется, у всех на слуху. Работу злоумышленникам в таких ситуациях облегчает то, что сейчас договор дарения можно заключить в простой письменной форме. То есть достаточно просто прийти с документами в МФЦ. Закрыть эту «лазейку» — идея весьма благая и здравая.
В процессе обсуждения законопроекта идея «защитить бабушек», однако, несколько трансформировалась. Защищать решили всех сразу — в том числе супругов и близких родственников друг от друга. Как утверждается в правительственном отзыве на законопроект, «наличие брака и (или) близкого родства между дарителем и одаряемым не исключает возможности нарушения имущественных интересов дарителя, в том числе в результате неправомерных действий одаряемого, что подтверждается наличием судебной практики по гражданским делам по искам о признании договоров дарения недействительными». То есть и муж жену или дети родителей обмануть могут — а потом долго судиться друг с другом.
— Статистика за последние пять лет показывает, что мошенничество в сфере оборота недвижимости более чем в 20% случаев совершается между близкими людьми, — заявила, представляя законопроект в Госдуме, первый заместитель председателя Комитета ГД по госстроительству и законодательству, председатель Башкортостанского отделения Ассоциации юристов России Ирина Панькина (проект закона внесли депутаты Государственного Собрания — Курултая Республики Башкортостан).
Правда, она не уточнила, сколько из этих 20% приходится именно на договоры дарения (и как поясняют специалисты, никто такой статистики не видел). Кроме того, не озвучивается, по каким обстоятельствам оспариваются эти сделки. А ведь закон предусматривает возможность их отмены не только по причине «заблуждения» бывшего собственника, но и в силу объективных причин (статья 578 Гражданского кодекса): когда одаряемый совершил покушение на жизнь дарителя, неправильно обращается с ценной для дарителя вещью, а также если дарение противоречит законам о банкротстве. Также предусмотрено право отменить дарение, если даритель переживет одаряемого.
Несмотря на это, депутат признала целесообразным «распространить обязанность по нотариальному удостоверению договоров дарения недвижимого имущества на всех участников гражданского оборота без исключения».
Ко второму чтению законопроект предполагается доработать уже с учетом этих предложений.
ЗАЧЕМ ЗАВЕРЯЮТ ДОГОВОР У НОТАРИУСА
В настоящее время обязательное нотариальное удостоверение сделок с недвижимостью требуется в ограниченном числе случаев. Это необходимо, когда сделки подразумевают сложные условия и множество скрытых нюансов либо когда среди собственников присутствует лицо, не способное принимать решения самостоятельно, например, несовершеннолетний или недееспособный человек. При этом закон не запрещает добровольное удостоверение любых сделок, если их участники не уверены друг в друге и хотят провести всё с участием нотариуса.
Этот вариант имеет свои плюсы: нотариус проверит документы, составит грамотный договор, а кроме того, в его обязанности входит объяснить последствия сделки и убедиться, что стороны «в адеквате» и действуют по собственной доброй воле.
Но есть и минусы: услуги нотариуса — далеко не бесплатны. (По сделкам, для которых обязательно нотариальное удостоверение, пошлина по закону ниже, чем для тех, где гражданин привлекает нотариуса по собственному выбору. Но все равно — как правило, 0,5% от суммы договора. Плюс надо оплатить услуги правового и технического характера). Кроме того, дополнительная процедура требует затрат времени. А в некоторых случаях в принципе затруднительна — например, для военнослужащих, которые находятся в зоне СВО.
А вдруг без нотариуса (и всех связанных с этим расходов) люди и правда не поймут, что делают и что вообще значит «подарить квартиру»? Так ведь никто не запрещает взрослому и дееспособному человеку по любым вопросам консультироваться у юриста, а некоторые социально незащищенные категории могут получить такую консультацию в МФЦ бесплатно. Или заказать услугу по проверке чистоты сделки. Что многие, отдающие себе отчет в своих действиях люди, и делают.
При этом важно понимать, что удостоверяется ли договор дарения нотариусом или нет, по закону такая сделка все равно может быть отменена в силу объективных обстоятельств (напомним, они указаны в статье 578 ГК РФ), от возникновения которых нотариус защитить не может.
КОМУ НАДО — ТЕ ОБОЙДУТ
Профессиональное юридическое сообщество поначалу — пока речь шла о «неродственниках» — законопроект поддерживало. Спору нет — проблема с мошенничествами существует, одиноких пожилых людей надо как-то защищать. Но стремление записать в «группу риска» сразу всех желающих подарить кому-то недвижимость вызвало вопросы. Мы вроде как про традиционные семейные ценности постоянно толкуем. А это, в частности, доверие между членами семьи. И естественное желание материально заботиться друг о друге. В Госдуме сейчас даже отменить брачный договор требуют — как не соответствующий «традиционным ценностям». И как это соотносится с обязательным нотариальным удостоверением дарения недвижимости между членами семьи — в связи с признанием таких подарков «рискованными»?
Есть и более конкретные вопросы
— Разработчики законов демонстрируют крайне непоследовательный подход в части нотариальной формы сделки, — считает кандидат юридических наук, доцент, советник АБ «БВМП», председатель подкомитета Торгово-промышленной палаты РФ по развитию бизнеса в сфере управления жилой недвижимостью Сусана Киракосян. — С одной стороны, говорят об обязательности нотариальной формы для договора дарения. А с другой — высказана инициатива отменить нотариальную форму при отчуждении долей в праве общей собственности, заключаемых между участниками общей долевой собственности. В то время как при продаже и дарении долей также совершается немало противоправных действий. Как кажется, такая непоследовательная законодательная активность вызвана непониманием происходящего на рынке недвижимости. Мнения отдельных депутатов не подкреплены аналитикой, статистикой и научными исследованиями, а основаны на приблизительных подсчетах, сделанных «на коленке». Но менять закон на этом основании недопустимо!
— Проблема, затронутая в законопроекте, является актуальной и, несомненно, требует разрешения (в том числе на законодательном уровне). В то же время предложенный в проекте способ решения проблемы не может не вызывать сомнений, — комментирует ситуацию адвокат Ленинградской областной коллегии адвокатов, партнер Юридической группы «Нартекс» Анастасия Дуничева. — В пояснениях к законопроекту отсутствует статистика, показывающая, какое процентное соотношение оспариваемых сделок приходится на нотариальные сделки и сделки, совершаемые в простой письменной форме. Считаю, что для рассмотрения законопроекта, возлагающего дополнительную финансовую и бюрократическую нагрузку на граждан РФ, анализ данной статистики необходим. Только после получения этих статистических данных и их анализа можно установить, действительно ли нотариальное удостоверение сделок снижает риски последующего их оспаривания.
Как также отмечает адвокат, сам по себе факт нотариального удостоверения договора не есть гарантия защиты от мошенников. Нотариус обязан разъяснить цель и последствия совершаемой сделки, но не вправе отказать в ее совершении, если гражданин настаивает.
— Зачастую мошенники пытаются «подстраховаться» и заключают сделки со своими жертвами в нотариальной форме, впоследствии используя этот факт для своей защиты («Нотариус все при совершении сделки разъяснял, гражданину все было понятно, а сейчас он просто передумал и пытается расторгнуть заключенный договор»), — рассказывает Анастасия Дуничева. — Полагаю, что обеспечение социальной защиты граждан должно достигаться комплексными мерами: своевременное ограничение дееспособности граждан, которые не в состоянии в полной мере понимать значение своих действий, запрет на дарение единственного принадлежащего гражданину жилья.
Одно из опасений, которое высказывается в связи с возможным усложнением дарения жилья, — дарение перестанет быть популярным видом сделок, порождая рост фиктивных сделок купли-продажи, которые можно заключать в простой письменной форме. То есть когда квартира по факту дарится — сделка в реальности безвозмездная, деньги не передаются — но оформляется все так, как будто имела место купля-продажа. При простых внутрисемейных сделках, когда есть желание «переписать квартиру» на другого члена семьи, обычно присутствует и стремление сделать это попроще и подешевле. А уж как это будет называться — неважно.
