
В наследовании, как и в других экономических отношениях между людьми, очень важна аккуратность и обязательность — в идеале владельцу недвижимости следует вовремя подумать, что и кому достанется после его смерти, озаботиться оформлением документов и постараться не оставить долгов, но на практике люди часто действуют по схеме «после нас хоть потоп». Юристы рассказали «РИА Недвижимость», чем рискуют поплатиться наследники в случае беспечности собственника недвижимости.
Долги в нагрузку
Стоит помнить о том, что по наследству переходит не только имущество, но и долги, в том числе за услуги ЖКХ. Правда не все — ни один наследник не будет отвечать по так называемым личным долгам наследодателя. К ним относятся алименты; обязательства, связанные с возмещением вреда, причиненного чьей-либо жизни или здоровью; обязанности, основанные на договорах безвозмездного пользования имуществом, поручения, комиссии и агентирования.
Остальные же долги перейдут к наследникам. Вот какая история была в практике нотариусов Федеральной нотариальной палаты (ФНП):
«Женщина узнала о четырех потребительских кредитах только после смерти мужа, когда банки начали требовать выплат. Она уже вступила в наследство, но оказалось, что общая сумма долга по кредитам приближалась к пяти миллионам рублей. Стоимость квартиры в регионе, которая должна была перейти по наследству к ней и детям, была значительно ниже».
Важный нюанс: если наследник принимает наследство, он отвечает по долгам только в рамках стоимости наследственного имущества. Но если долг, к примеру, по ЖКХ сопоставим со стоимостью полученной в квартире доли, то принятие такого наследства становится рискованным.
«Еще одна потенциально проблемная ситуация — в наследство переходит объект, на который уже был наложен запрет из-за долгов наследодателя. И наследнику прежде чем получить право распорядиться квартирой, необходимо оплатить долг и снять запрет на регистрационные действия», — добавляет юрисконсульт офиса «Академическое» агентства «Инком-Недвижимость» Наталья Киселева.
Для того, чтобы не оставить родственникам проблемы после своей смерти, владельцу жилья, конечно, было бы неплохо еще при жизни предупредить их о том, где и какие у него задолженности, советуют в ФНП. Это не обязательно «глобальные» вещи вроде ипотеки. Люди могут брать в кредит бытовую технику, одежду и даже косметику, оплачивать услуги стоматологов и другое.
В принципе случаев, когда люди отказываются вступать в наследство из-за долгов наследодателя, немало, констатирует старший юрисконсульт отделения «На Киевской» агентства недвижимости «Миэль» Анастасия Ромашова, приводя в пример ситуацию, когда наследнику доставалась часть земельного участка в СНТ стоимостью 500 тысяч, тогда как долгов у наследодателя было на 3 миллиона.
А документов-то нет!
Еще одна крайне неприятная ситуация, которая может возникнуть при наследовании недвижимости (чаще всего это происходит с частными домами), — отсутствие документов о регистрации в Росреестре.
В ФНП приводят следующий случай из практики:
«Пожилая женщина проживала в деревенском доме более 40 лет. После ее смерти у внука, единственного наследника, возникли проблемы — оказывается, дом за эти годы так и не был оформлен в собственность. На руках у внука была только выписка из похозяйственной книги, которая не признается правоустанавливающим документом».
В этом случае отсутствие данных в ЕГРН не позволяет нотариусу выдать свидетельство о наследстве, так как владелец не вправе распоряжаться такой постройкой — продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки, говорит советник практики семейного права и наследственность планирования BGP Litigation Гаяне Штоян.
Так что, если наследники знают о том, что у их родственника есть неоформленный дом, стоит посоветовать ему заняться этим вопросом еще при жизни, тем более что сейчас сделать это можно в упрощенном порядке по «Дачной амнистии».
В противном случае наследнику придется собирать все документы, которые он сможет найти на дом, и доказывать свое право в суде.
Затруднения возникнут и в случае, если право собственности на дом оформлены, но, к примеру, не зарегистрированы другие постройки на участке: гараж, сарай, баня. Чтобы оформить такие объекты в собственность, наследнику придется заниматься признанием того, что все это имущество входит в наследуемую массу, что оно ранее существовало.
«В большинстве ситуаций, если дом и другие постройки на участке возведены без нарушения градостроительных норм, их удается легализовать.
Но вот если они построены с серьезными нарушениями закона, оформление невозможно», — предостерегает юрист Лариса Феттер, добавляя, что, узнав о них, местные власти могут потребовать произвести демонтаж за счет владельца.
Припозднились с приватизацией
В некоторых ситуациях проблему для наследников будет представлять неприватизированная квартира, в которой наследодатели жили на основании договора социального найма.
В общем случае, если квартира не приватизирована, она не является собственностью, а значит, в наследственную массу не входит, предупреждает Киселева.
Но тут есть нюансы. Принципиально важно, проживали ли наследники в этой квартире и были ли зарегистрированы в ней по месту жительства, говорят юристы. Если нет, то такое жилье после смерти ответственного квартиросъемщика будет сдано другому нанимателю, родственники умершего не будут иметь к ней никакого отношения, говорит Феттер.
В ситуации же, когда члены член семьи умершего нанимателя были зарегистрированы в этом жилье, то они, по словам Штоян, вправе занять его место по ранее заключенному договору соцнайма.
Более того, в судебной практике, по словам юриста, известно одно исключение из правила, когда наследники нанимателя могут требовать включения в состав наследства неприватизированной квартиры.
Киселева приводит в пример вот такую успешно разрешившуюся ситуацию из своей практики:
«Наследодатель при жизни подал документы на приватизацию квартиры, но не успел оформить право собственности. Квартира в наследственную массу не входила. В этом случае пришлось сначала признавать право собственности наследодателя на квартиру, так как он выявил свою волю на приватизацию, дав нотариальную доверенность на представителя, подав документы на приватизацию. И уже после этого можно было наследовать».
Но при этом все другие способы выражения наследодателем воли на приватизацию жилья — будь то выдача доверенностей, получение части документов для приватизации, устные заявления в разговорах с родственниками и знакомыми о необходимости и желании приватизировать — без его обращения при жизни с соответствующим заявлением и необходимыми документами не являются основанием для включения имущества в наследственную массу, предупреждает Штоян.
Так что в ситуациях с неприватизированной квартирой юристы рекомендуют наследникам в первую очередь выяснять — не подавал ли умерший заявление о приватизации. Если нет, то одному из членов семьи (в том случае, если он был зарегистрирован в этом жилье) необходимо перезаключить договор социального найма. Сделать это можно, подав соответствующее заявление в муниципалитет. Правда в некоторых случаях местные власти даже могут и отказать в этой просьбе — к примеру, в том случае, когда у предыдущего нанимателя остался долг по ЖКХ или у него есть в собственности другое жилье.
Порок последней воли
Случается так, что собственник недвижимости не утруждает себя заботами о том, что произойдет с его имуществом и наследниками после его смерти. В идеале следует заблаговременно и четко прописать свою последнюю волю в завещании или в наследственном договоре, если есть потенциальная опасность споров между его родственниками. Итогом таких споров часто является дробление имущества на доли, что в дальнейшем делает распоряжение таким имуществом — будь то продажа, сдача внаем или пользование — практически невозможным.
Плата за беспечность
По российскому законодательству существуют два основных порядка вступления в наследство:
- по закону;
- по завещанию.
Если человек не успел или не захотел самостоятельно распорядиться, кому достанется его имущество после его смерти, и не оставил завещания, наследование происходит по закону, объясняют в Федеральной нотариальной палате (ФНП).
В таких ситуациях нередки коллизии: например, за пожилым владельцем квартиры ухаживал один человек, а наследство в итоге делится между всеми родственниками. Если же ухаживавший и вовсе не является родственником или членом семьи, которому положена доля по закону, он может остаться без наследства, а имущество перейдет тем, кто при жизни наследодателя вовсе им не интересовался.
«Более того, если родни нет совсем и завещание на постороннего человека не составлено, то имущество признается выморочным и вообще отходит государству», — предупреждает юрист Лариса Феттер.
В практике юристов раздел наследства по закону, в отсутствии завещания, является одним из главных поводов ссор и разбирательств между наследниками, констатирует Штоян.
«Надо понимать, что отсутствие завещания позволяет всем наследникам одной очереди претендовать на долю в праве собственности, в результате чего у одного жилого помещения — зачастую очень маленького по площади — появляются два, три, а иногда и более собственников», — предупреждает она, добавляя, что при плохих отношениях между наследниками все это очень сильно затрудняет как совместное проживание их в квартире, так и продажу такой недвижимости.
Так что юристы советуют наследникам еще при жизни владельца жилья убедить его составить завещание, апеллируя к тому, что так будет справедливо и спокойнее для всех. Ведь далеко не всегда по завещанию кто-то из наследников остается ни с чем, а другой получает все — такой документ позволяет справедливо распределить имущество: к примеру, квартиру одному ребенку, а дачу другому.
Конечно, если человек категорически против, то в дальнейшем придется наследовать по закону и, скорее всего, через суд, а потом долго договариваться с владельцами получившихся долей о дальнейшей судьбе этого жилья.
Заключаем наследственный договор
Еще один возможный вариант, который можно предложить владельцу недвижимости: составить наследственный договор — соглашение между наследодателем и наследником или несколькими наследниками одновременно. Этот механизм появился в 2019 году.
Условиями наследственного договора определяются:
перечень имущества, передаваемого по наследству, получение которого необходимо урегулировать;порядок, в котором это имущество делится между наследниками и как должно произойти его получение ими; обязательства наследников, например, совершить определенные действия, причем статья 1140.1 ГК РФ отмечает, что это должны быть действия, не противоречащие закону.
Волноваться наследодателю тут не стоит: владелец недвижимости ни после составления завещания на имущество, ни после подписания наследственного договора на него не перестает быть полноправным собственником. То есть у него остается право это имущество продать, подарить или распорядиться им иным образом — наследники вступают в свои права только после смерти наследодателя, и не ранее.