Это раньше рост цен на московскую (да и вообще на любую) недвижимость объясняли инфляцией да курсом рубля. Потом к ним прибавилась льготная ипотека. Спрос на новостройки взлетел, цены — туда же. Вторичка в стороне стоять не стала.
Сейчас сложилась парадоксальная ситуация. Цена квадрата на пике (хотя когда было иначе?). Инфляция и эта вечно растущая валюта никуда не делись. Вот только дешевые деньги в лице льготной ипотеки кончились. Напомним, кредиты с господдержкой на любые новостройки закрыли с июля, а семейную ипотеку под 6% годовых урезали: теперь в Москве под нее попадают только те, у кого есть ребенок младше семи лет (либо с инвалидностью до 18 лет). Да и то многие банки уже отказываются давать семейную ипотеку: деньги на субсидирование программы от государства заканчиваются.
При этом именно ипотека была, есть и будет двигателем торговли на рынке жилья
— При низких ставках по кредитам до 80% от общего количества сделок на вторичном рынке проводилось с привлечением ипотеки. А в период работы льготных программ — до 95% покупок на рынке новостроек заключалось с помощью заемных средств, — объясняет «КП» действующий член «Гильдии риэлторов Москвы», гендиректор агентства «Центральный Департамент Недвижимости» Анатолий Пысин.
Наложились и чисто московские факторы
— Запретили строить микроквартиры. Однушки теперь от 28 кв. м, двушки — от 44 кв. м. А цена квадрата уже убежала вперед на фоне ввода студий по 18 — 20 кв. м. Оставшиеся на рынке новые малогабаритки кончатся к середине 2025 года или раньше (спрос на них очень высок, вот цены и растут. — Ред.).
— Девелоперы почти перестали возводить апартаменты. Напомним, по документам они — нежилая недвижимость. Стоят на 15 — 30% дешевле квартир, но там выше квартплата, больше налог, можно пренебречь рядом строительных норм. Официально их строительство не запрещали, но легко согласовывать такие проекты застройщикам перестали.
ЧТО С ЦЕНАМИ
Может, пора застройщикам чуть умерить аппетит и снизить цены? Процесс уже пошел, говорят эксперты. Но медленно и даже скрытно. Понимаем, тяжело признавать, что последние четыре года ценник обгонял инфляцию.
— Застройщики не снижают цены, а предоставляют скидки, акции, специальные условия. Отдельные объекты могут подешеветь на 20 — 30%, но это коснется тех вариантов, цены на которые были искусственно завышены в период ажиотажного спроса перед закрытием программы льготной ипотеки. В среднем же до конца года новостройки в Москве подешевеют чуть больше, чем ликвидная вторичка, — на 5 — 10%, — говорит Анатолий Пысин.
На вторичном рынке квартиры дешевеют по-разному
— Самое ликвидное жилье старого фонда — панельки, хрущевки, брежневки — может потерять до 10 — 15% цены. Объекты в новых современных домах и сталинки в интересных локациях будут торговаться с дисконтом до 5%, — говорит наш эксперт.
Арендные ставки на жилую недвижимость в Москве до конца года не изменятся. Пик на данном рынке уже пройден. Так высоко (однушки от 50 000 ₽) ценники поднялись на фоне пересмотра льготной ипотеки и роста ставок по обычной. Те, кто снимал, но вот-вот хотел взять кредит, не могли купить свое жилье и остались в арендном. В итоге предложение сократилось, поэтому и цены взлетели.
— Еще один тренд: арендодатели стали продавать свои объекты, чтобы переложить деньги на депозиты, так как они сегодня приносят в 2,5 — 3 раза больше прибыли, чем сдача жилья, — говорит гендиректор агентства недвижимости.
Простая математика. Небольшую двухкомнатную квартиру (45 кв. м) в спальном районе Преображенское на востоке Москвы, в доме середины 70-х годов реально продать за 13,5 млн рублей. Арендная ставка по ней — 70 000 ₽/месяц.
За год на квартирантах заработаешь 840 000 ₽ (если они не потребуют обои им переклеить и за «коммуналку» сами будут платить). Если положить 13,5 млн на годовой вклад под 19%, то уже за вычетом налога на вклады будет примерно 2,2 млн руб. дохода.
Лет 15 — 20 назад на новостройки экономкласса смотрели с недоверием. Мол, «строят из бумаги». Лучше уж взять «проверенные стены». К тому же не придется жить среди стройки.
Потом город начали застраивать домами комфорт-класса: со светлыми лобби вместо мрачных подъездов, умными домофонами, симпатичными ремонтами под ключ.
На новостройки с пандемии давали льготную ипотеку. Свежие многоэтажки с яркими фасадами пиарили блогеры. А еще там в соседях не абы кто, а активное комьюнити с чатиком, праздниками двором. Лепота!
И стереотип о «проверенных стенах» надломился. Захотел народ в новых квартирах жить. Застройщики из года в год сдавали запредельные миллионы квадратов. И вот уже вторичка, которая раньше стоила чуть дороже, если сравнить дома аналогичных характеристик, сначала сравнялась, а затем и начала уступать.
А сейчас ветер вновь поменялся
— По нашим наблюдениям, после отмены льготной ипотеки покупатели в Москве больше интересуются вторичкой. Идет переориентация спроса на готовое жилье, так как оно позволяет сразу заехать и жить, либо сдавать в аренду. При этом стоимость вторички сегодня ниже, — говорит Анатолий Пысин. — В текущих условиях квартиры в основном покупают те, кому необходимо решить жилищный вопрос. При равных условиях по ипотеке они начинают отдавать предпочтение готовому жилью.
При этом интересуются как первыми хрущевками и еще более ранними проектами, так и более молодыми домами советского периода и нулевых.
— Квартиры в домах старого фонда, которые не попали под программу реновации, очень плохо покупали. Сегодня интерес к таким объектам возвращается, так как за последнее время они подешевели сильнее всего.
Возьмем квартиру в доме, построенном 30 — 50 лет назад, и новостройку в той же локации той же площади. Вторичка однозначно будет дешевле. Разница может достигать 20 — 30%.
Если сравнить новостройку, которая будет сдана через 2 — 3 года, с аналогичной квартирой в доме того же класса в том же районе, но построенном 1 — 3 года назад, то в данном случае новая вторичка будет стоить дороже.
