В этом контексте особенно актуально выглядит вопрос о ценах на новое жилье и «перегреве» рынка недвижимости. Своими размышлениями на эту тему поделился исполнительный директор аналитического центра «СМ Про» Евгений Высоцкий.
Евгений Владимирович, цены на недвижимость растут ускоренными темпами уже четыре года. Что происходит на рынке?
Евгений Высоцкий: Многие эксперты, в том числе Центробанка РФ, Минфина РФ, министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства уже не раз объясняли, что необоснованный рост цен на жилье может быть вызван желанием строителей повысить собственную прибыль. Однако подобные заявления тонут в общем информационном шуме. Не исключено, что его искусственно создают и поддерживают те, кто стремится убедить общественность: стоимость квадратного метра становится выше из-за удорожания стройматериалов. На самом деле рост стоимости стройматериалов существенно отстает от промышленной инфляции. Другими словами, собственники предприятий тратят свои ресурсы на демпфирование инфляционного удара по потребителям. Себестоимость продукции зависит от многих факторов. Например, значительную долю в общем объеме издержек занимают затраты на электроэнергию, газ, оплату железнодорожного тарифа, цена которых регулируется государством. Она ежегодно растет, безусловно, и другие цены увеличиваются.
Важно и то, что спрос на стройматериалы носит ярко выраженный сезонный характер. Таким образом, идет «омертвление» оборотного капитала, что заставляет предприятия обращаться к кредитным средствам. Ключевая ставка Центробанком не так давно была повышена до 16 процентов. Это еще одна причина, влияющая на динамику изменения цен, в том числе на их рост, и не зависящая от производителей.
Для цемента или любого другого строительного материала с высокой долей стоимости транспортировки важен и такой фактор: производитель отвечает за ее стоимость только «до ворот» своего предприятия. Далее товар может транспортироваться по железной дороге, что добавляет к конечной цене затраты на аренду вагонов и оплату железнодорожного тарифа. Затем продукция перегружается и хранится на промежуточном складе и потребитель должен оплатить эти услуги. После чего товар доставляют до места автомобильным транспортом — прибавляем к цене затраты транспортной организации и стоимость топлива.
Время от времени звучат заявления о возможных ценовых сговорах производителей строительных материалов в регионах. Как расценивать их?
Евгений Высоцкий: Создается впечатление, что авторы подобных высказываний либо плохо владеют ситуацией, либо в принципе не заинтересованы в ее объективном анализе. Возможно, ими движет стремление таким вот образом отстаивать интересы тех же строителей и девелоперов. Может быть, они желают укрепить представителей власти и общественности в мысли: стоимость строительных контрактов должна расти и постоянно пересматриваться. Исходя из такой логики, производители стройматериалов видятся в качестве основных виновников роста цен. Но если посмотреть шире, то для рынка следовать такой стратегии — по сути, рубить сук, на котором сидишь. Ведь снижение инвестиционной активности у производителей стройматериалов сегодня означает нехватку их продукции на стройках завтра.
Приведу в качестве примера ситуацию, которая наблюдалась в последние годы в Республике Татарстан. В 2020—2022 годах средняя цена квадратного метра на первичном рынке жилья региона выросла на 73 процента — с 72,4 тысячи до 125,2 тысячи рубля, то есть рост составил 52,8 тысячи рубля. За тот же период стоимость строительно-монтажных работ, включая стоимость строительных материалов, увеличилась на 12,8 процента — с 50,6 тысячи до 57,1 тысячи рубля за квадратный метр, то есть плюс 6,5 тысячи рубля. А показатели по прибыли девелоперов и прочим расходам за это же время выросли более чем в три раза — на 46,3 тысячи рубля. Таким образом, увеличение цен на жилье в новостройках произошло не из-за удорожания стройматериалов…
Примерно такое же положение сложилось и в других регионах страны. И это закономерно: доля стоимости стройматериалов в цене приобретения жилья на первичном рынке в принципе незначительна. Вся строительная составляющая стоимости жилья может не превышать и двадцати процентов.
При этом, объективности ради, стоит напомнить: девелоперам предоставляется право увеличить цену контракта, если подорожали строительные материалы, и каждый год государство продлевает это право. И вот тут, возвращаясь к вышеупомянутым заявлениям, можно задуматься: не являются ли они попытками защитить сформировавшийся статус-кво на рынке, когда доходность девелоперов и строителей, по сути, гарантируется вышеуказанным правом? В таком случае можно предположить, что главная цель авторов и сторонников подобных высказываний — триллионы рублей дополнительной прибыли, а вовсе не снижение стоимости жилья.
Как же остановить стремительное удорожание квартир?
Евгений Высоцкий: Необходимо, прежде всего, изменить подходы к оценке стоимости строительных материалов, на основании которых делаются выводы и прогнозы. Во-первых, следовало бы рассматривать стоимость строительного ресурса и затраты на его транспортировку отдельно друг от друга. Во-вторых, стоило бы исключить посредников, ведь, цену, установленную перекупщиками, вряд ли можно считать объективной. Важно также подумать над совершенствованием механизма прогнозирования цен на стройматериалы при помощи индекса-дефлятора, который устанавливается Минэкономразвития. Все заинтересованные стороны могли бы сесть за стол переговоров и совместно продумать новые более точные критерии оценки, нежели дефлятор. Это должны быть объективные критерии, отражающие реальную картину в конкретной отрасли в данный момент времени и в определенной ситуации, а не «среднюю температуру по больнице».
