2023 год стал самым неудачным для рынка торговых центров, признали аналитики агентства Infoline. За девять месяцев девелоперы ввели в эксплуатацию всего девять проектов общей площадью 230 тыс. кв. м. Это наименьший объем за всю историю наблюдений. Для сравнения: в 2021-м в сегменте ТЦ появилось почти 1,5 млн кв. м недвижимости.
Скорее всего, тренд будет долгосрочным, отметил гендиректор агентства Infoline Иван Федяков: «Негативная ситуация в сегменте торговых центров развивалась не только в 2023 году. Все началось еще с 2015-го, когда стали снижаться доходы населения, покупательская активность стала сокращаться. Это напрямую сказывалось на динамике объемов продаж ритейлеров, представленных в ТЦ.
Период пандемии, когда торговые центры были закрыты, тоже отрицательно повлиял на экономику этих проектов. Да, были частичные послабления для компаний, но сказать, что это исправило ситуацию, нельзя.
Мы видим, что тренд усиливается, и вот этот негатив в какой-то степени нарастает. Это связано с существенными изменениями в экономике, уходом крупных инвесторов, которые в прошлом были готовы вкладываться в какие-то долгосрочные проекты со сроком окупаемости 15-20 лет. Также тут играет роль тот факт, что владельцами многих ТЦ были иностранные компании, арендаторами там тоже часто выступали крупные зарубежные ритейлеры».
Как отмечают в Infoline, многие собственники стремятся избавиться от ТЦ из-за низкой рентабельности. По данным Российского совета торговых центров, сейчас на продажу выставлено около 200 объектов по всей стране. Некоторые проблемные торговые центры отходят кредиторам — такие примеры есть не только в регионах, но и в Москве.
В последнее время инвесторам были более интересны другие сегменты недвижимости, говорит партнер компании Triniti Consulting Александр Обуховский. Однако, на его взгляд, рынок цикличен, поэтому вложения в торговые центры в ближайшие два года будут расти:
«Понятно, что события последних двух лет снизили привлекательность этого рынка, и одним из важных факторов была возросшая вакансия. Инвесторам было непонятно, зачем строить торговый центр, если у него прогнозные вакансии на уровне 20%, а надеяться на что-то другое в прошлом году, наверное, было сложно.
Кроме того, другие сегменты, в частности, строительство жилья, были более привлекательны для инвесторов. Поэтому нет ничего удивительного в том, что в 2023-м построили так мало ТЦ. Сказать, что так будет всегда, тоже нельзя, поскольку и вакансия снизилась за этот год, и информация с ипотечного рынка говорит о том, что интерес к жилому сегменту будет не столь велик. Соответственно, в ближайшие два года будет наблюдаться рост предложения.
Какие-то активы на рынке в основном покупают инвесторы. Некоторые принадлежали иностранцам, что-то банкротится и переходит в другие руки. Все это фактически дисконтирует понесенные когда-то затраты. Понятно, что купить готовый торговый центр, пусть даже плохонький, после банкротства интереснее, чем строить его с нуля, притом что рынок арендаторов и розничной продажи довольно живой».
Рынок ТЦ также переживает активную смену собственников. Например, новым владельцем 14 торговых центров «Мега» общей площадью 2 млн кв. м стал Газпромбанк. А один из крупнейших комплексов Санкт-Петербурга — «Галерея» — был передан инвестиционному фонду из Арабских Эмиратов.
Елена Иванова
